2020年楼市必须认清的事实

作者: 智通编选 2019-12-14 08:05:15
2019财经头条全球经济学家年会地产分论坛,带您深度解析2020中国楼市新动向。

本文来自微信公众号“八声的歌”。

年年岁岁花相似,岁岁年年人不同。

早在年初,美团(03690)CEO王兴就感慨过,今年是过去10年里最差的一年,却是未来10年里最好的一年。而还有20天不到,我们就将告别2019年。

回顾即将过去的一年,宏观经济面临下行压力,微观层面感受最深的莫过于严峻的就业环境。相比于前几年的大举扩张,今年以来不少知名互联网企业开始裁员收缩,一些制造大厂也开始只出不进。

虽然很多公司都不愿意承认“裁员”,美其名曰只是“人员优化调整”,但结果和事实大家都心知肚明。

2019年5月,甲骨文裁员成为轰动一时的新闻事件。被裁员部门为中国研发中心,北京区域首批裁员人数大约为500人左右。尽管被裁员工最终的补偿方案是N+6,不少员工仍感到难以接受。

8月,蔚来汽车内部邮件显示,将在全球范围内继续减少1200个工作岗位,9月底保留7500人。而在8月初,蔚来员工总数为8800多人,相比蔚来员工数最高时的9800人,已经减员1000人。

11月,网易暴力裁员事件引发争议并持续发酵,时隔几年后,“中年危机”在这个寒冷冬天重返舆论关注的中心。

不光是国内,全球似乎也被寒流笼罩。

4月,美国科技巨头IBM传出关闭其位于新加坡淡滨尼工厂的消息,并解散该工厂的全部员工。

7月,德国最大商业银行——德意志银行宣布,将大规模削减投资银行业务,预计将在全球裁员约1.8万人。

11月,戴姆勒宣布将在全球范围内裁减1100个领导职位,约占其管理层的10%。在裁员计划中,共有超过1万人将离开戴姆勒集团。

中央提出的“六稳”中,“稳就业”排在第一位,被誉为稳定的基石,渐行渐近的经济寒冬中,如何才能保障普罗大众的权益?

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寒流之下,危机背后的真相

月过十五光明少,人到中年万事休。如今,第一批90后已经步入30岁大关,熬夜、脱发、玩手机、忙相亲成为90后工薪族的“标签”,而在未来几年内,90后也将陆续抵达80后曾经经历的那道坎,迎接事业、健康、家庭等各种“关卡”的考验。

尤其是事业方面,对大部分人来说,中年就业危机是人生道路上必须经历的一道坎。

一个人的能力和精力是有边界的,无论是高管还是基层员工,当一名老员工自身的知识结构无法在进步,他的薪资水平也会同步停止上涨。

而当其他更年轻、更“廉价”的打工者学会掌握了一个老员工的技能贮备,那么老员工的竞争优势便荡然无存。当经济形势不景气时,为了精简人力成本,老员工便成为了扫地出门的对象。

虽然这么做让企业看起来显得十分无情,但这并不仅是公司的问题。

从公司的角度看,一家公司,从诞生之初,其本质就是逐利的,产业寒冬之下,缩减成本提高运行效率并没有错。但从打工者的角度看,公司的行为却是“卸磨杀驴”的行为。

还记得之前被媒体爆传的一部纪录片《美国工厂》吗?

这背后,其实就隐藏着中年危机的真相。

在劳资纠纷中,打工者往往处于弱势,中年危机也成为一个普遍现象。

危机背后,你需要认清的事实

如何提高自己的抗风险能力,安全度过中年危机,成为大家最关心的问题。

可供选择的道路其实很多,但真正靠谱的并不多。例如创业或者搞副业,并不适用于所有人。搞副业风险小,但需要在上班的同时腾出精力来做,收益得不到保障。创业则更不用说了,风险系数太高。

对大部分人来说,在中年危机之前尽快持有更多的资产,几乎是对冲失业风险的最佳选择。但是在当前,股市的萎靡和市场激情的衰退中,面临“核心资产荒”的一二级市场显然并不是最佳选择

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↓讲述资产的未来价值走向↓

在诸多资产配置中,房产无疑是最为特别的,尽管楼市的黄金年代已经过去,围绕楼市的话题始终历久弥新。

有恒产者有恒心。在充满变数的当下,房产成为了最靠谱的保值增值资产。而在未来相当一段时间内,房产依旧是大部分人抵御风险、养老善终的重要核心资产。

至于理由,正是本文接下来重点要说的。

2019年的楼市真相

随着“房住不炒”成为中国楼市的主旋律,楼市降温的声音一直不绝于耳。在供给端,万科说要“活下去”,中小房企传出破产潮;在需求端,机构报告频出,全国找房热度整体出现降温,今年“金九银十”成色不足。

而实际上,在2019年,像汽车等制造业面临较大下行压力时,房地产整体数据依旧十分稳健。

统计局公布的数据显示,1-10月,全国房地产开发投资109603亿元,同比增长10.3%,其中住宅投资80666亿元,增长14.6%;商品房销售额124417亿元,增长7.3%,其中住宅销售额增长10.8%。

