廖创兴企业（00194）估值十年新低：收入、利润惹的祸

成立于1970年的廖创兴企业(00194)，至今已有50年历史。

在长达半个世纪的时间中，该公司积累了一批优质的物业，比如香港旺角的创兴广场、香港中环的创兴银行中心、上海黄浦区的创兴金融中心等。正是该等优质物业的存在，让廖创兴企业的股价更具防御性。观察该公司1980年以来的股价走势能发现，除金融危机或外部经济环境大变动时，廖创兴企业的最大年度跌幅也不超10%。

但进入2020年后，廖创兴企业股价的防御性明显减弱，年迄今跌幅已达14.57%，估值也降至十年来的最低值0.28倍PB。而股价大跌的背后，是公司基本面的恶化。1月30日时，该公司发布盈警称，2019年的净利润预计减少50%。

至3月5日时，廖创兴企业发布了2019年的全年业绩，净利润同比大降57.44%。若将全年业绩拆分来看，廖创兴企业下半年的财务表现已是“泥沙俱下”。

收入、利润大幅下滑

廖创兴企业的业务若按收入分类，可分为客户合约收入、租金收入、利息及股息收入三大板块，而客户合约收入中又包括物业发展、物业管理、贸易及制造、酒店经营四个类别。

智通财经APP发现，廖创兴企业2019年下半年的收入为4.56亿港元，同比下滑66.84%，而在上半年时，其收入增速高达78.09%，增速落差巨大。

2019年上半年收入高速增长主要是因为客户合约收入同比大增160.78%，从而带动整体收入的提升。但至下半年时，客户合约收入增长“熄火”，且大幅下跌，同比下滑近80%。与此同时，利息及股息收入同比下滑25%。两大因素叠加导致下半年收入同比下滑66.84%。

而客户合约收入大跌的背后，是物业发展收入的大幅下滑。据廖创兴企业数据显示，2019年时，公司出售佛山翠湖绿洲花园第四期的303套住宅单位而录得约7.42亿港元的销售收入。但其中的5.62亿港元是在上半年确认为收入，下半年物业发展的销售收入仅有1.8亿港元。

值得注意的是，廖创兴企业所持物业的租金收入在2019年下半年实现了同比5.2%的增长，且整体出租率为78.1%，较上半年的88.7%与2018年同期的87.7%有明显下滑。出租率下滑收入却同比增长，这是为何?

细分来看，香港旺角创兴广场的大厦出租率为92%，2019年的租金收入约为1.14亿港元，较2018年微降。而香港中环的创兴银行中心2019年的租金收入则从2018年的6790万港元增至9210万港元。这是因为公司与创兴银行有限公司订立了一个五年前的固定租约，租期由2019年2约29日开始，单月租金增幅41%。

创业商场则因为2019年二季度开始的翻新工程使得年内收入同比减少56.4%。富慧阁的五个住宅单位则全部出租。上海创兴金融中心2019年的租金收入则为1.28亿港元，同比下降9.6%。这主要是因为浦西地区写字楼供大于求，竞争激烈导致。

可见，廖创兴企业2019年下半年租金收入同比增长主要是因为香港中环的创兴银行中心新签约租金上调48%所致，而创兴广场大厦、创业商场、上海创兴金融中心则对物业投资业务的收入形成不同程度的拖累。

虽然利息及股息收入在2019年下半年同比下滑25%，这主要是受市场环境的影响，不过，该收入类别占公司总收入的比重较小。

由于2019年下半年公司整体收入大跌66.84%，再叠加该报告期内的其他收益及亏损项下录得的收益同比下降，导致该公司期内净利润同比下滑78.68%。

短期业绩仍将承压

展望2020年，廖创兴企业的业绩短期内仍将承压。首先，物业发展业务增量不足。截至2019年12月31日时，佛山翠湖绿洲花园第四期的可售住宅单位仅剩134个，即该物业2020年可售住宅数量就只有134个，而2019年全年出售了303个。

在观察公司的资产负债表能发现，合约负债金额不足5000万，但2019年时有5.39亿，即可从合约负债中确定为收入的数额大幅下降。与此同时，截至2019年12月31日时，待出售物业为6.86亿元，同比下降20%。虽然待出售发展中物业增加8.95亿港元的货值，但能否在2020年完成交货并确认为收入仍具有不确定性，若住宅销售出现断层，物业发展业务的收入也将有所下降。

而在酒店经营方面，受公共卫生事件的影响，该公司在广州经营的酒店一季度业绩将有所下滑。而香港的ONE-EIGHT-ONE酒店自2019年12月2日正式全面营业，这将带来一定的收入增量。

物业投资业务短期内也将继续承压。2019年下半年香港零售业务的经营环境发生了较大变化，廖创兴企业的物业也受到明显影响，总体出租率同比出现近10个点的下滑。而2020年以来，由于公共卫生事件的影响，创兴广场商店关闭，游客人数急剧减少，公司预计2020年上半年的租金收入仍将受到影响。

而创业商场自2019年二季度开始翻新，预计耗时18个月。翻新完成时，已接近2021年初。上海创兴金融中心的表现也不容乐观，由于市场竞争剧烈，该写字楼的出租率录得自2009年开业以来的最低水平，公司管理层预计2020年将会是艰难的一年。

由此可见，2020年廖创兴企业的物业投资业务在短期内仍将继续承压。所以，资本市场给予该公司十年来的最低的PB(0.28倍)也就不足为奇了。