物管中报综述：行业规模大、逆境增速高，未来将迎价值重估

本文来自微信公众号“地产豪声音”，作者：袁豪。

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1 20H1板块营收、业绩增速有所放缓，但公共卫生事件之下仍保持较高增速

2020H1，物业管理板块营收同比+34.7%，较19年-14.8pct。其中，一线物管公司营收同比+31.1%，较19年-25.4pct(剔除招商积余、彩生活后为下降6.4pct);二线物管公司营收同比+37.3%，较19年-7.4pct。2020H1，物业管理板块整体归母净利润同比+45.0%，较19年-20.7pct，整体仍保持高增速。其中，一线物管公司归母净利润同比+31.1%，较19年-19.7pct(剔除招商积余、彩生活后为下降3.1pct);二线物管公司归母净利润同比+54.7%，较19年-21.5pct。2020H1，主流物业管理公司营收、净利润同比增速有所下降，主要源于公共卫生事件影响，1)公共卫生事件导致商务谈判延后以及房企开竣工的延后，物业公司项目拓展有所放缓;2)采购物资、加班费用等产生的额外费用，和政府补助以及社保减免等影响对冲;3)部分增值服务业务受限，但增值服务的需求并不会因此消失、只是延后，后续有望逐步释放。

2 20H1毛利率、净利率略升，主要源于公共卫生事件下政府补助、社保减免等影响

2020H1，物业管理板块整体毛利率为28.2%，较19年+0.6pct。其中，一线物管公司毛利率为24.9%，较19年-0.8pct;二线物管公司毛利率为30.5%，较19年+1.5pct。其中，保利物业、碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务、新城悦服务毛利率分别为20.4%、37.2%、20.6%、30.7%、29.8%，分别较19年+0.1、+5.6、+2.6、+1.1、+0.2pct。主流物管公司毛利率提升主要源于上半年社保减免等影响。2020H1，物业管理板块整体净利率为14.3%，较19年+1.7pct。其中，一线物管公司净利率为12.4%，较19年+0.6pct;二线物管公司净利率为15.6%，较19年+2.4pct。其中，保利物业、碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务、新城悦服务净利率分别为11.1%、20.8%、8.5%、12.4%、15.1%，分别较19年+2.9、+3.5、+2.9、+0.5、+1.2pct。主流物管公司净利率提升主要源于上半年公共卫生事件之下，政府补助、社保减免等影响。

3 20H1基础/非业主/业主增值分别占比64%/20%/12%、同比43%/26%/57%

从业务占比情况来看，2020H1，12家主流物业公司基础服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他服务分别占比64%、20%、12%、4%，分别较19年+2、-2、-1、+1pct。其中，保利物业、绿城服务、永升生活服务、蓝光嘉宝服务、新城悦服务，业主增值服务收入占比较高，分别占比21%、17%、21%、17%、15%。从业务增速情况来看，2020H1，12家主流物业公司基础服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他服务收入分别同比43%、26%、57%、47%。其中，业主增值服务中，滨江服务、永升生活服务、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业，业主增值服务收入同比增速较高，分别同比166%、117%、105%、96%、95%、74%。公共卫生事件之下，非业主增值服务增速相对受限，基础服务、业主增值服务仍保持较高增速。2020H1，物业管理板块整体三费率为8.6%，同比-1.9pct。其中，一线物业管理公司三费率为8.5%，同比-0.7pct;二线物业管理公司三费率为8.7%，同比-2.7pct。

4 投资建议：逆境成长，价值重估，重申“推荐”评级

公共卫生事件之下，物业管理行业在逆境中依然保持了快速成长，并在抗疫过程中行业价值获得社会的进一步认可。我们认为，我国物业管理行业将呈现规模大、增速高的蓝海市场，预计2030年末市场规模将高达2-3万亿元，较目前规模增长1-2倍;对比海外，我国物业管理行业还拥有围墙属性、高层多独栋少、集中度继承三大独有特色;此外，物业管理行业正出现三大结构性成长因素，行业集中度提升、增值服务占比提升、非住宅占比提升等，进一步扩充物业管理行业成长维度。我们维持对物业管理行业“朝阳行业、黄金年代”的判断，并重申物业管理行业“推荐”评级，维持推荐：招商积余、永升生活服务（01995）、碧桂园服务（06098)、新城悦服务(01755)、保利物业(06049)、新大正、绿城服务(02869)，建议关注：宝龙商业(09909)、雅生活服务(03319)、时代邻里(09928)、奥园健康(03662)等。

5 风险提示：公共卫生事件影响超预期、行业利润率下行风险

一、20H1板块营收、业绩增速有所放缓，但公共卫生事件之下仍保持较高增速

1、20H1营收同比+35%、较19年放缓，仍保持较高增速，从结构来看：二线+37%>一线+31%

2020H1，物业管理板块*整体主营业务收入同比增长34.7%，较2019年下降14.8pct，整体仍保持高增速。其中，一线物管公司营业收入同比增长31.1%，较2019年下降25.4pct(剔除招商积余、彩生活后为下降6.4pct);二线物管公司营业收入同比增长37.3%，较2019年下降7.4pct。

*注：物业管理板块整体指主流AH17家物管公司，其中，一线公司包括：招商积余、保利物业、碧桂园服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务、彩生活;二线公司包括：新城悦服务、永升生活服务、新大正、南都物业、蓝光嘉宝服务、奥园健康、时代邻里、宝龙商业、佳兆业美好、滨江服务。