10月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.7%和0.5%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨8.7%和4.4%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.7%和4.6%。

为数不多出现下滑的数据,则是企业的拿地热情。1-10月,房地产开发企业土地购置面积18383万平方米,同比下降了16.3%。

通过数据不难看出,楼市降温主要体现在房地产整体的销售增速有所放缓,但整个市场的大环境没有发生改变,依旧稳步向前。

因此,如果用一个词来定性描述今年的楼市,“降温”并不准确,“分化”才是2019年楼市的真相。

首先是楼市供给端,随着融资政策的收紧,今年以来,多数银行发放房地产开发贷的范围已经从“50强”缩减至“30强”。据悉,近几年来,大量的小型房企已无法从公开渠道募集资金,只能通过民间借贷进行融资。可见,未来房地产商强者恒强的分化效应会进一步加剧。

其次是需求端,这也是与大部分人息息相关的部分。楼市需求端的分化早已有之,很多年前北上广深等一线城市的房价就和其他地方形成鲜明对比。但今年以来,楼市的“小分化”时代,有向“大分化”时代过渡的趋势。

一方面,中央今年多次召开会议强调稳房价、稳地价。

例如1月份,在防范化解重大风险专题研讨上,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案提出。

4月,中央政治局会议,坚持房住不炒定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制再次提出。

7月,中央政治局会议,再次重申房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

在中央“房住不炒”的政策下,像北上广深这样的强一线城市房价涨幅被有效控制。

另一方面,在地方政府,人才引进成为今年关键词。在因城施策背景下,各地为留住人才各出“奇招”,体现在地方楼市的落户、限售、限购、公积金等政策和补贴上。

例如广州将学士、硕士和博士学历人员年龄限制分别从35、40、45周岁调整到40、45、50 周岁。同时,高校应届毕业生可直接入户。

杭州全日制大学专科及以上人才,在杭工作并缴纳社保的,可直接落户。

全日制大专及以上学历的人才,在三亚实际工作满一年,且缴纳满一年社保及个税,即可购买一套房产。

上海自由贸易试验区新片区人才“居转户”年限从原来的7年缩短到5年,核心人才进一步缩短到3年。对于非本市户籍人才购房资格,由居民家庭调整为个人,且购房需要缴纳个税或者社保年限,新片区从5年缩短到3年等。

据中原地产统计,今年以来楼市人才、公积金、租赁等政策出现井喷,前10个月共482次,相比2018年同期上涨超过20%。

在中央强调“稳”,地方人才政策频出的情况下,2019年后房产时代的楼市格局已然形成,即楼市大分化时代的到来。楼市的香饽饽不再只有北上广深,众多的新一线、强二线城市将会脱颖而出,成为新时代的楼市价值洼地。

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↓讲述中国楼市的区域分化↓

不是所有房子都能叫资产?

房子算不算资产?在过去楼市的黄金十年里,房子就是资产,买到就是赚到被很多人奉为圭臬。随着政府调控,楼市分化时代的到来,有一部分人认为并非所有的房子都能叫资产。

有观点认为,判断一个房子是否是资产的依据有几点。比如默认这套房子可以租出去,房子的租金大于月供,才能称其为资产,否则则是负债。

再如房子是否具有升值空间、是否能抵押融资,如果房子所在的地区房价呈下跌态势,或者入不了银行的“法眼”,那么其同样是负债。

按这个标准下来,其实有很多房子都不能算作资产。但这个观点却有一个致命的漏洞,忽略房子所拥有的隐性价值。

2019年,有一个城市成为了市场关注的焦点,它就是鹤岗。在黑龙江鹤岗市,三五万的房子,随处可见,而320平的复式高层据悉只需要15万就可纳入囊中。房价低到如同“白菜价”。

造成鹤岗房价的一个重要原因在于人口的流失。鹤岗统计局2018年的一份报告显示,近五年来,当地人口增长率下降呈扩大态势,劳动力人口减少12.1%,人口持续处于净流出状态。

在很多人眼里,去鹤岗买房就是一个笑话。然而事实是,消息传出后,有一群人却对鹤岗趋之若鹜,从五湖四海奔赴鹤岗买房。

他们不是炒作资产的投资者,而是在外漂泊务工的低收入人群。他们当中,有些人没有稳定的工作,每日以捡废拾荒为生,用半生积蓄的几万块钱,去鹤岗买房安家,结束四处漂泊流浪的生活。

在互联网时代,他们不担心鹤岗当地的工作机会,一份兼职、一份直播的收入就够他们开销数月。那么对于这样一群人,他们去鹤岗买房,是傻还是聪明呢?

