IPO实录|弘阳服务(01971)：恒基(00012)李家杰与公司高管早有渊源 坚持“住宅+商业”双轮驱动

6月23日，弘阳服务(01971)通过网络视频直播及电话会议举行了IPO媒体发布会。

作为江苏省广受认可的综合社区服务提供商，弘阳服务在住宅及商业物业管理上拥有强大而均衡的业务管理能力，自2017年首次在中国指数研究院的全国百强物业管理企业中排名第50位后，名次逐年上升，至2020年时，已升至第25位，较2018年时的44位提高19位。

排名稳步上升的背后，是弘阳服务的快速发展。智通财经APP发现，从2017至2019年，弘阳服务的总收入由2.57亿人民币增至5.03亿元，年复合增速高达39.9%;与此同时，净利润从2017年的2871万元增至2019年的5707万元，年复合增速41%。

且弘阳服务的发展已不局限于江苏省，在“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的战略指导下，弘阳服务在长三角地区的上海市、江苏省、浙江省及安徽省有90个在管项目，总在管项目个数达到94个。

据智通财经APP了解，弘阳服务此次IPO将发行1亿股，每股发行价格区间在3.3-4.3港元，其中90%为国际配售，10%为香港公开发行，农银国际为其独家保荐人。6月23日起，国际配售便已开始，至6月30日结束;而香港公开发行自6月24日开始，至6月30日中午12点结束，定价日期为6月30日，上市日期预计为7月7日。

值得注意的是，在此次IPO中，弘阳服务引入了恒基(00012)李家杰作为基石投资者，若以发售价中位数3.80港元计算，李家杰将认购约7,600万港元，可见其对弘阳服务未来的发展充满信心。

至于募集资金用途方面，40%将用于寻求选择性策略投资及收购机会，以及进一步扩大物业管理业务的规模;30%将用于加强智能系统的研发及升级;10%用于提升公司服务质量;10%用于继续招募人才;另外10%将用于营运资金以及一般公司用途。

以下是智通财经APP整理的弘阳服务IPO媒体发布会问答实录：

问：此次为什么会引入恒基李家杰作为基石投资者，未来双方有没有合作的空间?

答：恒基的李家杰先生与公司高管早有渊源，李先生看好弘阳服务前景，我们也期待对方与弘阳集团有更多合作。

问：目前第三方物业管理收入占比有多大，未来能发展到什么水平?

答：作为第三方的拓展来讲，我们还是秉承双轮驱动模式，未来会根据战略纵深，做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈。对于第三方物管，不管商业还是住宅我们会协同并进，做大规模。

问：公司未来五年战略规划是怎样的?五年预计业绩提升多少?疫情后弘阳服务内容和方向有什么变化?这些变化会不会引起物业收费提升?

答：我们会围绕做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈战略继续布局。弘阳服务多年来一直植根于江苏省，并且深耕长三角地区。截止2019年12月31日，集团项目分布在全国的14个省，直辖市和自治区41个城市里。

长三角地区是中国经济发展最繁荣的地区，作为一带一路和长江经济带交汇点，在全国经济中具有重要的地位，根据中指院的报告，长三角地区GDP从2014年人民币12.9万亿元提升到2018年人民币20万亿元，复合年增长率达到9.2%，从2019年开始，长三角地区GDP总量占全国GDP总量20.2%，而集团主要布局的就是南京、上海、苏州、无锡、镇江等长三角核心地区，这个布局占到了整个长三角地区GDP的47.4%。

集团会继续跟随弘阳地产集团做透大江苏，深耕长三角、布局都市圈的整体战略，计划重点探索长三角地区及中国的西南地区的收购和投资目标。

问：公司未来有何收购、投资计划?集团与重庆市预定管理但尚未交付的项目是否受到水灾影响?

答：根据我们的战略布局，西南区域也会作为收购标的重要区域，我们会继续寻找适合的标的。包括现在在管的或者即将交付的项目目前并没有受到太大影响。

问：截止到2019年12月31日，弘阳地产集团有124个房地产项目正在开发中，包括并无控股权益的合资项目，规划总建筑面积合共为1570.79万平方米，这些项目可能会有多大的比例并入到弘阳服务?