2、20H1净利润同比+45%、公共卫生事件影响下仍保持高增长，从结构来看：二线+55%>一线 +31%

2020H1，物业管理板块整体归母净利润同比增长45.0%，较2019年下降20.7pct，整体仍保持高增速。其中，一线物管公司归母净利润同比增长31.1%，较2019年下降19.7pct(剔除招商积余、彩生活后为下降3.1pct);二线物管公司归母净利润同比增长54.7%，较2019年下降21.5pct。

2020H1，主流物业管理公司营收、净利润同比增速有所下降，主要源于公共卫生事件影响，1)公共卫生事件导致商务谈判延后以及房企开竣工的延后，由此物业公司项目拓展或有所放缓;2)采购物资、加班费用等产生的额外费用，和政府补助以及社保减免等影响对冲;3)部分增值服务业务受限，但增值服务的需求并不会因此消失、只是延后，后续有望逐步释放。

*注：物业管理板块整体指主流AH17家物管公司，其中，一线公司包括：招商积余、保利物业、碧桂园服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务、彩生活;二线公司包括：新城悦服务、永升生活服务、新大正、南都物业、蓝光嘉宝服务、奥园健康、时代邻里、宝龙商业、佳兆业美好、滨江服务。

二、20H1毛利率、净利率略升，主要源于公共卫生事件下政府补助、社保减免等影响

1、20H1板块毛利率为28%、同比略增，从结构来看：二线31%>一线25%

2020H1，物业管理板块整体毛利率为28.2%，较2019年增长0.6pct。其中，一线物业管理公司毛利率为24.9%，较2019年下降0.8pct;二线物业管理公司毛利率为30.5%，较2019年增长1.5pct。2020H1，一线物管公司中，保利物业、碧桂园服务、绿城服务毛利率分别为20.4%、37.2%、20.6%，分别较19年+0.1、+5.6、+2.6pct;二线物管公司中，永升生活服务、新城悦服务毛利率分别为30.7%、29.8%，分别较19年+1.1、+0.2pct。主流物管公司毛利率提升主要源于上半年社保减免等影响。

2、20H1板块净利率14%、较19年略升，从结构来看：二线16%>一线12%

2020H1，物业管理板块整体净利率为14.3%，较2019年提升1.7pct。其中，一线物管公司净利率为12.4%，较2019年增长0.6pct;二线物管公司净利率为15.6%，较2019年增长2.4pct。2020H1，一线物管公司中，保利物业、碧桂园服务、绿城服务净利率分别为11.1%、20.8%、8.5%，分别较19年+2.9、+3.5、+2.9pct;二线物管公司中，永升生活服务、新城悦服务净利率分别为12.4%、15.1%，分别较19年+0.5、+1.2pct。主流物管公司净利率提升主要源于上半年公共卫生事件之下，政府补助、社保减免等影响。

三、20H1基础/非业主/业主增值分别占比64%/20%/12%、同比43%/26%/57%

1、20H1基础、非业主、业主增值服务分别占比64%、20%、12%，分别同比+43%、+26%、+57%

从主流物业公司分类型业务占比情况来看，2020H1，12家主流物业公司基础服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他服务营收分别占比64%、20%、12%、4%，分别较19年+2、-2、-1、+1pct。其中，保利物业、绿城服务、永升生活服务、蓝光嘉宝服务、新城悦服务，业主增值服务收入占比较高，分别占比21%、17%、21%、17%、15%。

从主流物业公司分类型业务增速情况来看，2020H1，12家主流物业公司基础服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他服务收入分别同比43%、26%、57%、47%。其中，业主增值服务中，滨江服务、永升生活服务、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业，业主增值服务收入同比增速较高，分别同比+166%、+117%、+105%、+96%、+95%、+74%。公共卫生事件之下，非业主增值服务增速相对受限，基础服务、业主增值服务仍保持较高增速。

2、20H1三费费率为8.6%，同比-1.9pct，其中一线8.5%、二线8.7%

2020H1，物业管理板块整体三费率为8.6%，同比-1.9pct。其中，一线物业管理公司三费率为8.5%，同比-0.7pct;二线物业管理公司三费率为8.7%，同比-2.7pct。2020H1，一线物管公司中，保利物业、碧桂园服务、绿城服务三费率分别为8.6%、11.3%、10.2%，分别同比-0.1、-2.5、+0.2pct;二线物管公司中，永升生活服务、新城悦服务三费率分别为11.6%、9.4%，分别同比-3.5、-1.3pct。

四、投资建议：逆境成长，价值重估，重申“推荐”评级

公共卫生事件之下，物业管理行业在逆境中依然保持了快速成长，并在抗疫过程中行业价值获得社会的进一步认可。我们认为，我国物业管理行业将呈现规模大、增速高的蓝海市场，预计2030年末市场规模将高达2-3万亿元，较目前规模增长1-2倍;对比海外，我国物业管理行业还拥有围墙属性、高层多独栋少、集中度继承三大独有特色;此外，物业管理行业正出现三大结构性成长因素，行业集中度提升、增值服务占比提升、非住宅占比提升等，进一步扩充物业管理行业成长维度。我们维持对物业管理行业“朝阳行业、黄金年代”的判断，并重申物业管理行业“推荐”评级，维持推荐：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务，建议关注：宝龙商业、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等。

五、风险提示：公共卫生事件影响超预期、 行业利润率下行风险

(编辑：张金亮)