地产企业的管理密码：不仅是土地的组合，更是科学管理的组织体系

本文来自微信公众号“中信证券研究”,作者：陈聪 张全国。

优秀地产公司不仅是土地的组合，更是践行科学管理的组织体系。时间沉淀，管理的优势会带来业绩稳健成长。我们看好房地产开发龙头，推荐保利地产，龙湖集团(00960)，万科(02202)，世茂房地产(00813)，华夏幸福和招商蛇口。

从高管理费用走向常态经营。

2018年以前，持续上涨的房价和企业拓展区域的雄心，都使管理费用持续增长。我们相信，2019年之后，主流房企会不断优化人员，节约不必要开支，降低管理费用率，抵御板块盈利能力下行的威胁。

从跟投泛化走向综合激励。

跟投如果成为员工主要的收入来源，可能威胁公司的长期稳定。跟投泛化可能意味着公司一线区域动作走样，可持续性变弱。尤其在调整的市况之下，跟投机制缺陷可能进一步暴露。我们认为，未来地产企业的管理机制有望进一步现代化，员工利益和公司进一步整体绑定。

从区域权限过大到区域总部均衡。

过去几年，不少公司面临区域权限过大的问题。趋势来看，我们认为更多企业有望在总部有否决权和动议权前提下，发挥地方主动性和积极性，打通融资和拓展决策流程。行业龙头的长期竞争力也有望提升。

开发业务，从考核回款到考核利润。

在过去一段时间，对回款和规模的考核权重较大，这是因为企业尚处于拼规模、保安全阶段。随着行业的周期波动逐渐被熨平，相信各大公司的考核重心会转向利润。我们相信，尽管未来板块盈利能力有下降压力，但龙头企业已在管理上有所应对。

新业务，从开发视角走向独立视角。

以商业地产为例，目前为止真正成功的商业地产，都不畏惧高资本开支，聚焦提升团队商业运营能力，重视基础资产盈利能力持续提升。过分强调短期现金流平衡，追求“白赚一个商场”，一般无法在中长期取得成功。我们相信，开发企业要成功运营新业务，其核心要追求业务考核的独立性，不走开发的老路。

风险提示：

对薪酬的管控、人员的优化，对地方权限的调整及对考核指标的变化，也都有可能在公司内部带来阵痛，从而影响公司短期的稳定。

管理体系会沉淀为历史记录，信用本身将成为估值溢价的来源。

我们认为，优秀地产公司不仅是土地的组合，更是践行科学管理的组织体系。时间沉淀之下，管理的优势会带来业绩稳健成长。我们看好房地产开发龙头、推荐保利地产、龙湖集团、万科A、世茂房地产、华夏幸福和招商蛇口。