2020年楼市必须认清的事实

本文来自微信公众号“八声的歌”。

年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。

早在年初，美团(03690)CEO王兴就感慨过，今年是过去10年里最差的一年，却是未来10年里最好的一年。而还有20天不到，我们就将告别2019年。

回顾即将过去的一年，宏观经济面临下行压力，微观层面感受最深的莫过于严峻的就业环境。相比于前几年的大举扩张，今年以来不少知名互联网企业开始裁员收缩，一些制造大厂也开始只出不进。

虽然很多公司都不愿意承认“裁员”，美其名曰只是“人员优化调整”，但结果和事实大家都心知肚明。

2019年5月，甲骨文裁员成为轰动一时的新闻事件。被裁员部门为中国研发中心，北京区域首批裁员人数大约为500人左右。尽管被裁员工最终的补偿方案是N+6，不少员工仍感到难以接受。

8月，蔚来汽车内部邮件显示，将在全球范围内继续减少1200个工作岗位，9月底保留7500人。而在8月初，蔚来员工总数为8800多人，相比蔚来员工数最高时的9800人，已经减员1000人。

11月，网易暴力裁员事件引发争议并持续发酵，时隔几年后，“中年危机”在这个寒冷冬天重返舆论关注的中心。

不光是国内，全球似乎也被寒流笼罩。

4月，美国科技巨头IBM传出关闭其位于新加坡淡滨尼工厂的消息，并解散该工厂的全部员工。

7月，德国最大商业银行——德意志银行宣布，将大规模削减投资银行业务，预计将在全球裁员约1.8万人。

11月，戴姆勒宣布将在全球范围内裁减1100个领导职位，约占其管理层的10%。在裁员计划中，共有超过1万人将离开戴姆勒集团。

中央提出的“六稳”中，“稳就业”排在第一位，被誉为稳定的基石，渐行渐近的经济寒冬中，如何才能保障普罗大众的权益？

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↓听中共中央政策研究室原副主任郑新立↓

↓解析中国特色的解决对策↓

寒流之下，危机背后的真相

这背后，其实就隐藏着中年危机的真相。

在劳资纠纷中，打工者往往处于弱势，中年危机也成为一个普遍现象。

如何提高自己的抗风险能力，安全度过中年危机，成为大家最关心的问题。

可供选择的道路其实很多，但真正靠谱的并不多。例如创业或者搞副业，并不适用于所有人。搞副业风险小，但需要在上班的同时腾出精力来做，收益得不到保障。创业则更不用说了，风险系数太高。

对大部分人来说，在中年危机之前尽快持有更多的资产，几乎是对冲失业风险的最佳选择。但是在当前，股市的萎靡和市场激情的衰退中，面临“核心资产荒”的一二级市场显然并不是最佳选择。

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↓听中泰证券首席经济学家李迅雷↓

↓讲述资产的未来价值走向↓

在诸多资产配置中，房产无疑是最为特别的，尽管楼市的黄金年代已经过去，围绕楼市的话题始终历久弥新。

有恒产者有恒心。在充满变数的当下，房产成为了最靠谱的保值增值资产。而在未来相当一段时间内，房产依旧是大部分人抵御风险、养老善终的重要核心资产。

至于理由，正是本文接下来重点要说的。

10月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.7%和0.5%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨8.7%和4.4%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.7%和4.6%。

为数不多出现下滑的数据，则是企业的拿地热情。1-10月，房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降了16.3%。

通过数据不难看出，楼市降温主要体现在房地产整体的销售增速有所放缓，但整个市场的大环境没有发生改变，依旧稳步向前。

因此，如果用一个词来定性描述今年的楼市，“降温”并不准确，“分化”才是2019年楼市的真相。

首先是楼市供给端，随着融资政策的收紧，今年以来，多数银行发放房地产开发贷的范围已经从“50强”缩减至“30强”。据悉，近几年来，大量的小型房企已无法从公开渠道募集资金，只能通过民间借贷进行融资。可见，未来房地产商强者恒强的分化效应会进一步加剧。

