新股解读│保利物业“出门打江山”，面临“造血”能力不足局面

在房地产行业发展开始降温、竞争由增量转存量，并且融资端政策趋紧的背景之下，房企分拆物业板块上市，扩大融资渠道，似乎已成为另一种生存之道。在港股物业板块中，例如去年上市的碧桂园服务、雅生活等一年多时间股价已经翻倍，中海物业自上市后股价持续增长不断创出新高。

头部地产公司保利地产也不甘寂寞，旗下保利物业发展股份有限公司(以下简称“保利物业”)于2017年便登陆新三板亮相资本市场。不过鉴于流动性及自身发展考虑，今年4月份推出新三板，8月份便递交了港股主板上市招股书。

智通财经APP观察到，时隔四个月，12月1日保利物业通过了港交所聆讯，成为港股物业板块中的一份子，广发融资、华泰金融控股、农银国际担任其联席保荐人。作为央企保利地产的子公司，保利物业的上市自然引来市场的关注。

依靠却不依赖母公司

一般而言物业公司分为两种，一种是纯物业公司，依靠自身拓展管理面积;另外一种主要依靠地产母公司提供在管面积。总体而言，不论是在资金还是业务方面，依靠母公司的物业公司有得天独厚的优势，因此业绩相对有保障，但另一方面又受限于母公司的发展策略。

至今已有23年历史的保利物业属于资历较深的物业公司。不过，与其他老牌物业公司不同的是，保利物业的背景尤为强大。

据智通财经APP了解，保利物业的直接控股股东为保利地产，最终控股股东为中国保利集团，后者持有保利物业40.74%股权。中国保利集团公司的前身是成立于1993年2月的保利科技有限公司，是国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。

保利地产目前主要专注于房地产开发经营，在福布斯世界500强第245位，在“2019中国房地产百强企业”中排名第4。而据智通财经APP了解，根据中指院2019年的综合实力排名，保利物业发展在中国物业服务百强企业中排名第四，其2018年度品牌价值逾90亿元人民币(单位下同)。

保利物业主业务分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，其中物业管理服务为核心业务。管理面积是衡量物业公司发展优劣的重要指标，截至2019年6月30日，保利物业合同管理总面积达到454.9百万平方米，包括565个住宅社区和281个非住宅物业，遍布29个省市自治区的148个城市，在管总面积260.3百万平方米。

背靠保利地产，保利物业长期依靠母公司打江山。智通财经APP观察到，2018年之前，保利物业在管面积中，由保利地产开发的物业面积占比分别为91.9%、86.1%和57.4%，而截至2019年6月30日，这一比例已经下降至43.1%，首次低于外拓项目来源占比。

可以看出来，保利物业虽然有母公司做靠山，前期也主要依靠这一“地产大腿”，但是自己也在不断拓展项目来源，依靠却不依赖母公司。

外拓项目“造血”能力不足

虽然保利物业已经在努力降低母公司的对自己业务的占比，但是仍然面临较大的问题和阻力。

智通财经APP观察到，2016年至2019年上半年，保利物业的总收入分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元及28.22亿元，年复合增长28.4%，期间毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%及23.6%，毛利率节节攀升，不过总体而言这个毛利率在行业中处于较低水平，据智通财经APP统计，在19家在港上市的物业管理公司2018年的平均毛利率为37.84%。

其原因主要是，一是在三个业务中，核心业务物业管理服务的毛利率较低，从2016年至2019年上半年由13.1%升至18.1%，而毛利率最高的社区增值服务毛利率达到45%以上，但是截至2019年6月30日，物业管理服务的收入占比仍然高达65%，社区增值服务只有19.1%。总体毛利率的升高也主要是因为物业管理服务的收入占比逐年降低而社区增值服务收入占比逐渐升高带来的。

二是保利物业的外拓项目相较母公司保利地产开发的物业项目而言，平均收费更低，导致毛利率低。智通财经APP观察到，截至2019年6月30日，保利物业的物业管理项目收入中有82.8%来自于保利地产开发物业，外拓项目仅占12.5%，这与56.9%的在管面积形成鲜明反差。

而且据招股书披露，2016年至2019年上半年，由保利地产开发的住宅社区的平均物业管理费分别为2.14元、2.19元、2.21元及2.27元，同期外拓项目收费则为1.19元、1.31元、1.47元及1.48元，仅为保利地产开发项目的65%左右。

商业写字楼差距更为明显，2016年至2019年上半年，由保利地产开发的项目收费分比为7.75元、8.24元、7.73元和7.79元，而外拓项目收费则为2.09元、2.18元、3.12元及3.15元，仅为保利地产开发项目收费的40%。

由此可以看到，保利物业外拓的勇气可嘉，但是离开了母公司的“庇佑”，并没有那么顺遂，2016年至2019年上半年，保利物业外拓项目的中标率分别为52.1%、49.1%44.7%及36.4%，不断降低的中标率，一是因为参与外拓项目增多，二也显示出当前物业公司的竞争越来越激烈，即便是背靠保利地产的保利物业也很难有高中标率，因为物业管理行业的竞争格局相当分散，排名第四的保利物业市占率不足1%，激烈程度可见一斑。

智通财经APP认为，物业管理行业的竞争激烈程度未来只增不减，当前保利物业还处于“出门打江山”阶段，短期内盈利水平想要明显提升可能性比较低，但长期看仍然值得关注。