烨星集团(01941)超购近2000倍，迅速刷新今年“超购王”纪录

市况低迷，但物业股依然热度不减。已上市的滨江服务(03316)、永升生活服务(01995)、佳兆业美好(02168)等物业股走出逆势上涨行情，年初至今涨幅超过30%，甚至达到60%;未上市的多只物业股，如建业新生活、金融街物业、宋都物业等密集排队上市。今年的物管第一股兴业物联(09916)获1414.06倍超额认购，几乎与2019年的超购王比肩。不过，烨星集团(01941)显然更加“抢手”，仅用5天的招股时间便获得了超购近2000倍，火速刷新了“超购王”纪录。

智通财经APP获悉，由于国际配售大幅超额，烨星集团原定3月6日才截止的招股计划，不得不于3月4日下午17时提早结束。根据最新公开数据，香港辉立、信诚、耀才、富途等券商共计借出176.61亿港元，孖展超购1110.44倍，机构曾预测超购可能达到近2000倍。据了解，烨星集团的基石投资者名单中出现了恒基地产(00012)联席主席兼董事总经理李家杰的名字，其持有的SuccessfulLotusLimited认购2100万港元股份。

烨星集团是一家从北京起家的物业管理公司，目前在管总收益建筑面积约520万平方米，总合约建筑面积约800万平方米，分布在京津冀地区、海南省、湖北省及陕西省等省市。烨星集团的在管面积远远超过兴业物联的240万平方米，且与兴业物联不同的是，烨星集团既有住宅物业，也有非住宅物业，其中住宅物业21项，非住宅物业15项。

非住宅物业的毛利率通常较高，从招股书可以看到，烨星集团历年的平均物业管理费高于百强物业企业的平均住宅物业管理费，也显示了公司较强的溢价能力和较高的净利润水平。

和大多数物管公司类似，烨星集团也背靠一个地产开发商，公司成立以来借助母公司鸿坤集团拓展在管面积。如今，烨星集团在管规模在北京非国企背景开发商附属公司物业管理市场排名第九，市场占有率约为0.7%。

招股书显示，2016-2018年各年度及2019年前八个月，鸿坤集团开发及由烨星集团管理的物业应占总收益建筑面积分别约290万平方米、370万平方米、450万平方米，分别相当于公司总收益建筑面积的100%、100%、99.1%、99.1%。

鸿坤集团旗下的鸿坤伟业是京津冀地区的物业开发商龙头，2011年便提出“大七环”战略，在蓟州、团泊、张家口、涿州、廊坊、香河、怀来、武清、宝坻等“环京地区”重兵布阵，从2013年起连续7年入选中国房地产开发企业百强。

克而瑞数据显示，2018年及2019年，鸿坤集团销售面积分别为135.8万平方米、123万平方米，预计大部分将在中短期内转化为烨星集团的在管面积。未来随着鸿坤集团土储和销售规模的扩大，烨星集团将保持增长，而且公司从2017年开始向独立第三方物业开发商提供服务，意味着第三方拓展的潜力和空间也将逐渐打开。

从收入构成看，烨星集团的业务划分为三部分，物业管理服务、物业开发商相关服务及增值服务，三项业务收入占稳定，2019年前8个月，来自物业管理服务的收入1.23亿元人民币(单位下同)，占总收入69.9%，物业开发商相关服务、增值服务分别为4123.5万元、1153.2万元，分别占23.5%、6.6%。

过去几年，伴随着在管建筑面积和平均物业管理费的增长，烨星集团的业绩稳步提升。2016年、2017年、2018年，分别实现收益约1.17亿元、1.92亿元、2.51亿元;纯利分别为1760万元、3560万元、3720万元。毛利率分别为32.7%、35.4%、32.5%，基本保持稳定。

物管行业作为房地产行业派生出来的“下游”产业，市场规模预计达到万亿级，目前行业格局分散，增长快，不管大型还是中小型的公司均有发展空间，且其业务特性决定了它可以跨越周期。当物业管理资本化的浪潮开始，烨星集团也踏上了征程。