其次是需求端，这也是与大部分人息息相关的部分。楼市需求端的分化早已有之，很多年前北上广深等一线城市的房价就和其他地方形成鲜明对比。但今年以来，楼市的“小分化”时代，有向“大分化”时代过渡的趋势。

一方面，中央今年多次召开会议强调稳房价、稳地价。

例如1月份，在防范化解重大风险专题研讨上，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案提出。

4月，中央政治局会议，坚持房住不炒定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制再次提出。

7月，中央政治局会议，再次重申房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

在中央“房住不炒”的政策下，像北上广深这样的强一线城市房价涨幅被有效控制。

另一方面，在地方政府，人才引进成为今年关键词。在因城施策背景下，各地为留住人才各出“奇招”，体现在地方楼市的落户、限售、限购、公积金等政策和补贴上。

例如广州将学士、硕士和博士学历人员年龄限制分别从35、40、45周岁调整到40、45、50 周岁。同时，高校应届毕业生可直接入户。

杭州全日制大学专科及以上人才，在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。

全日制大专及以上学历的人才，在三亚实际工作满一年，且缴纳满一年社保及个税，即可购买一套房产。

上海自由贸易试验区新片区人才“居转户”年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。对于非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人，且购房需要缴纳个税或者社保年限，新片区从5年缩短到3年等。

据中原地产统计，今年以来楼市人才、公积金、租赁等政策出现井喷，前10个月共482次，相比2018年同期上涨超过20%。

在中央强调“稳”，地方人才政策频出的情况下，2019年后房产时代的楼市格局已然形成，即楼市大分化时代的到来。楼市的香饽饽不再只有北上广深，众多的新一线、强二线城市将会脱颖而出，成为新时代的楼市价值洼地。

2019财经头条全球经济学家年会

↓听东方证券首席经济学家邵宇↓

↓讲述中国楼市的区域分化↓

2019年，有一个城市成为了市场关注的焦点，它就是鹤岗。在黑龙江鹤岗市，三五万的房子，随处可见，而320平的复式高层据悉只需要15万就可纳入囊中。房价低到如同“白菜价”。

造成鹤岗房价的一个重要原因在于人口的流失。鹤岗统计局2018年的一份报告显示，近五年来，当地人口增长率下降呈扩大态势，劳动力人口减少12.1%，人口持续处于净流出状态。

在很多人眼里，去鹤岗买房就是一个笑话。然而事实是，消息传出后，有一群人却对鹤岗趋之若鹜，从五湖四海奔赴鹤岗买房。

他们不是炒作资产的投资者，而是在外漂泊务工的低收入人群。他们当中，有些人没有稳定的工作，每日以捡废拾荒为生，用半生积蓄的几万块钱，去鹤岗买房安家，结束四处漂泊流浪的生活。

在互联网时代，他们不担心鹤岗当地的工作机会，一份兼职、一份直播的收入就够他们开销数月。那么对于这样一群人，他们去鹤岗买房，是傻还是聪明呢？

答案是显而易见的。以鹤岗楼市为例，确实不是所有房子都能算作资产，但房子却能给你一个家，不会让你在人到中年遭遇失业或其他变故的情况下流离失所，露宿街头。这正是房子的隐性价值。

作为首套房自住的人来说，无论全款还是贷款买房，无论房价是涨是跌，房子背后的隐性价值一直都在。在万不得已的时候，房子还可以出售也解燃眉之急。因此，房子算不算资产？值不值得买？对还没有买房的人重不重要？一目了然。

反之，如果拥有第二套房、多套房，以投资为目的买房，情况就大不一样了。除了鹤岗，今年还有一个城市备受瞩目，那就是深圳。

不久前，深圳均价13.9万/㎡的豪宅火了。据悉，这家“深圳中心·天元综合体项目”位于福田CBD核心区域，汇聚了全市70%的甲A级写字楼、五星级酒店，市政中心也坐落于旁。

