金港股实录︱禹洲集团(01628)：2019年超额完成销售目标 2020年销售额剑指千亿

2020年1月9日，在国内领先的港美股资讯平台智通财经主办的“第四届金港股年度颁奖盛典”上，禹洲集团(01628)企业融资及投资者关系总监杨铎就公司发展现状、战略与现场投资者做了零距离面对面沟通。

以下是智通财经APP整理的禹洲集团路演实录：

超额完成2019年度销售目标

1994年,禹洲集团在厦门成立。2009年，禹洲地产在香港联交所成功上市，股票代码为01628HK。2017年,禹洲地产全面启动“区域深耕,全国领先”的战略方针,向千亿房企的目标迈进。

目前，即截至2019年底，禹洲地产实现累计销售金额为人民币751.15亿元，超额完成2019年初制定的人民币670亿元的目标，目标完成率达到112%。

就2019年中期业绩而言，禹洲地产有6大优势。

第一，合约销售快速增长，全年货源充足。2019年中期，累计销售金额达人民币285亿元，同比增长32.5%，完成全年目标人民币670亿元的43%。2019年，全年实现累计销售金额为人民币751.15亿元，完成全年销售目标的112.11%。

2020年，禹洲地产的供货约人民币1,800亿元，预计全年合约销售额能够达到人民币1,000亿元，同比增速为33%，而33%的增速应该高于同业。

第二，稳健前行，股东利益最大化。2019年中期，禹洲地产的归母净利润率为14%，归母核心利润率为12%。2019年全年，预计禹洲地产的归母核心利润率维持在12%左右有很大概率。

派息方面，2019年中期，禹洲地产中期派息为12港仙，加上上市十周年特别股息3港仙，合计派息同比+62.1%，派息率为46.81%。在港股和A股的房地产企业中，这样的派息率，禹洲地产可以排在前十。若剔除上市十周年特别股息的影响，2015年以来，禹洲地产的派息率都维持在36%。可以说明，禹洲地产是一家非常愿意跟股东进行分享经营成功企业。

禹洲地产的管理层曾在中期业绩报告适指出，希望公司在未来3-5年进入地产行业的盈利前20强。目前，按照合约销售规模计算，禹洲地产2019年在中国房地产数据榜单排名第47或48名。按归母净利润计算，禹洲地产2018年在行业排第26名，属于行业前30强企业。这就意味着，禹洲地产未来3-5年的核心利润的增长率预计维持在20%左右。

第三，土地储备优质且充裕。实际上，禹洲地产之所以能够给出这种相对高的盈利指引，就是因为企业拥有优质且充裕的土地储备。

截至2019年中期，禹洲地产的土储储备约1,918万平方米，对应的货值人民币约3,400亿元。截至2019年底，禹洲地产未经审计的土储储备货值接近人民币3,500亿元。按照2020年预计全年合约销售额约人民币1,000亿元计算，禹洲地产的土地储备能够维持未来三年的合约销售。按照目前的行业情况，由于资金成本非常昂贵，三年左右的土地储备，对禹洲地产而言比较合适。

同时，2019年中期，按货值计算，禹洲地产大概有80.1%的土地储备位于一、二线城市。2019年全年，禹洲地产拿地的货值的80%也在一、二线城市。所以，禹洲地产在发展方面，一直以一二线为主。

第四，把握拿地机遇，择机补充土储。2019年中期，禹洲地产在9个城市新增14块地，总建面212万平方米，货值人民币 503亿元。其中，新进入2座城市，其余12块地都在现 有的一、二线城市深耕。

14块地，9块是在2019年一季度拿的。从拿地情况，可以看出2019年土地市场的高峰和低谷。2019年全年，禹洲地产拿了35块土地，2/3集中一季度和四季度，这是房地产行业拿地的低谷。由于拿地时间点把握比较好，大部分土地是零溢价，或者是在30%以内，用拿地价和现有周边售价相比，预计禹洲地产2019年拿地所产生的合约销售毛利率也有30%。

第五，商业地产开始发力，提供可持续稳定现金流。现在是商业地产分拆上市的风口，禹洲地产目前约30个处于不同阶段的商业地产项目，预计估值超过人民币120亿元。

2019年中期，商业地产的租金收入达人民币1.47亿元，同比增长了44.4%。 未来3-5年，希望商业地产的年化增长率为35%，增速高于地产板块，因为商业地产比地产要抗周期。

