新股研报 |金融街物业(01502)：百强物业公司榜中排名16 西泽投资及国寿不动产为其基石

本文由“信诚证券”供稿，作者为信诚证券分析师陈伯豪，文中观点不代表智通财经观点。

金融街物业(01502)

- 金融街物业是一家中国国有综合物业管理公司，于业内有25年以上经验。公司以北京金融街区域的物业管理及相关服务为起点，已发展成为一家综合物业管理公司，专注向位于国家各级金融管理中心的物业提供物业管理及相关服务

- 招股日期︰6月19日至24日

- 上市日期︰7月6日

- 独家保荐人︰国泰君安

- 收款行︰招商永隆银行

- 发售9,000万H股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权

- 每股招股价为7.16元至7.56元，集资最多6.804亿元，上市开支约5,510万元

- 按每手1,000股，入场费7,636.18元

- 以上限价7.56元计算，市值约27.21亿元(以19年经调整纯利约1.11亿人民币计算，市盈率约22.2倍)

- 截至19年底 ，平均资产净值约3.99亿人民币

- 公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)

业务︰

- 17至19年收入分别为7.56亿人民币、8.75亿人民币、9.97亿人民币

- 17至19年毛利分别为1.45亿人民币、1.61亿人民币、1.91亿人民币

- 17至19年纯利分别为7,941万人民币、8,705万人民币、1.05亿人民币

- 17至19年经调整纯利分别为7,941万人民币、8,719万人民币、1.11亿人民币(若不涉及上市开支)

- 公司预期于各个财政年度宣派及派付不低于年内溢利30%的年度股息

- 公司主要向客户提供综合物业管理及相关服务，主要包括客户服务、保安服务、清洁及园艺服务、工程、维修及维护服务、停车场管理服务等，其中管理商务物业占收入达65%，而来自北京地区收入占总额63%。公司物业管理项目来自母公司金融街联属集团占总在管面积约66%，而占总收入约81%。联属公司金融街控股为深圳证券交易所上市公司(000402)，是中国知名的地产开发商

- 截至19年底，公司在中国拥有11家附属公司及40家分支机构，物业管理服务涵盖多个物业类别，主要专注于商务物业。根据中指院报告，公司就综合实力而言在20年中国物业服务百强企业中排名第16位

- 截至19年底，公司为全国共144个物业项目提供物业管理及相关服务，涉及在管建筑面积合共约1,990万平方米，其中40.8%位于北京地区。商务物业在管建筑面积约为800万平方米，在20年京津冀物业服务百强企业中排名第4位

- 公司主要客户为物业开发商、业主、业主委员会、租户及住户，包括银行、金融机构及政府部门。来自五大客户的收入占去年总收入25.8%。金融街联属集团一直为公司的最大客户，占去年总收入16.6%

- 集资所得其中约60%将用于寻求战略收购;约20%将用于发展增值服务业务;约10%将用于信息技术及智能设施系统建设及升级;及约10%将用于营运资金及一般企业用途

首次公开发售前投资︰

- 于18年4月，天泰置业向转让约29.49%权益予国寿不动产，发售价较中间价折让43.47%不等，不设禁售期。国寿不动产由财政部透过中国人寿保险(集团)公司最终拥有

基石投资者︰

- 引入4名基石投资者，合共认购约2,100万美元等值股份，其中UBS Asset Management、西泽投资管理、J-Stone及九龙建业(034)分别认购600万美元、500万美元、500万美元及500万美元，按中间价计算，约占发售股份24.65%，设六个月禁售期

- 西泽投资管理集团主席是有“女股神”之称的刘央所担任;J-Stone由其管理人璞石资本所管理

上市后主要股东架构︰

- 西城区国资委旗下的金融街集团持股35.64%

- 中国人寿保险集团旗下国寿不动产持股22.12%

- 融信合泰(员工持股公司)持股17.24%

- 公众持股25%

简评︰

- 金融街物业是一家中国国有综合物业管理公司，于业内有25年以上经验，以北京金融街区域的物业管理及相关服务为起点，已发展成为一家综合物业管理公司，就综合实力而言在20年中国物业服务百强企业中排名第16位

- 以上限价7.56元计算，市值约27.21亿元，以19年经调整纯利约1.11亿人民币计算，市盈率约22.2倍

- 这次公司引入4名基石投资者，其中包括有“女股神”之称的刘央所管理的西泽投资

(编辑：刘瑞)