推出的是深圳中心·天元T7栋的52套房源，户型建面约380-393㎡，均价13.9万元/㎡，总价区间在4350万元-6086万元/套之间。

据悉，项目看房需要验资2000万元，并要提供股票及理财资金的截图以及购房者个人身份证。

继去年深圳“5000万蹲摇号”之后，今年“没2000万看不了房”再次刷屏。同样，能拿出上千万买房的人也不是傻子，人们疯抢豪宅的背后，看中的是深圳这座城市未来的发展潜力，以及深圳楼市未来的升值空间。

需要再次强调的是，通过买房一夜暴富、财务自由的时代已经一去不复返。但在未来可以预见的几十年里，在分化时代凭借优质房产，依旧是抵御通胀、对冲失业风险，甚至靠房养老的不二选择。

首先需要认清的第一个事实是，中国人口对楼市支撑的底层逻辑没有变。

近年来，中国人口出生率下降是不争的事实，政府也发布了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》等相关文件。但实际上，中国离欧美日本等发达国家所谓的老龄化，还为之甚远。

老龄化，是一个全球很多国家都面临的问题。简单的横向类比、以史为鉴，有失偏颇。

2018年，中国出生人口为1523万，比2017年减少200万。但需要知道的是，瑞典全国人口仅为1018万人，丹麦人口仅为580万人，芬兰人口仅为552万人，和这些发达且又老龄化现象严重的西方国家相比，中国一年的新生儿数量，就轻松超过了他们全国人口。

此外，中国的青壮年总数依然超过美国全国人口。数据显示，90后群体约1.9亿，00后约1.4亿左右，合计约3.3亿，而美国总人口仅为3.2亿。这还没有算正值“事业巅峰”的70后、80后。

因此，在拥有14亿多人口的基数下，老龄化负面效应的释放是一个极为缓慢的过程，对楼市的冲击会被更加稀释。作为对比，有不少人说去东京买房，如果不自住而作为投资，会赔的血本无归，因为接盘的人很少，有价无市。但放在中国一线城市，只要价格合适，不愁没有市场。

东京楼市不愠不火的根本原因，并非曾经的房产泡沫。日本仅1亿多人口，而全国40%以上的人口都集中在东京都市圈，净流入人口增长乏力，当地楼市早已供需平衡，人口老龄化，才是东京楼市萎靡的根本原因。

反观中国一线城市，源源不断的外来人口，为城市不断注入活力，也保障了楼市的平稳发展。这也是分化时代，楼市第二个需要认清的事实。

流动人口从欠发达地区向发达地区移动的规律没有变。

分化时代，选房子就是选人口。未来哪里的房子具有升值潜力，城市人口成为重要指标。需要注意的是，相对于存量人口，增量人口更为重要。例如河南许多城市人口数量名列前茅，但其房产未必有长三角、珠三角等经济发达地区的保值升值空间大。一个城市每年的净流入人口增速，是助推当地繁荣的关键。

现如今，国家发展都市圈、推进城市化的宏观战略没有变，流动人口从欠发达地区向发达地区移动的规律没有变，各地因城施策人才引进的政策继续推行，在一线城市房价、限售、限购等高门槛约束下，新一线强二线城市的机遇已经到来。

认清这两点事实，2020年楼市有哪些具体投资策略？

北上广深的房价未来还会涨吗？

新一线和二线楼市都有哪些特色？

三四线房子值不值得买？

强国必有湾区，湾区房产如何配置？

新的房产周期观是什么？

选房怎么看“城市半径”？

12月20日，2019财经头条全球经济学家年会在上海隆重召开，最理解中国楼市，又从不轻易发声的中国顶级专家们集聚一堂。

中共中央政策研究室原副主任郑新立；

国家外经贸部原副部长龙永图；

国务院发展研究中心对外经济研究部原部长赵晋平；

复旦大学经济学院院长张军；

中泰证券首席经济学家李迅雷；

中国政策科学研究会经济政策委员会副主任、财经头条首席经济学家徐洪才。

……

30位中国顶尖经济学家，以及100位上市公司大佬，12月20日，上海香格里拉酒店，即将齐聚一堂，震撼发声！

2019财经头条全球经济学家年会地产分论坛，带您深度解析2020中国楼市新动向。