新股前瞻|三巽集团：高速扩张摆脱亏损阴影，IPO又成新目标

2018年，三巽集团将总部迁往上海虹桥。在乔迁仪式上，三巽集团董事长钱堃豪言称，2019年实现销售收入300亿元，并在五年内实现千亿目标。与此同时，钱堃还说出了那句经典台词——“人总要有点梦想”。

然而，有梦想的三巽首次向资本市场做出的尝试，折戟于递交招股书届满六个月后。仅仅相隔10天的4月27日，三巽集团更新招股书数据后再度递表，向港股市场发起冲击。

高速扩张，摆脱亏损阴影

智通财经APP了解到，三巽集团是一家总部位于上海、植根安徽省、布局长三角地区的高速发展的专注于住宅物业的中国房地产开发商。与其他大型房地产商不同的是，三巽集团作为地产行业的后来者，从2014年开始涉足这个行业，在2018年踩线完成百亿销售目标，以“放眼千亿”的目标而逐渐被行业熟知。

在更新数据过后的招股书中，三巽集团披露了其2019全年的财务数据。近三年内，公司收入由2017年的2.63亿元(人民币，单位下同)增加至2018年时约7.24亿元，又在2019年大幅增长329.43%至约31.08亿元。纯利方面，公司开始摆脱2017年的亏损阴霾，由2018年的5762.3万元增长至4.42亿元。

针对2019年内公司营收和利润的大幅增长，公司表示，因较多物业项目于2018年及2019年竣工及交付，因此于2018年及2019年已交付的总建筑面积多于2017年，2019年的收益较2018年大幅增加，同样亦是要由于项目已交付的建筑面积增加。而毛利率波动的主要原因主要由于滁州和悦郡(英伦华第)及利辛英伦华于2019年竣工及交付而录得相对较高的毛利率。

有意思的是，在更新的招股书中，三巽并没有明确的披露2019年的合约销售额，但依然不难看出，三巽近年来的激进扩张的野心，而上市或成为“千亿梦”的必经之路。

然而，在国家政策坚持“房住不炒”的政策高压，以及房地产市场逐渐濒临存量时代的当下，三巽五年销售额剑指千亿、跻身全国一线房企的目标，多少会让市场诟病“步子迈得太大”。

重仓安徽，财务压力频现

野心勃勃的三巽集团表现出了强烈的扩张需求，土地储备由2017年12月31日的220万平方米增加至2020年1月31日的400万平方米，其中接近九成的土地储备位于安徽省。

于2020年1月31日，三巽共有36个处于不同开发阶段的项目，覆盖三个省的九个城市，即安徽省的滁州、亳州、合肥、淮南、阜阳、安庆及宿州、山东省的泰安及江苏省的南京，拥有总土地储备400万平方米。

针对未来发展，三巽表示拟继续将业务扩展至其他核心业务区域的主要城市，及专注于如南京及武汉等享有政策支持的区域或地区，并进军未来具重大增长潜力的新市场。

而在规模大幅增长的背面，三巽集团的举债扩张导致其未偿还借款总额随着规模同步巨幅增长，近三年分别为5.14亿元、7.09亿元及17.57亿元。期内，借款总额的加权平均实际利率分别为14.9%、14.0%及12.3%，大幅高于主流房企融资利率水平。

销售成本方面，公司已售物业成本一项中，除去必要支出占大头的建筑及劳工成本、土地使用权成本以外，资本化利息占销售成本的比例由2017年的7%扩大至2019年的13.2%，其金额亦有1367.5万元扩至接近3亿元。

于2019年末，三巽在手现金及现金等价物为2.86亿元，对于未偿还的17.57亿的借款来说，未免有些杯水车薪。公司现金流方面，经营活动所用现金流量净额为负19.13亿元，投资活动所用现金流量净额为负1.13亿元，融资活动所得现金流量净额22.29亿元。

获“火箭总裁”加盟，新左右手上任

2019年11月，钱堃请来正荣地产原总裁王本龙担任三巽新任总裁，负责集团日常业务营运及整体行政事务，其于2019年11月从正荣地产的执行董事及行政总裁的职位上辞任。在正荣，王本龙曾因在三年多时间内，从区域总快速擢升为集团总裁，而被喻为“火箭总裁”。

公开履历显示，王本龙曾在中建八局工作过7年，还在中海、龙湖、中南各有过约2年的工作经历，这些工作经验都使得王本龙带领快速成长期的正荣一路由福建区域的地产企业披荆斩棘，杀入千亿梯队，随即迅速奔赴资本市场，在港交所完成上市。除此以外，王本龙还帮助正荣完成全国化投资布局，提升公司管理质量，引入和任用了一批优秀人才。

而正荣的发展路径，似乎与三巽当前的目标和战略不谋而合。

除了“火箭总裁”，钱堃更请来了王本龙的搭档朱浩，他于2020年3月从正荣地产的副总裁的职位上辞任，并在2020年4月1日出任三巽集团副总裁，负责集团的整体行政事宜、投资管理、业务运营及人力资源事宜。

然而，一季度以来地产行业受到公共卫生事件因素扰动，销售端来看，房企推盘数量显著下滑，国内商品房销售受到较大影响。2020年1～3月，全国商品房累计销售面积21978万平方米，同比下降26.3%;商品房销售额20365亿元，同比下降24.7%。

投资端方面，公共卫生事件使得房企销售及回款承压，开复工延缓，影响拿地意愿，房地产开发投资累计增速出现负增长，这些因素或在一定上会影响到地产企业一季度甚至全年的经营。

在这个背景下，新的左右手，能否协助钱堃顺利走上资本市场，完成他的“千亿梦”呢？