新股前瞻︱烨星集团：不是每个低体量物业都能“小而美”

2018年8月，鸿坤集团旗下的物业公司在新三板挂牌，但上市不足5月便匆匆摘牌，与此同时，立即将目光投向物业股热闹非凡的港股市场。2020年1月底，鸿坤集团的物业平台终于在走到了港交所的门前。

智通财经APP获悉，烨星集团在去年7月首次递表失效后，近日再次申请于联交所主板上市，成为今年以来第五家递表的物业公司，同人融资为其独家保荐人。烨星集团的主要运营附属公司是北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司(下称北京鸿坤)，而北京鸿坤正是2003年在鸿坤集团旗下成立的物业开发公司，最终实控人为鸿坤集团创始人赵彬之子赵伟豪。

烨星集团的大本营在北京，早期阶段公司主要跟随鸿坤集团在大北京地区提供物业管理服务，2010年才开始逐渐向周边及中国其他地区拓展。

截至2020年1月28日，烨星集团业务遍及京津冀地区、海南、湖北及陕西的八个城市，管理的总收益建筑面积约520万平方米，总合约建筑面积约800万平方米，包括24项住宅物业及17项非住宅物业，收益建筑面积几乎全部来自鸿坤集团。

与同行业比较，烨星集团的体量偏小，其在管建筑面积低于目前市值靠后的同业银城生活服务(01922)、鑫苑服务(01895)、中奥到家(01538)。在北京的物业管理市场，其市占率也仅0.35%，排名第21。

收入与净利增速正在下滑

烨星集团的业务划分为三部分，物业管理服务、物业开发商相关服务及增值服务。这三类业务近几年的收入占比较为稳定，2019年前8个月，来自物业管理服务的收入1.23亿元人民币(单位下同)，占总收入69.9%，物业开发商相关服务、增值服务分别为4123.5万元、1153.2万元，分别占23.5%、6.6%。

近年来，烨星集团的平均物业管理费保持上升，从2016年的每月每平方米2.1元升至3.2元，高于百强物业企业的平均住宅物业管理费，公司称，平均物业管理费增加主要由于新物业管理项目的物业管理费率较旧项目高，此外，物业管理费率较高的非住宅物业项目整体占比增加。

财务方面，2016年、2017年、2018年，烨星集团分别实现收益约1.17亿元、1.92亿元、2.51亿元;纯利分别为1760万元、3560万元、3720万元;毛利率分别为32.7%、35.4%、32.5%。截至2019年8月末，公司净资产3278.7万元，在手现金2138.7万元。

从业绩增速看，烨星集团的收入虽然保持增长，但增速均呈下滑趋势。据智通财经APP了解，由于前几年房地产市场投资火热，鸿坤集团的项目也密集推出，2017年增长最快的是物业开发商相关服务，同比增速接近87%，但随着房地产调控加紧，2018年，这项业务的同比增速降至约2%。

2017-2018年这两年，由于总收益建筑面积及平均物业管理费增加，物业管理服务收益增长还相对平稳，进入2019年增速就明显下滑，这或许与母集团贡献的建筑面积增长放缓有关，物业开发商相关服务上一年的表现预示了这一点。此外，增值服务收益增速下滑也很快，从2017年的73%降至2019年前八个月的0.3%。

近几年公司毛利率保持平稳，但其他开支拖累净利润的增长。由于按公平值计量的金融资产公平值变动收益减少、行政开支及所得税开支上升，2019年前八个月烨星集团净利润甚至出现21%的负增长。

小型物业公司前景不明

烨星集团所处的物业管理行业被视为黄金赛道。目前行业集中度还处于非常分散的阶段，公司之间的竞争压力较小，从我国城镇化率的角度看，物业管理行业仍有很大的增长空间。据灼识咨询数据，未来五年，中国在管物业的总建筑面积预期将由2018年的217亿平方米增加至2023年的345亿平方米，复合年增长率为9.7%。过去五年，地产开发商销售面积经历高增长，为相关联的物业管理公司在管面积的未来增长提供了保障。中期增长确定性强、长期空间广阔，这正是市场看好物业板块的原因。

但对于体量小、且高度依赖鸿坤集团的烨星集团来说，增长的确定性远远小于其他大型的物业管理公司。智通财经APP了解到，经过2017年的高增长后，鸿坤集团的权益销售额和销售面积在下滑。在房地产行业加剧洗牌，市场集中度快速提升的环境下，作为中小房企的鸿坤集团正在面临严峻的考验。一方面，融资渠道收窄令房企的债务压力普遍上升，另一方面，行业销售增速放缓，现金回流慢，本就资金实力薄弱的中小房企在拿地方面更加难以与头部房企较量。

烨星集团从独立第三方物业开发商取得物业管理面积仍比较小，仅占总收益建筑面积约0.9%，其外拓能力还有待观察。根据业务目标，烨星集团计划在2021年前成立11间新附属公司或分支机构，收购最少两间物业管理服务公司。

趁物业板块一片火热的时候上市或许获得一定溢价，但若增长乏力，随时都有可能被市场抛弃。