答案是显而易见的。以鹤岗楼市为例,确实不是所有房子都能算作资产,但房子却能给你一个家,不会让你在人到中年遭遇失业或其他变故的情况下流离失所,露宿街头。这正是房子的隐性价值。

作为首套房自住的人来说,无论全款还是贷款买房,无论房价是涨是跌,房子背后的隐性价值一直都在。在万不得已的时候,房子还可以出售也解燃眉之急。因此,房子算不算资产?值不值得买?对还没有买房的人重不重要?一目了然。

反之,如果拥有第二套房、多套房,以投资为目的买房,情况就大不一样了。除了鹤岗,今年还有一个城市备受瞩目,那就是深圳。

不久前,深圳均价13.9万/㎡的豪宅火了。据悉,这家“深圳中心·天元综合体项目”位于福田CBD核心区域,汇聚了全市70%的甲A级写字楼、五星级酒店,市政中心也坐落于旁。

推出的是深圳中心·天元T7栋的52套房源,户型建面约380-393㎡,均价13.9万元/㎡,总价区间在4350万元-6086万元/套之间。

据悉,项目看房需要验资2000万元,并要提供股票及理财资金的截图以及购房者个人身份证。

继去年深圳“5000万蹲摇号”之后,今年“没2000万看不了房”再次刷屏。同样,能拿出上千万买房的人也不是傻子,人们疯抢豪宅的背后,看中的是深圳这座城市未来的发展潜力,以及深圳楼市未来的升值空间。

鹤岗与深圳,地域一北一南,房价一低一高之间,折射出了中国楼市分化的两个极端。对很多小有积蓄的人来说,鹤岗的房子不愿买,深圳的豪宅买不起,如何楼市大分化时代作出最优选择,显得至关重要。

2020年楼市必须认清的事实

需要再次强调的是,通过买房一夜暴富、财务自由的时代已经一去不复返。但在未来可以预见的几十年里,在分化时代凭借优质房产,依旧是抵御通胀、对冲失业风险,甚至靠房养老的不二选择。

首先需要认清的第一个事实是,中国人口对楼市支撑的底层逻辑没有变。

近年来,中国人口出生率下降是不争的事实,政府也发布了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》等相关文件。但实际上,中国离欧美日本等发达国家所谓的老龄化,还为之甚远。

老龄化,是一个全球很多国家都面临的问题。简单的横向类比、以史为鉴,有失偏颇。

2018年,中国出生人口为1523万,比2017年减少200万。但需要知道的是,瑞典全国人口仅为1018万人,丹麦人口仅为580万人,芬兰人口仅为552万人,和这些发达且又老龄化现象严重的西方国家相比,中国一年的新生儿数量,就轻松超过了他们全国人口。

此外,中国的青壮年总数依然超过美国全国人口。数据显示,90后群体约1.9亿,00后约1.4亿左右,合计约3.3亿,而美国总人口仅为3.2亿。这还没有算正值“事业巅峰”的70后、80后。

因此,在拥有14亿多人口的基数下,老龄化负面效应的释放是一个极为缓慢的过程,对楼市的冲击会被更加稀释。作为对比,有不少人说去东京买房,如果不自住而作为投资,会赔的血本无归,因为接盘的人很少,有价无市。但放在中国一线城市,只要价格合适,不愁没有市场。

东京楼市不愠不火的根本原因,并非曾经的房产泡沫。日本仅1亿多人口,而全国40%以上的人口都集中在东京都市圈,净流入人口增长乏力,当地楼市早已供需平衡,人口老龄化,才是东京楼市萎靡的根本原因。

反观中国一线城市,源源不断的外来人口,为城市不断注入活力,也保障了楼市的平稳发展。这也是分化时代,楼市第二个需要认清的事实。

流动人口从欠发达地区向发达地区移动的规律没有变

分化时代,选房子就是选人口。未来哪里的房子具有升值潜力,城市人口成为重要指标。需要注意的是,相对于存量人口,增量人口更为重要。例如河南许多城市人口数量名列前茅,但其房产未必有长三角、珠三角等经济发达地区的保值升值空间大。一个城市每年的净流入人口增速,是助推当地繁荣的关键。

现如今,国家发展都市圈、推进城市化的宏观战略没有变,流动人口从欠发达地区向发达地区移动的规律没有变,各地因城施策人才引进的政策继续推行,在一线城市房价、限售、限购等高门槛约束下,新一线强二线城市的机遇已经到来。

认清这两点事实,2020年楼市有哪些具体投资策略?

北上广深的房价未来还会涨吗?

新一线和二线楼市都有哪些特色?

三四线房子值不值得买?

强国必有湾区,湾区房产如何配置?

新的房产周期观是什么?

选房怎么看“城市半径”?

12月20日,2019财经头条全球经济学家年会在上海隆重召开,最理解中国楼市,又从不轻易发声的中国顶级专家们集聚一堂。

中共中央政策研究室原副主任郑新立;

国家外经贸部原副部长龙永图;

国务院发展研究中心对外经济研究部原部长赵晋平;

复旦大学经济学院院长张军;

中泰证券首席经济学家李迅雷;

中国政策科学研究会经济政策委员会副主任、财经头条首席经济学家徐洪才。

……

30位中国顶尖经济学家,以及100位上市公司大佬,12月20日,上海香格里拉酒店,即将齐聚一堂,震撼发声!

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