地产的“金九银十”：龙头终究是赢家

地产的“金九银十”很硬核，10月数据出炉后，龙头地产公司纷纷亮出了肌肉。

智通财经APP了解到，各大地产公司基本均公布了10月份的销售数据，恒大（03333）、碧桂园（02007）、融创（01918）、保利以及万科（02202）稳居销量面积及销售合约金额前五名，而单月销售上百万平方米的地产商超过10家，且大部分均实现双位数的增长水平。

以10月份前五名的销售面积看，恒大、碧桂园、融创、保利以及万科分别为967.3万平方米、667万平方米、438.9万平方米、282.99万平方米以及271.3万平方米。恒大的表现无疑是最出色的，实现销售面积继8月份的高增长又创下新的高度，且已连续两个月位居销量榜首。

当然，地产行业不能仅仅看量，价格也是非常重要的指标，下面我们将具体分析各大地产公司在10月份和首十个月的量价表现，特别是稳居前五名的龙头地产公司，看看行业目前的状况以及前景。

恒大稳居榜首

智通财经APP抽出了10月份销售面积在100万平方米以上的12家地产公司作为案例进行分析研究。

抽中的12家地产商中，10月份合计销售面积约3665.23万平方米，合计销售合约金额4279.44亿元，平均销售单价为1.168万元/平方米，首十个月销量合约面积2.865亿平方米，合计销量合约金额3.634万亿元，平均销售单价为1.268万元/平方米。

排名前五的龙头地产商占据了12家销售面积及销售金额近七成的份额，首十个月，前五名地产商合计销量面积约1.95亿平方米，同比增长10.4%，合计销售合约金额约2.363万亿元，同比增长10.73%，平均销售单价1.21万元/平方米，与去年同期基本持平。前五的龙头地产销售单价和整体的差距不大。

从单个地产商来看，销售单价比较高的为世茂房地产（00813）和中国海外（00688），首十个月销售单价分别为1.794万元和2.086万元，位居榜首和亚军的恒大及碧桂园销售单价较低，但销售面积均狂甩第三名的万科。

以下为首10个月地产商销售金额排名以及销售单价情况：

数据来源：公开披露的数据处理（数据为2019年首十个月数据）

上文主要以平面的角度看地产行业，但要立体看需要时间序列分析，实际上，地产行业前五地位巩固，这五家对行业的发展具有一定的代表性，往往代表着行业的运行轨迹。

地产行业放缓

从首十个月看，五家龙头地产销售金额以及面积都实现增长，表现最好的为融创中国，两个指标都领先于其他同行。融创可以说是地产界的标杆，从过去几年看，销售面积以遥遥领先于同行的速度高速增长，2018年较2015年四年时间，销售合约面积增长了7.73倍，销售合约金额增长5.8倍。

数据来源：公开披露的数据处理（图一为2019年首十个月同比数据）

不过从历年的数据中，不难发现，地产行业的发展正在逐步放缓，上述五家销售合约面积增长逐步趋于一致，其中融创以及碧桂园从高速增长逐步回落。

记得去年8月份，万科曾高喊“活下去”，并张贴了大大的横幅，从行业上看，放缓的趋势得到了印证，但万科不仅受制于行业，也同行面临这竞争对手的威胁，融创/碧桂园以及恒大都在蚕食它的市场份额。今年首10个月，万科的销售合约金额以及面积均远落后于其他四家龙头。

很多投资者可能以为，在国家房地产严控下，房企销售困难，房价会下跌，实际上，每家房企都有自己的定价策略，在一定的价格区间运行，具有一定的稳定性，比如万科的销售单价上半年有所回落，但下半年又上去了。碧桂园和恒大销售单价在较低的位置保持稳定，万科、融创以及保利在价格上形成竞争。

数据来源：公开披露的数据处理

从今年1-10月份运行情况看，五大房地产销售合约金额单月表现趋于好的状态，个别房企下半年整体增速表现优异，预计2019年大部分房企仍会保持双位数的增长通道。居安思危，在行业放缓下，各大房企可能会寻找更多的商机，比如打造产品差异化，以此获得被行业挤出的市场。

打造品牌价值

因城市布局差异、产品规格以及提供的服务差异，各大房企供应的房子价格会有所不一样，但对应的购买力群体可能趋于一致，因此各大房企要做大实力，要有拿得起的门面，那便是“品牌”，实际上，各大房企的品牌战早已经打响。

地产行业可以打造的品牌可以多种组合，可以在商业地产、住宅地产以及文旅地产等打造品牌组合，不同的品牌组合带来的效果也会不一样。在品牌打造方面，我们还是以前五家龙头地产作为案例分析。

五大龙头地产商品牌打造的理念不一，比如融创中国理念是打造美好生活的综合服务商，旗下有融创服务品牌、融创文旅品牌以及融创文化品牌等，碧桂园则是以创造美好生活产品的高科技企业，旗下包括碧桂园农业、物业以及酒店等品牌，而恒大以大战略、大格局碾压同行，旗下有文旅品牌以及健康品牌等。

品牌布局需要投入，但项目的盈利水平有一定的差异，从五大龙头企业的历年财务数据看，这几年毛利率水平都有显著性提升，且有逐步趋于一致的趋势。2018年较2016年，恒大毛利提升8.1个百分点，碧桂园提升5.97个百分点，融创提升11.28个百分点，保利地产提升3.5个百分点以及万科提升11.5个百分点。

数据来源：公开披露的数据处理

值得一提的是，毛利率水平高不一定投资回报率（ROE）高，因为期间费用控制水平差异，杠杆水平不一样，回报率也会有差异，比如2018年碧桂园ROE为19.95%，融创中国为22.7%，而万科的仅为14.33%，分别比碧桂园和融创低了5.65个百分点和8.37个百分点。

整体而言，这五家龙头券商盈利水平不断提升，一定程度上取决于品牌打造的功劳，在行业的竞争压力下，具品牌优势的房企将得到更多的市场份额，而一些小品牌的地产公司可能会被市场淘汰。

综上看来，房地产行业已经由原来的野蛮生长进入生存战，正如万科管理层所言“活下去”，行业放缓下，每一家房企都会受到影响。前五大房企打造品牌上的优势，在满足成长的同时，也在不断提升盈利水平，在未来的竞争格局中，具备较大的优势，或较长一段时间维持稳定的格局。

从估值上看，碧桂园的PE（TTM）仅为5倍，低于其他四家龙头地产商，而根据相关软件对该公司分类为地产发展商行业，行业估值PE为6.5倍，也低于行业水平，具备的可投性更高。