新股解读|时代中国控股（01233）甘为依靠，时代邻里赴港“求金”

国内第一家物业管理公司要追溯到1981年，诞生于深圳。13年过后，国家建设部于1994年发布了《城市新建住宅小区管理办法》，该管理办法发布标志着国内物业管理行业开始迈向法制化发展。

此后物业管理行业快速发展，以至于急需一套市场化管理办法。于是，在2003年，国家发改委、建设部发布了《物业服务收费管理办法》，规范物业服务收费行为，也预示着国内物业管理行业收费市场化。

如果说国内物业管理行业前22年完成了从诞生到规范，再到市场化的转变，那么紧跟随后的16年完成了商业模式的定型，而最近几年在港股密集上市的物业管理公司，则完成了资本化的进程。

在物业管理公司资本化的进程中，不少公司是从房地产公司拆分出来，并且还走出了不错的行情，例如从碧桂园（02007）拆分出来的碧桂园服务（06098），上市两年间，股价上涨超过160%。

这当然吸引着其它房地产公司效仿，刚通过港交所聆讯的时代邻里就是其中之后，其母公司是在港股上市的房地产公司时代中国控股（01233）。

外拓物业加收购丰富在管物业组合

智通财经APP了解到，时代邻里在2018年中国物业管理协会评选中，综合实力排名第11，并且是国内领先及快速发展的综合物业管理服务供应商之一。时代邻里还自主研发出了“融物业生态圈”，该公司开发的APP整合线上线下资源，覆盖用户生活的方方面面。

（来源：时代邻里招股书）

时代邻里分成了物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和其它专业服务四种业务，其中物业管理服务是主要收入来源，非业主增值服务次之。

（来源：时代邻里招股书）

从上图可以发现，时代邻里的总收入从2016年的3.73亿元增长至2018年的6.96亿元，年复合增速为36.6%。2019年上半年增速更高，同比增长48.1%至4.56亿元。主要是在2019年3月收购广州东康，使得在管物业面积增加了1340万平方米。

（来源：时代邻里招股书）

时代邻里和大部分从房地产母公司拆分的物业管理公司一样，在管面积主要来自母公司开发的项目。不过因为时代邻里不断发展第三方物业外拓业务和收购物业公司，管理时代中国开发的物业占在管总面积从2016年的81.2%下降至2019年上半年64.9%。该发展策略有效地丰富了公司在管物业的来源。

（来源：时代邻里招股书）

时代中国所开发的物业管理费一般比外拓物业要高，主要是大部分外拓物业为“旧社区”。这其实也映射出了国内物业管理行业的生态，新开发楼盘基本被开发商旗下物业公司包揽，外拓业务只能瞄准旧社区。

此外，2019上半年平均管理费为3.48元，同比上涨30%，而往年的平均管理费并没有明显增长，主要是因为收购的广州东康较高的管理费所致。同时，这笔收购也使得时代邻里的业务扩张至湛江、唐山和钦州。

事实上，收购并购在物业管理行业愈发常见。物业管理百强企业截至2018年底，总计收购327家物业管理公司。中国百强物业管理公司的市占率也从2014年的19.5%增长至2018年的38.9%。

预计未来行业集中的趋势依然会持续，也因此中大型的物业管理公司开始现象出规模效应。从时代邻里的毛利率也能看出这一点，毛利率从2016年的23.2%提升至2019年上半年的26.9%。

（来源：时代邻里招股书）

物管公司成母公司融资渠道

物业管理公司大多数为轻资产，资产主要集中在流动资产。从时代邻里资产负债表的资产端可以看到“预付款项、按金及其他应收款项”增长非常快，2016年该科目仅占流动资产22%，2018年该比例则达到59%，并且年复合增速高达433.5%。

（来源：时代邻里招股书）

从附注中可以看到，导致该科目快速增长的主要是“应收关联方款项”。招股书披露，公司做了资产抵押证券安排后向时代中国集团提供贷款，截至2018年底和2019年上半年，贷款余额分别为16亿元和15.26亿元，利率介乎6.5%至7.5%。

（来源：时代邻里招股书）

由此可见，时代邻里还成了时代中国的一个融资渠道。在招股书的募资用途中可以看到，时代邻里计划将募资使用在战略收购、打造互联网智慧社区和发展一站式服务平台。现在看来，还能一定程度解决母公司的融资问题。

时代邻里从一开始依附时代中国开发的物业发展，到后来逐渐通过外拓物业和收购并购，形成了独立发展的能力。如果成功上市，利用资本市场的优势，加速进行收购并购，时代邻里的成长性将是值得期待的。