安信国际：新世界(00017)19年内地销售稳中有升，投资物业潜力正在释放

本文源自“安信国际”微信公众号。

新世界发展现是港资四大房企之一，有别其他港资房地产发展商，公司集团业务比较平均，资产及收入在内地和香港分布较为平衡，受惠中国内地的高速发展，以减低香港房地产市楼规模增长较低的影响。

此外，公司拥有城市更新项目资源：香港农地面积160万平米、大湾区旧改项目250公顷，成为公司未来销售增长潜力之一。按照在建项目完工进度2026年投资物业总面积将约220万平米。新世界现价市净率0.4倍低于内房企业，股息率约5%，估值吸引。

内容摘要

1、业态、地域分布平均。公司约有740万平米之土储(全口径，不包括自持投资物业)，12%位处于香港、广州约16%、深圳约7%，受惠于大湾区发展策略。在业态上，新世界除了项目销售收入外，投资物业规模也不小，2019财年(6月30日年结止12个月)租金收入约37亿港元，核心分部利润(分部税前利润，不包括物业重估等收益)约16亿港元，占总利润10%，占比高于一般主流内房企业。

公司投资物业主要以K11品牌营运，包括商场、办公楼、公寓。品牌由第三代管理层郑志刚先生创立的，从第一家K11在香港九龙尖沙咀区(香港副市中心)开业，发展到其他内地主要城市。在内地房住不炒的大方向下，商业地产重要性的掘起，正好特显新世界的优势。

2、中国内地销售稳中有升。新世界截至2019年6月于内地总土储(不包自持投资物业)约650万平米，估计总货值约1500亿人民币，大部分集中大湾区。深圳、广州及佛山，分别约285亿、300亿及128亿人民币。其次是环渤海，主要在北京，约330亿人民币。2019财年公司内地销售总额约198亿人民币，2020财年目标同比保持平稳约200亿人民币。

截至12月，公司内地销售总额约116亿人民币，主要来自华南地区。其中最瞩目的深圳太子湾项目亦在2019年底开盘(公寓部分)，新世界与招商蛇口合作，可售部分新世界占49%权益，均价预计每平米10万人民币，估计为公司带来55亿人民币之销售贡献。

3、旧改进度良好。除一般招拍挂外，新世界亦积极参与旧改项目，主要集中在大湾区城市。推进程度较佳的有广州荔湾、海珠及增城项目，占地面积约250公顷，预计将在2022-23年分阶段纳入土储之中。靠着新世界品牌的优势，加上对城市综合体发展的经验，成为公司的比较优势以在未来争取更多的城市更新项目。

风险提示：银根紧缩影响销售；国内调控力度升级；地缘政治影响。（编辑：任白鸽）