第六，多元化融资，实力赢得追捧。2020年1月7日，禹洲地产发行了一份于2026年到期的本金为6.45亿美元、利率为7.375%的优先票据。同时，禹洲地产在2019年成为工商银行总行级客户。

追求规模与效益均衡发展，高派息低估值

合约销售快速增长，再创新高。2019年中期，合约销售金额达人民币285亿元，同比增长32.5%，完成全年目标人民币670亿元的43%。2019年首十一个月，合约销售金额达人民币672.25亿元,同比上升33.20%,提前完成全年目标。

2019年，全年实现累计销售金额为人民币751.15亿元，完成全年销售目标的112.11%。2020年，预计禹洲地产合约销售额能够达到人民币1,000亿元，同比增速为33%。

合约销售额区域贡献多元化。禹洲地产虽然起源于厦门，但逐步向外拓展，目前以长三角为主战场。2019年上半年，合约销售金额计算，长三角合约销售额献接近2/3，优势明显。

海峡西岸经济区，简称"海西"，是指台湾海峡西岸，以福建为主体包括周边地区，也是禹洲地产的主要战场之一，2019年中期合约销售额献约15.2%。

除此之外，禹洲地产也会积极拓展粤港澳大湾区、西南区域和环渤海地区，如郑州、武汉、石家庄、重庆、成都。

以2019年上半年的合约销售金额计算，禹洲地产在多个城市位列前茅，其中苏州排名6、合肥排名第7、扬州排名第9。

追求规模与效益均衡发展。在归母核心利润方面，2016年禹洲地产归母核心利润为人民币20.47亿元，2017年禹洲地产归母核心利润为人民币29.24亿元，2018年禹洲地产归母核心利润为人民币34.19亿元。

在利润稳步增长的同时，禹洲地产也持续回报股东。禹洲地产一直致力于将良好业绩带来的发展成果与广大股东及投资者共享,上市10年来,每股已累计派息2.62港元,相当于IPO价格2.7港元的97%,为股东提供持续丰厚的回报。

所以从上市到现在一直持有禹洲地产股票，通过现金分红的形式已经把本金拿回来了，现在持有的股票就等于是白送的，而且里面还不考虑曾经有两次“十送二”的红股。

如果考虑上两次“十送二”的红股，禹洲地产的发行价格倒推回去应该是1.875港元，目前股价4.2港元，十年股价涨了2.24倍。如果算上股息分红，大概是3.36倍，投资回报率还是比较好的。同时，禹洲地产目前的PE是4.9倍，与行业平均7倍的PE相比，还有一定的空间。所以，禹洲地产就是一家高派息低估值的地产企业。

禹洲地产拥有多元化的融资渠道。境外，禹洲地产穆迪、标普、惠誉及联合评级国际分别维持Ba3、BB-、BB-及BB的发行人评级。境内，禹洲地产信贷评级分别获东方金诚、中诚信証评及联合评级评为AA+评级。禹洲地产也在和境内的评机构沟通，希望境内能尽快进入AAA评级。

2019年，禹洲地产的融资成本比2018年稍微高一点，主要是公司在2019年发行的债务，以大型债务为主，最短为3年期，最长为5.5年期，因为完成一个项目最少需要三年，所以融资成为稍微会有所增加，这也是为了资金的安全性，而不是关注短期如何节省利息支出。

区域深耕，全国领先

截至2019年6月30日，禹洲地产土地储备为1,918万平方米，按可售货值计算，一二线城市占比约80%。2019年，禹洲地产在北京拿了1块地，在上海拿了5块地，所以说禹洲地产继续在一二线进行拓展，尤其是一线。

禹洲地产三线城市土地储备占比约20%。像合肥，禹洲地产在2005年进入，经过15年的开发，目前大概拥有15个项目。2013年，禹洲地产顺势进入合肥旁边的蚌埠，因为蚌埠有一个并购机会，当时行业处于低点价格较低，同时该项目可由合肥团队管理，因此该项目有非常好的盈利空间。

