盈大地产(00432)高端物业将落成 敢不敢预先埋伏掘金?

智通财经27日获悉，李嘉诚再度减持内地地产项目。长实(01113)公布，将连同李嘉诚基金会，出售总值230亿元(港元，下同)，位于上海陆家嘴的世纪汇广场；更向买家提供逾百亿融资贷款，变相借钱卖产。近年来，李嘉诚大笔减持内地房地产等资产（见下图）。

智通财经了解到，盈大地产(00432)也紧随“超人”脚步，2013年已转战印尼拿地，2014年更以72.01亿元人民币将北京盈科中心出售予泰国华侨吴继泰的基汇资本。经此交易后，盈大地产在内地已再无重要资产。

内地投资者或许对盈大地产感到陌生，如果说起持其75%股份的控股股东：电讯盈科(00008.HK)的老板“小超人”李泽楷，就会有直观的印象了。

与李嘉诚大举挥师欧洲不同，盈大地产近几年来把发展重心放在了印尼。智通财经注意到，盈大地产的主要业务是在东南亚地区发展及管理优质物业及基建项目，以及投资顶级物业。盈大地产2016中报显示，盈大地产近几年除了2013年雅加达拿了一块地，便无其他的大动作，盈大地产在建和拟建的项目也是仅有寥寥几个。包括印尼雅加达兴建中的40层高优质甲级办公大楼、日本北海道二世古的柏悦酒店及住宅项目以及泰国攀牙省其他两项项目。

市净率几近地板

盈大地产由于在建或拟建的项目都是几个顶级物业，其建设周期长，内地的资产也已售清，自2014年后，盈大地产由营收盈转亏。据2016年中报显示，盈大地产上半年综合营业亏损增加63%至约1.86亿元。

与此同时，盈大地产的股价也是令投资者爱恨交加，2008年至2016年间隔，盈大地产虽历经几波上涨，但都迅速回撤。智通财经注意到，盈大地产自2008年后再无分红，连北京卖楼的巨款也没特殊分红。大笔现金留在公司又不投资业务，又不分红，于是市场用双脚投票，当下股价已回撤到净现金价值。据悉，盈大地产最新的市值约12.9亿，市净率0.25倍。

智通财经认为，盈大地产的股价回归到这个位置，有任何利好都会抽下筋往上拉涨，例如今年4月29日，盈大地产4月28日耗资57.517万回购19.9万股，第二天股价随之上涨了14%。

利好将来可埋伏兑现

据悉，盈大地产在印尼雅加达兴建中的40层高优质甲级办公大楼市场将于2017年封顶，2017年或可部分出租，2018年就可以全面放租。

智通财经了解到，2015年9月29日，盈大地产与印度尼西亚花旗集团签署协议，花旗集团承诺租用新办公大楼的逾五层楼面。另外，香港苏富比及FWD也已承诺进驻。

2016年1月20日，李泽楷旗下富卫保险与项目公司签订关联交易协议，租用指定楼层，月租金及服务费约为70万元，物业管理费每月每平为50.64元。智通财经认为，用这个关联交易的价格作为模型预测项目收入下限还是有一定参考价值的，按照40层，总建筑面积151632.9平米来测算，汇率稳定的情况下，理论一年租金收入4.2亿元，如果再加上出租率或其他不可预期的支出等，算个70%，收入也有2.94亿元，项目总投入4亿美元(30.8亿港币)，算下来租金回报率约为10%左右。

可以预见，这栋优质办公大楼的2.94亿-4.2亿元的租金收入，对于目前盈大地产目前13亿不到的市值，即使不分红，现金净流入的累积也会不断的抬高股价的底部。·

另外，盈大地产凯悦酒店集团的联属公司已就日本二世古之柏悦酒店及住宅项目则计划于2017年开建，并将于2019年开业。目前正加快为该项目的设计定案并进行发展。

据智通财经了解，盈大地产资产负债情况也属稳健。2016年6月30日，盈大地产所持有的流动资产约为港币26.32亿元，流动负债总额约为港币6.81亿元。预计2017年盈大地产将持有更多的现金流。

此外，截至2016年6月30日，印度尼西亚、泰国及日本的资产分别占盈大地产总资产的47%、8%及10%，剩下35%是港币资产，资产结构已经很国际化了。资产结构中，虽然印度尼西亚的货币风险敞口比较大，但盈大地产在2015年6月25日订立印度尼西亚盾╱美元货币期权，名义金额为2亿美元，权利金800万美金(6200万港币)，以应对汇率波动风险。

李家出品也须防风险

智通财经了解到，由于沪港通和深港通都是在近几年密集开通或即将开通，内地投资者对香港市场的了解有限，特别是港市中的老千股等风险认识不足。

9月30日，深交所正式发布了与深港通相关的八大业务规则。其中，《风险揭示书必备条款》增加了关于“老千股”的风险提示。所谓“老千股”，一般具有以下特征：业绩差、市值小、股价低；存在频繁合股、大比例低价供股或配股的行为；投资者权益可能被大幅稀释等。

智通财经梳理发现，盈大地产往年也存在合股供股的历史，并且分红派息的次数也有限。

智通财经认为，鉴于李家雄厚的财力，不会像真老千那样往下炒走合股供股强行不要脸的套路，除了管理层的不分红和不作为风险，有净现金这个安全垫，向下的空间比较有限，因此提供了个很强的向上弹性(如今年的4月29日走势)，看目前的节奏，2017年起现金流开始明显改善，在没有实际性的大反转前，投资者埋伏点，有利好兑现就撤，也是投资策略之一。

（文/蔡舒平）