保利物业（06049）：业绩在飙车，资本在狂欢

获超37亿港元资金推升股价单日上行29.2%，央企物业龙头保利物业（06049）上市首日就惊艳了全场。

智通财经APP了解到，于1996年成立的保利物业，隶属于大型央企中国保利集团旗下，目前拥有物业管理、非业主增值和社区增值服务等三大业务板块。公司于12月19日上市第一个交易日就大幅高开24.79%，当天共计37.43亿港元资金进入，累计成交量高达8827万股，换手率达到16.55%，保利物业最终收盘涨幅定格在了29.2%。与同为首日上市的物业股时代邻里（09928）破发景象，形成了鲜明的对比。

而资金疯狂抢筹的背后，保利物业的确有足够扎实的基本面和可持续的增长能力在支撑。

行情来源：智通财经

大象正在快速奔跑

作为业内有央企背景的大龙头，保利物业近些年营收、利润均呈现强势增长。智通财经APP了解到，截至2019年上半年，公司于国内148个城市管理了近846个项目，物业类型涵盖住宅社区、商业物业及写字楼、学校及科研场所、产业园、公共服务设施等，合约面积达到4.55亿平米，在管面积超过2.6亿平米。自2014年起，公司在中国物业服务百强企业综合实力排名中持续保持前五。

2016-2018年，公司录得营业收入分别为25.64亿元人民币（单位下同）、32.4亿元、42.29亿元，年均复合增速达到28.4%。2019年上半年，公司营收再录得同比大幅增长47.3%至28.22亿元，收入规模在已上市同业公司中内位居第三，其中物业管理、非业主增值和社区增值服务分别贡献64.6%、16.3%和19.1%。

营收增长的同时，保利物业毛利率2016-2018年及2019上半年分别录得16.7%、17.9%、20.1%和23.6%，处于持续增长的态势。再加上成本端表现稳定，公司2016-2018年及2019上半年净利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元及3.21亿元，2016-2018年均复合增长率为50.1%，2019年上半年同比增速也高达48.9%；对应净利率分别为5.8%、6.9%、7.9%及11.4%，同样是一路上行的步伐。

如分业务看的话，比重第一的物管服务仍在稳健增长，而社区增值服务的增速则最为亮眼。智通财经APP了解到，物业管理服务2019上半年收入占比为64.6%，2016-2018年均复合增长率为23.5%，2019年上半年同比增长42.7%；而社区增值服务方面，收入规模由2016年的2.6亿元增长至2018年的6.2亿元，年均复合增速高达55.1%，总收入比例由10.1%提升至14.7%，2019年上半年更是录得80.9%的同比大幅增长，目前营收比重已提升至19.1%。

而且要知道的是，增速最快的社区增值服务同样也是毛利率水平最高的业务，虽然2019年上半年因利润率相对较低的拎包入住业务占比提升，导致毛利率同比下降4.4个百分点至44.1%，但是仍大幅高于其他两项业务20%左右的毛利率水平，其毛利贡献占比也高达35.7%，是当前公司利润增长的绝对主力。

就目前而言，已取得连续亮眼业绩的保利物业，其未来高增长态势并不会就此停步。

核心物管业务有双轮驱动

背靠母公司保利地产，再加上强大的外拓项目能力，保利物业在管规模得以稳健增长。智通财经APP了解到，截至2019年6月，公司在管面积达2.6亿平，其中1.12亿平为来自母公司输送，1.48亿来自外拓项目。2018年公司获得来自保利控股的新增在管面积1800万平方米，占当年增长总数的21.39%，2016-2018年来源于保利地产的在管面积复合增速为20.6%，其余均为外拓面积。2019上半年外拓进一步提速，集中获取大量公建项目，三方外拓面积再度新增6705万平方米。

其中业绩贡献度更高的母公司输送部分，未来依旧能有持续亮眼的表现。智通财经APP了解到，截至2019H1，公司在管面积中仅43.1%来自保利发展，56.9%是来自第三方的拓展。但从收入角度，来自保利发展的项目的营收占比高达82.8%。2019年上半年公司管理均价为2.18元/平/月，其中来自母公司项目均价为2.27元/平/月，高于外拓项目的1.48元/平/月。

无论从短、中、长期看，母公司在管物业面积输送能力均有保障。其中2019年上半年保利地产竣工面积达到1167万方，同比近54%的高增长是在持续提升的；与此同时，保利地产2019年前11月实现销售金额4197亿元，同比增长14.0%；实现销售面积2819万平米，同比增长14.2%，延续稳健增长趋势。再加上截至2019年上半年，保利发展的土地储备达到7618万平米，其中一二线城市占比超过60%，这在未来4-5年也是保利物业在管物业面积的强大后备力量。

外拓物业方面，更是有规模和单价双提升的预期。智通财经APP了解到，公司目前为了增加外拓项目来源的物业管理市场份额，公司对外拓项目收费低于对来自保利发展项目的收费。但是从公司物业费收缴率、物业管理合同续约率均为行业来看，公司服务质量还是有一定的保障的。数据显示，2016-2018年公司的物业费收缴率分别为95.8%、95.8%、96.0%，呈稳健提升趋势，较百强物业企业均值分别高出1.7、1.7、2.2个百分点。2016-18年公司物业合同续约率分别为99.8%/99.6%/98.2%，2019年上半年续约率为99.0%，整体高于百强物业企业均值水平。

这意味着公司外拓部分后期价格具备较充足的上行空间。此外，目前公司增长十分强势的公建项目服务，均价仅约为0.27元/平/月，仍处于较低的水平，长期而言具备一定的上涨空间。

其它业务也将一并发力

跟随管理规模扩张，社区增值业务也会有更大的舞台。智通财经APP了解到， 2019年贡献19.1%收入与35.7%毛利的社区增值业务，其主要包括必需品采购、家居软装、社区便民服务在内的社区生活服务，以及停车场管理服务、公共区域管理服务在内的社区资产增值服务。2016-2018年公司就受益于规模效应提振，该业务营收规模和毛利率提升均在增长，虽然2019年上半年因业务结构性变化出现毛利率暂时下滑。但长期来看，随着公司后续规模效应继续上行，再加上提供养老、社区教育等盈利项目多样化和标准化等带来的成本下降，该业务营收、利润率仍有增长空间。

而对于非业主增值部分，主要是包括案场协销服务和其他非业主增值服务，公司此业务大部分收入来之保利控股。2019年保利地产销售增速快速增长，为公司该业务带来明显的增长，目前保利地产在手土储仍非常丰富，预计2020年对案场协销等非业主业务仍然有较好的协同效果。

综上而言，保利物业无论是已经取得的靓丽业绩，还是背靠母公司以及自身强大竞争力所能看到的持续增长动力，公司都具备很强的关注价值，这或许就是为什么上市首日能不同于其他同类企业，获得资金疯狂的抢筹吧。