中信证券：物管业受益存量房领域政策不断出台，经营不确定性明显降低，推荐保利物业(06049)等

本文源自微信公众号“中信证券研究”。

财政部统一住宅专项维修资金的会计核算，这可能是推进住宅可持续运维的关键一步。中国房地产政策关注的重点，明显已经从增量转向存量。长期来看，我们认为物业管理企业经营的不确定性会明显降低。

住宅专项维修资金缺乏统一管理，使用率低。

维修资金在历史上对社区共用设施的维修、更新、改造作用巨大，但目前缺乏统一管理，提取使用流程复杂，使用率低。在很多小区，存在“有钱难用”、“有求难应”的局面。我国住宅整体运维水平不容乐观。

统一维修资金会计核算是稳定住宅运维资金来源的起点。

财政部发布《住宅专项维修资金会计核算办法》，这是摸清维修资金家底，统一维修资金数据，提升账户管理水平，强化监管的必要前提。由此出发，我们认为未来维修资金运用范围将更加明确，常态化补充机制可能纳入议事日程，提取流程也可能适当简化。总而言之，以统一会计核算为起点，我们相信我国住宅运维资金来源将更加稳定明晰。

老旧小区改造，加大社区运维的财政投入，吸引社会力量参与。

老旧小区改造已经被提升到了战略高度。这也意味着在业主，开发企业和物管公司之外，还有政府的力量，能有效应对小区设备老化问题。

明确保修责任，关注“旭辉探索”。

我们认为，相比汽车等大宗消费品，房地产不仅保修期偏短，而且主体责任落实不力。在保修期外，一些品牌公司也的确自愿维护品牌美誉度，出资补贴老小区运维。但相关投入一般低调。我们注意到，旭辉正探索透明化、品牌化、规范化的老旧小区运维改造和更新投入——我们认为，这种探索可能会在行业范围内加码扩围，可能表现为部分企业对新小区主动“延保”，并高调承担部分存量小区的运维费用。

风险因素：

住宅专项维修资金改革不及预期，物管企业经营不确定性提升风险。开发企业无意付出，“旭辉探索”无法深化推广的风险。

构建可持续的住宅运维资金体系，推动品质物管持续成长。

我们认为，厘清住宅专项维修资金的边界、强化监管、便利使用，将有助于大大降低物业管理公司经营的不确定性。存量房领域政策不断出台，也清楚表明中国房地产政策的重点已经从增量转向存量。整个物业管理行业，面临愈加清晰而友善的政策环境。我们看好品质物管公司，推荐保利物业(06049)、招商积余、新大正、绿城服务(02869)、中海物业(02669)、新城悦服务(01755)、永升生活服务(10995)和碧桂园服务(06098)。

(编辑：宇硕)