答：我们可以看相关运营数据，截止到2019年12月31日，弘阳服务储备面积1183万平方米，对应到73个已经签约但没有交付的项目，其中是有部分来自于关联公司，其中有一相当部分来自于第三方。我们也相信在未来随着弘阳地产项目推进，会陆续有新增的签约和交付的项目，转化成为我们在管的面积。

问：公司物管面积包括部分商业比例，未来会不会扩大商业管理占比?

答：商业一直以来也是弘阳服务独树一帜的特点，过去三年里，商业和住宅在物业管理服务收入占比上基本上保持着一半的比例，我们在本次发行中，募集资金里面有40%用于继续寻找合适的收并购标的，收购资金里面40%会特别关注商业业态收购的机会。所以在未来，我们仍然会关注坚持双轮驱动战略，关注商业领域拓展机会。

问：来自弘阳地产及控股股东相关联系人占物管业务收入达86个百分比，收入会否过于依赖?未来有没有第三方开发商收入占比的目标?

答：在过去的三年里，我们来自于关联地产公司的收入贡献比例其实是在逐年下降，分别从2017年61.9%，下降到2019年55.6%，这个趋势我们也相信在未来会有延续。

问：目前香港上市物业公司已有十几家，弘阳服务与之相比有哪些优势或特色?

答：其实在整个行业里面，我们会发现大部分的上市物管公司都会侧重于住宅物业管理业务，可能有少量的物业管理公司会偏向于公建或者商业物业管理业务，但是弘阳集团是一个依托弘阳地产集团、住宅与商业双轮驱动的战略优势，全面实施双轮驱动落地的一家独特的物业公司，除了在住宅物业板块以外，整个物业集团也高度重视商业发展，并在多业态物业管理方面积累了丰富的经验，实行了住宅物业管理与商业物业管理协同促进。

受惠于我们关联公司，就是弘阳地产集团在商业物业开发快速增长，集团也扩大了在管商业物业组合，我们覆盖的业态除了有传统的商业家居卖场，还包含酒店、主题公园等多种形式，同时集团逐步将物业组合扩展至了写字楼、学校、共建等其他物业形态。可以看一组数据，商业物业在管面积，2017年时候是190万平方米，2019年实现了约340万平方米管理面积增长，收入增长更是高达49.9%的增长。此外跟随弘阳地产集团的持续扩大住宅物业面积，为弘阳服务未来自然增长也带来坚实的基础。

问：在商业地产上，公司目前主要还是依靠地产，以后会不会加大其他业务占比?在学校业态是否会有比较大的发展?

答：首先先从发展来讲，我们从几个维度，第一个从全委维度，上半年持续地拓展我们单委项目落地，这个业态会随着时间和参标程度，我们会持续做好标的落地，这是我们一直持续做的工作。至于在去年与亚东和安抵的合作，也是企业发展到一定程度，从我们企业提供服务标准和满足我们的标的，来一些收并购和合作一起落地，在未来也会按照整体招股要求，对收并购做一些拓展。

至于在共建事业和商业这块，未来我们会秉承双轮驱动，协同促进，均衡发展，因为公建物业和商业本身物业费单价会比较高，同时公建物业更多是政府作为主业方，项目利润和续约能力会更加稳定，这一方面也会作为物业管理行业发展主要的趋势。

同时，对弘阳服务来讲，双轮驱动商业物业本身在服务能力和在管项目都有很高的基础服务水平，在市场当中有很多口碑，这样我们就会在双轮驱动前提下做相互的匹配和支持，包括学校、写字楼等，都是未来在发展标的上主要深耕的方面。

问：公司对于收购合适的标的有什么准则或标准?

答：我们收购标的还是偏向于在一个区域的布局上，跟做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈的战略布局进行吻合，同时标的上面也会对收购标的品牌的知名度，项目规模和品质，包括续约能力，扩张能力，包括管理体系，包括现金流，包括盈利能力等指标来满足内部的标准。