新股解读 | 港股物管板块迎新贵，金融街物业将打开新成长空间

6月19日，金融街物业正式开始招股，拟发行9000万股股份，每股7.16港元-7.56港元，招股结束后，预期将于7月6日上市，这意味着港股市场即将迎来一只以商务物业为主的物管股。

金融街物业成立于1994年，隶属于北京金融街投资(集团)有限公司，公司以北京金融街区域的物业管理及相关服务为起点，发展成为一家综合物业管理公司，涵盖办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店等商务物业，及住宅、医院、学校等非商务物业。

从北京拓展到六大区域

据了解，金融街物业具有差异化和强大的品牌形象，其客户包括国家金融管理机构、银行总部、内外资金金融机构和投资集团，以及高端奢侈品品牌等，在商务物业管理服务领域一直是行业引领者之一。根据中指院报告，就综合实力而言，金融街物业在中国物业百强企业排名第16位。截至2019年末，公司商务物业在管建筑面积约800万平方米，在2020年京津冀物业服务百强企业中排名第四位。

从拓展路径看，从北京到北京以外的华北市场，再先后进入西南、东北、华南、华东及华中市场，公司已经成功将北京金融街区域的物业管理模式复制至全国重点地区的其他金融中心。

物管公司在管面积增加的方式主要有三种：一是承接关联方的物业，这是大多数物业管理公司的主要业务来源;二是承接第三方开发商新盘;三是收并购其他物管公司。金融街物业多数在管项目来自金融街联属集团，但随着第三方拓展项目加速上升，关联公司收入贡献占比有所减少。

招股书显示，金融街物业在管建筑面积从2017年的1320万平方米增加至2019年的1990万平方米，期内，来自独立第三方项目的在管建筑面积由360万平方米增至670万平方米，占在管总建筑面积从27.5%提升至33.6%，来自金融街联属集团的在管建筑面积占比从72.5%降至66.2%。

相应地，来自金融街联属集团的物管及相关服务收入占比呈下降趋势，从2017年的83.5%降至81.1%，显示公司正逐渐减少对金融街联属集团的依赖。

在管面积扩大，业绩稳步增长

相对于其他商务物业公司，金融街物业主要集中在经济较为发达的一二线城市，且项目质量较高，因此对宏观经济波动的抵抗力较强，收入和盈利增长也相对更加稳定。

过去几年，随着在管建筑面积扩大，公司收入和利润稳步增长。2017-2019年，总收入分别为7.57亿元、8.75亿元、9.97亿元，复合年增长率为14.8%;公司拥有人应占利润分别为7986.3万元、8659.7万元、1.05亿元，2018年同比增长9.6%，2019年由于毛利率提升，及受益于扣减增值税的新政策，其他收入大幅增加，净利润同比增速加快至20.9%。

值得一提的是，不同物业类型的物管服务毛利率不同。对于金融街物业而言，商务物业的毛利率高于非商务物业。2017-2019年，管理商务物业的毛利率分别为25.3%、22.5%及24.6%，而同年管理非商务物业的毛利率则分别为5.5%、11.9%及10.5%，有如此明显的差距，主要与物业管理费不同有关。

智通财经APP此前曾提及，商务物业领域由于进入门槛相对较高，专业性和特殊性较强，每平米收入也比较高。以北京为例，根据中指院对物业服务百强企业的统计资料，2019年住宅物业的平均月度物业管理费为2.92元/平方米，而商务物业的平均月度物业管理费达到11.87元/平方米，金融街物业不同物业类型的管理费也大概如此。

由于业务重心、品牌、管理能力等方面的竞争优势，金融街物业的整体平均月度管理费为4.94元/平方米，处于百强物管企业平均水平之上。

毛利率有较大提升空间

过去三年，金融街物业整体平均毛利率约为19%，与行业相比仍有较大提升空间。从长远看，不管商务物业还是非商务物业，物业管理费均有上升趋势，尤其是商务物业，由于定价市场化程度高，提价相对更加容易。

此外，过去拉低金融街物业整体毛利率水平的主要是住宅物业，而这部分毛利率之所以较低，除了受限于本身的物业类型之外，还因为公司的住宅项目处于初期阶段，产生的成本相对较高，随着项目的推进，这些项目的毛利率会上升，2018年便是这种情况。对于来自独立第三方的项目，未来公司也可复制来自关联集团的模式，通过实施一系列标准化能源管理和人工成本控制措施，进一步推升毛利率水平。

对于物管公司，服务质量是发展的根本，也是能够产生品牌溢价的关键因素。在行业内，业主或租户因不满物业公司服务质量而拖欠物业费，进而引发纠纷的情况时有发生。从招股书来看，金融街物业一直维持良好的行业声誉，曾荣获中指院“2020年中国办公物业管理领先企业”、“2020年中国物业服务百强服务质量领先企业”及“2020年中国特色物业服务领先企业-商务物业管理服务”等荣誉。

此外，公司的部分在管物业(包括金融街(长安)中心、月坛金融街中心、通泰大厦和金融街• 万科丰科)获中指院评为中国物业服务行业示范基地。

截至2019年末，金融街物业在管项目144个，在管建筑面积合约1990万平方米，其中40.8%位于北京地区。公司表示将继续扩张业务，计划用IPO募资净额约60%(用于战略收购及新设分公司及附属公司。国内物管行业仍处于迅猛发展的阶段，市场空间广阔，金融街物业有望借助此次上市踏入加速成长的快车道。