2019年下半年，禹洲地产累计可售货值约人民币800亿元，完成了合约销售额人民币400多亿元，去化率65%-68%。2020年，禹洲地产准备可售货值约人民币1800亿元，去化率只需要达到55%就能实现合约销售额人民币1,000亿元的目标。

商业版图不断扩大。目前，禹洲地产有15个已经在运营的商业地产项目。禹洲地产地产都是大型项目，不需要担心客流量问题。禹洲地产地产先开发住宅项目，大概三到四年时间，等住宅项目资金回笼后再开发商场。住宅项目交割后，开始收取物业管理费用于商城招租和软装，大概需要四到五年。

禹洲地产的合约销售是在2015年开始增加，因为中国的房地产市场是从2015年开始进入一个比较好的发展时期，所以2015-2019年期间，公司积累了大量的商业地产项目，而这些项目都有很好的住宅客户资源。因此，只需2到3年的时间，即到2022-2023年左右，禹洲地产商业板块租金收入至少有人民币十几亿元，预期商业板块未来三年预期收益大幅上涨，增速至少是35%，商业板块未来三年的在营面积高也将速增长，增速至少是30%。

物业板块进入发展快车道，截至2019年中期，一共覆盖22城市，管理项目达58个，管理面积超过1,300万平方米。禹洲地产在未来三年，基本每年可以贡献300-400玩平方米的物业管理面积，加上并购项目，届时物业管理面积超过5,000万平米都是有可能的。

2020年销售目标为千亿，利润排行前20强

到2020年，禹洲地产完成千亿销售目标，跻身行业利润排行前20强。

战略方面，禹洲地产加大城市更新发展力度，促进项目快速落地。其中，禹洲地产在珠海有个旧改项目，预计2020年可以拿到审评，整个项目货值约人民币200亿元。禹洲地产在大湾区也在积极探索和跟进。

加快粤港澳大湾区布局，把握核心城市的增长潜力。禹洲地产比较看好以深圳为主的大湾区发展潜力，目前在佛山有5个项目、中山1个项目、贵州2个项目、珠海1个项目。

除了大湾区以外，持续深耕六大都市圈核心城市，比如海西、环渤海、华东和西南地区，完善全国布局。

Q&A

Q：目前来看，2020年的中国的房地产市场会有所收缩，禹洲地产怎么确保2020年跻身行业利润排行前20强?

A：从两个方面来看，一方面是土地储备，截至2019年底，禹洲地产未经审计的土储储备货值接近人民币3500亿元。按照2020年预计全年合约销售额约人民币1,000亿元计算，禹洲地产的土地储备能够维持未来三年的合约销售。

同时，2019年中期，按货值计算，禹洲地产大概有80.1%的土地储备位于一、二线城市。2019年全年，禹洲地产拿地的货值的80%也在一、二线城市。即便是三线城市的项目，也是位于一二线城市周边。

另一方面是盈利能力，禹洲地产的毛利率大概在27%，高于行业平均水平，核心利润率在12-14%，也高于行业平均水平。

此外，由于地产行业的收缩，禹洲地产还存在很多的并购机会。

Q：禹洲地产前两年在天津和合肥拿了挺多地，现在情况如何?

A：天津市场比较不好布局，除了主城区和离北京较近的城区比较好之外，其他城区市场表现一般，很多房地产企业都被套了。但天津是中国前十大城市，也是直辖市，市场规模非常大，不能只看一时，会有一段时间引来比较好销售时期。禹洲地产当时的拿地价格比较低，最早的项目大概3,000元一平米，现在可以卖到15,000元一平米。因此，老的项目和新的项目可以互相补充，穿越周期，实现扎根。

合肥市场比较特殊，去年9月和10月表现比较差，并不是市场原因，而是合肥所有银行的按揭额度都用完了。到了11月和12月，全国有一波按揭的放松，合肥市场又回升了。

Q：目前，禹洲地产销售规模是前50名，利润规模是前30名，更看中销售规模利润规模?

A：企业的核心就是盈利，所以更看中利润规模。在KPI里面，禹洲地产也更看中利润情况。具体来看，有两方面：一方面是战略，即区域深耕全国领先。禹洲地产目前的合约销售额超过人民币750亿元，覆盖城市大概是32个，主力城市大概十多个。另一方面是战术，即团队，老板倾心于业务且经验丰富，其他核心管理团队也均是行业内的顶尖人物。