恒基李家杰成基石投资者，弘阳服务未来快速扩展可期

2020年的港股新股市场，火爆异常。

不仅有网易(NTES.US)、京东(JD.US)这样的优质中概股在香港二次上市，还有康方生物-B(09926)、沛嘉医疗-B(09996)、开拓药业-B(09939)、康基医疗(09997)、永泰生物-B、海吉亚医疗(06078)等生物科技企业赴港。

与此同时，港交所迎来一波物业管理公司的上市热潮。鸿坤物业、正荣服务、宋都物业、金融街物业等物业企业均在排队等待上市。

从过往已上市新股的表现来看，物业管理公司的人气丝毫不弱于生物科技企业，这是因为物业管理公司模式简单易于理解，资产优质且现金流较强，成长空间也更为确定，这使得物业股在香港市场持续火爆。

而正在招股上市的物业企业中，弘阳服务较值得关注。该公司此次上市引入恒基李家杰作为基石投资者，若以发售价中位数3.80港元计算，李家杰将认购约7,600万港元，可见其对弘阳服务未来的发展充满信心。

作为江苏省广受认可的综合社区服务提供商，弘阳服务在住宅及商业物业管理上拥有强大而均衡的业务管理能力，自2017年首次在中国指数研究院的全国百强物业管理企业中排名第50位后，名次逐年上升，至2020年时，已升至第25位，较2018年时的44位提高19位。

排名稳步上升的背后，是弘阳服务的快速发展。智通财经APP发现，从2017至2019年，弘阳服务的总收入由2.57亿人民币增至5.03亿元，年复合增速高达39.9%;与此同时，净利润从2017年的2871万元增至2019年的5707万元，年复合增速41%。

事实上，弘阳服务发展已不局限于江苏省，在“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的战略指导下，弘阳服务在长三角地区的上海市、江苏省、浙江省及安徽省有90个在管项目，总在管项目个数达到94个。

依托弘阳地产且在跨区域扩张取得明显成效的情况下，预计弘阳服务仍将保持快速增长。

“住宅+商业”双轮驱动带动规模快速扩张

弘阳服务的发展历史可追溯至2003年，该公司成立之初为住宅物业提供管理服务，港股上市企业弘阳地产(01996)为其关联公司。依托弘阳地产的优质资源，弘阳服务实现了快速发展，而2015年是弘阳服务发展的关键年份。

在该年中，弘阳服务进行了一系列的扩张和变革。在服务类别上，弘阳服务将服务范围延申至社区增值服务以及非业主增值服务，实现了多模式变现。在项目管理上，弘阳服务不局限于来自弘阳地产的物业，而是大力发展第三方物业;且从住宅物业管理跨入了商业物业管理，实现了物业管理的双轮驱动。

在这一系列的调整变革之后，效果十分明显，弘阳服务迎来了加速扩张，这主要表现在以下几个方面：

其一，在“住宅+商业”的双轮驱动下，在管总建筑面积迅速增加。

自2017年至2019年，弘阳服务的在管建筑面积由906.7万增至1575.4万平方米，年复合增速31.9%。其中，住宅物业面积由720万增至1206万平方米;商业物业面积由185万增至338万平方米。

其二，多元变现模式显成效，物业管理在总收入中的比重逐步降低。非业主增值服务成为新的业绩增长点。

智通财经APP发现，在提供社区增值服务以及非业主增值服务后，弘阳服务对于物业管理服务的依赖持续下降，2017至2019年时，物业管理服务在总收入中的比重分别为86.7%、80.2%、70.5%;而同期非业主增值服务的收入占比则为8.5%、15.5%、24.1%，比例稳步上升。

与此同时，自2017至2019年，非业主增值服务收入的年复合增速高达135.4%，社区增值服务同期的增速为47.7%，均高于物业管理服务的26.2%。结合收入增速以及收入占比来看，非业务增值服务将成为弘阳服务的新业绩增长点。

其三，业绩快速增长，凸显成长优势。

得益于在管面积的迅速增加以及多渠道变现模式的成功，弘阳服务实现了业绩的快速增长。2017至2019年，其总收入由2.57亿人民币增至5.03亿元，年复合增速高达39.9%;与此同时，净利润从2017年的2871万元增至2019年的5707万元，年复合增速41%。

弘阳服务的快速发展亦得到了市场认可。自2017年首次在中国指数研究院的全国百强物业管理企业中排名第50位后，名次逐年上升，至2019年时，已升至第35位，较2018年时的44位提高9位。

两大因素加速公司发展

凭借强劲的增长势头，弘阳服务在物业管理领域中迅速崛起，上市之后，预计其仍能保持快速增长，主要原因包括以下两大方面：

其一，依托弘阳地产实现业务的协同发展，“住宅+商业”的双轮驱动战略是弘阳服务物业管理业务快速发展的重要保障。

据招股书显示，弘阳地产在2020中国房地产开发企业500强中排名第47位，其携手众多一线品牌在全国南京、苏州、杭州、温州、重庆、成都等地累计开发建设100多个精品项目，累计开发面积超2000万平方米。受益于弘阳地产的发展，弘阳服务从2017至2019年在管物业面积复合增长率达29.5%。

而截至2019年时，弘阳地产的土地储备为1693万平方米，较2018年时增长近30%，丰富的土地储备，保障了弘阳地产的持续发展，也将为弘阳服务带来更多的业务新增量。

其二，弘阳服务的发展已不局限于江苏省，在“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的战略布局下，弘阳服务的跨区域扩张取得明显成效。

由于长三角地区是“一带一路”和“长江经济带”的重要交汇点，发展前景广阔，各大物业管理公司均抢先布局，而弘阳服务除了在江苏省外，已向长三角地区渗透深耕，并选择性的在重点都市圈进行了覆盖。

据招股书显示，截至2019年12月31日，弘阳服务在长三角地区的上海市、江苏省、浙江省及安徽省有90个在管项目，总在管项目个数达到94个。跨区域发展的成功将使得弘阳服务持续受益于长三角地区的区域发展红利。

依托关联公司弘阳地产且在跨区域扩张取得明显成效的情况下，弘阳服务保持快速发展可期。若之后能与基石投资者恒基展开战略合作，势必如虎添翼。

值得注意的是，奥园健康(03662)同样是恒基李家杰作为基石投资者，而该股上市后，最大涨幅超1.6倍，弘阳服务上市后表现值得期待。