新股前瞻︱荣盛发展借势分拆荣万家，港股物业板块或“再续香火”

背靠地产公司，其物业板块分拆上市已司空见惯。在港股上市的物业公司中，其母公司不仅有港股上市地产公司，也有A股上市公司，甚至还有未上市企业。

智通财经APP观察到，截至5月份在港股物业管理板块中，近一年上市的企业已有将近10家，而且过去一年中物业板块表现十分亮眼。例如烨星集团公开发售获近2000倍超购成为资金热捧对象，保利物业上市半年股价已经翻倍等等。

港股物业板块指数

港股物业板块的吸引力已无需多言，5月11日，A股上市公司荣盛发展(002146.SZ)发布公告称，在董事会上审议通过了关于公司拟分拆所属荣万家生活服务股份有限公司(以下简称“荣万家”)到境外上市的相关议案，拟发行境外上市外资股(H股)股票并申请在港交所主板上市。那么荣万家的实力如何呢?

分拆荣万家，符合境外上市硬指标

智通财经APP了解到，荣盛发展是河北省首家A股上市企业，目前业务板块分为房地产开发、康旅板块、产业园板块、金融板块及其他板块，其中房地产板块为核心业务。

2019年，荣盛发展收入约709亿人民币(单位下同)。其中房地产业务收入月634亿，收入占比89.42%，而物业服务隶属于其他板块，2019年营收约为11.6亿，收入占比约1.64%，在荣盛发展业务中占比并不高。

而分拆公司荣万家主营业务为物业服务，还包括了相关的细分业务。据分拆上市公告披露，截至公告日荣盛发展持有荣万家91.2%的股权，其余8.8%股份由河北中鸿凯盛投资股份有限公司持有，荣万家独立上市后不会对母公司其他板块业务持续经营构成实质影响，不影响母公司独立上市地位。公告显示，2019财年，荣万家实现营收约13亿元，净利润1.01亿元，这与荣盛发展年报披露的物业服务营收规模较为接近。

在分拆上市规则方面，根据中国证监会《关于规范境内上市公司所属企业到境外上市有关问题的通知》的相关规定，在一些关键指标上需要符合分拆上市的标准。

经自查，荣盛发展连续三年实现盈利，近三个会计年度发行股份和募集资金投向的业务和资产未作为对所属企业的出资申请境外上市，近一个会计年度合并报表按权益享有所属企业净利占合并净利润的1.11%(不超过50%)……另外还有关于净资产、业务竞争、经理人员和管理层持股比例等方面的规定，总结来说，荣盛发展分拆荣万家境外上市符合规定。

发行股份不少于8600万，申请股份全流通

根据公告显示，本次荣万家拟在港交所主板发行H股，每股面值为1元人民币，发行方式包括香港公开发行及国际配售。

发行规模方面，智通财经APP观察到，荣盛发展合计持有荣万家235527000股股份，按照持股比例，荣万家约有股份258253290股股份。按照港交所主板上市规则，公众持股比例不少于25%，因此若荣万家上市则发行股份不少于86084430股股份。另外公告显示授予承销商不超过上述发行H股股数15%的超额配售权。

值得一提的是，荣盛发展拟委托荣万家于本次境外上市前或者上市后择机向中国证监会申请将公司持有的境内未上市股份到港交所上市流通，实现全流通。

最终股份发行情况仍旧待定，不过荣盛发展认为，分拆荣万家上市可以突出公司生活服务板块的发展优势，提高母公司和荣万家的持续运营能力，增强荣万家的资本实力，建立多元化的融资渠道。募集资金用途方面，扣除发行费用之后主要用于市场及业务拓展、收购兼并、社区生活服务等。

事实上根据之前地产公司分拆物业上市的情况来看，其主要目的在于实现多元化的融资渠道，减轻母公司的负债压力。智通财经APP观察到，近年来荣盛发展的资产负债率常年保持在80%以上，虽然地产公司的负债率高是常态，不过该负债水平依旧让公司有较大的偿债压力。

次新物业股表现亮眼，荣万家能否借东风?

那么荣万家最终能否成功实现上市梦，上市后的表现又将如何?

2019年房地产行业继续保持“房住不炒”的政策基调，整体而言在供给和需求侧都有所降温，不过房地产企业分拆物业板块上市的热情不减。据智通财经APP统计，近一年在港股上市的物业管理股，几乎都有幕后地产公司“撑腰”，不少来自A股和港股上市公司。

如表中所示，这些物业公司上市后整体表现较好，尤其是保利物业(06049)、时代邻里(09928)，截至5月12日收盘价较发行价，涨幅在142%及47%，其他公司基本是小范围涨跌。但是也出现比较明显的规律，这些物业股背靠的地产企业越大，其上市后表现越好，尤其是有出名的基石投资者入驻之后。

这主要是因为，分拆出的物业公司可以利用母公司的资源优势，实现稳定收入且利润率更高。例如保利物业近几年有尝试拓展第三方物业经营，并且收入占比与来自母公司的收入接近，但是在盈利水平方面，第三方物业明显要低。

荣万家背靠荣盛发展，其关联业务自然也少不了，母公司实力对于分拆物业公司有较大影响，但是主要还是自身的实力权重较大，根据上述表格统计数据，当前港股物业板块平均估值约为45倍，其中次新股平均估值36.5倍，中位值26.5倍。

综上，荣万家在港股上市的难度不算大，虽然具体发行情况还要依市场和多方面情况考虑，但是从当前分析看，其关注价值是比较大的。