中国恒大(03333)2020 H1：房地产“优等生”的蜕变三重奏

近年来，随着“房住不炒”政策的执行，一系列稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”调控政策陆续出台。2020开年的一场“黑天鹅”，也给房地产行业带来了新的挑战和机遇。

今年3月底，一直作为房地产行业“优等生”的中国恒大(03333)也在其业绩会上首次提出了全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。其中，“高增长”策略主要围绕销售的高速增长，目标今年实现销售8000亿，于2022年实现销售1万亿;“控规模”策略旨在严控土储规模，目标在未来三年每年降低3000万平方米左右，至2022年降低到2亿平方米左右;“降负债”策略目标则是有息负债每年平均下降1500亿，2022年总负债降至4000亿以下。

面对行业趋势变化，公司管理层对于完成新的转型任务充满信心。恒大总裁夏海钧在2020年中期业绩发布会上表示，未来将坚定不移实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。与此同时，这一目标作为此次会议的核心主题，也被印在了公司业绩发布会展板的最显眼位置。

据公司中期财报显示，中国恒大于2020上半年实现销售额3488亿，销售回款3120亿，营业收入2666亿，核心净利润193亿，现金余额2046亿，各项核心指标均位居行业前列。从整体半年业绩表现可以看出，一个崭新的发展战略正展现出其显著成效。

“高增长”——销售、回款逆市创新高，全年有望达8000亿销售

2020上半年，传统的房地产销售模式在公共卫生事件的影响下陷入停滞。面对突发“黑天鹅”，恒大在房企中展现出了灵活的协调能力，于2月在行业率先实施了颠覆性的“网上卖房”营销策略，最大化激活了市场。

在“高增长”策略下，恒大于上半年实现实现销售3488亿，同比24%的逆势增长;合约销售面积为3863万平方米，较2019年同期增长48%。据智通财经APP了解到，截至2020年7月底，公司全年已累计完成合计销售额3911.4亿元，完成全年合约销售目标超六成。

除此之外，公司在销售实现高增长的同时，销售回款数据也十分抢眼。上半年，公司已累计实现销售回款3120亿，同比大幅增长66.5%，为历史最高纪录;年内回款率已高达90%，同比上升23个百分点。各项数据均创历史新高，成为房企TOP5阵营中唯一实现销售大幅增长的房企。

在“黑天鹅”影响下，公司实现销售和回款双双逆市创新高的高增长态势，则离不开其围绕线上、线下相结合的闭环所打出的“最低价购房”、“无理由退房”、“一房一价”等一系列组合拳。

对此，夏海钧表示，在公司上半年销售中，网络销售功不可没。其中，上半年约有2860亿元销售额来自恒房通，即约82%均来自网上销售。目前，恒房通已累积有几千万客户，形成了买方与卖方的闭环，对未来销售将会形成持续的推动。

据智通财经APP了解，截至年中，公司已完成全年6500亿销售目标54%，以及8000亿内控销售目标44%。而据夏海钧透露，公司下半年可售货量超8100亿，按照上半年56%去化率预测，下半年将销售4536亿，相信完成6500亿元销售目标没有问题，全年有望达到8000亿的内部销售目标。

“控规模”——低成本优质土储，“减量”不“降质”

土地储备作为支撑房企高增长的前提，2020上半年，恒大土地储备在“控规模”策略指引下下降至2.4亿平方米，并仍可满足未来3-4年发展需要。

而恒大若要在“控规模”的同时满足“高增长”，则势必需要在土地储备“减量”但不“降质”上下功夫。据智通财经APP了解到，截至2020年6月30日，恒大在全国的住宅土地储备项目共计817个，分布于229个城市，总规划建筑面积2.4亿平方米，土地储备原值为5094亿元。

其中，据中期财报显示，公司位于一线城市土地储备原值达人民币492亿元，占比10%;二线城市土地储备原值达人民币2871亿元，占比56%;三线城市土储原值则达1731亿元，占比34%。从土储地域分布来看，公司现有土地储备大多均分布在一线城市、直辖市、省会城市及多数经济发达、有潜力的区域。

值得一提的是，一直以来，较低的土储成本也是恒大的特点之一。截至目前，公司于一线、二线、三线城市的平均楼面地价分别为3711元/平方米、2572元/平方米、1501元/平方米。据夏海钧表示，多年来，恒大一直在稳定房价，没有拿过一个“地王”。销售价格也是基本稳定在9000元/平方米—10000元/平方米，达到稳房价、稳地价、稳预期的目标。

在拿地方面，公司于上半年共购得住宅土地储备111幅，并就现有19个项目进一步购买周边土地，新购住宅土地储备建筑面积5459万平方米，平均成本人民币2455元╱平方米。其中，新项目主要分布在北京、广州、深圳、成都、重庆等一二线及三线城市。由此，对于恒大而言，在公司现有的庞大低成本优质土储基础上，进一步严控拿地，则是公司得以“控规模”的底气。

据智通财经APP了解，公司目前于粤港澳大湾区有127个项目，总的规划面积3653万平方米，货值1.26万亿，以城市更新为主。自2016年开始布局大湾区以来，恒大也已发展成为目前大湾区土储最丰富的地产商之一。

据夏海钧表示，随着时间的推移，城市更新项目尤其是位于粤港澳大湾区的项目会给公司带来巨大效应。近两年，公司主要通过集团自身获得、以及小型开发商并购两种方式获得城市更新项目。其认为，未来恒大的利润增长点也将集中于大湾区。

“降负债”——3个月减负400亿，数据展现决心与实力

在“降负债”策略上，恒大一方面在新战略下实现了短时间内的有息负债大幅下降，而另一方面，恒大的物业分拆计划、通过拆分优质资产从而降低净负债率，也成为了备受关注的焦点之一。

据智通财经APP了解到，与3月底启动新战略的时候相比，仅一个季度恒大有息负债便大幅下降400亿，主要得益于销售高增长带来的强劲回款，以及实现土地储备负增长。据夏海钧在发布会上表示，公司于下半年的降负债目标在600亿元左右，预计于年底则将力争较3月末减少1000亿元。

对于下半年，夏海钧表示，公司将继续以最大决心、最大力度降负债。未来三年平均每年降低有息负债1500亿。截至目前，公司在短短的3个月就实现了减负400亿的显著成效，则足以证明恒大对于“降负债”的决心和能力。

2016年以来，公司现金余额均维持在2000亿以上，坚持“现金为王”，上半年现金余额达2046亿，则为公司提供了较强的抗风险能力，也为公司继续推动负债下降提供了保障。

除此之外，公司物业分拆上市计划也成为备受市场关注的热点之一。据了解，恒大物业前景受到各方看好。早前，恒大物业便成功引进235亿港元战略投资，占股28.061%，公司估值达750亿元，投资者包括中信、光大控股等大型央企，云峰基金、红杉资本等投资基金，以及腾讯、周大福等知名企业。

据夏海钧在业绩会上介绍，目前恒大物业合约面积超5亿平方米，在管面积超2.5亿平方米，服务600万业主;2019年营业收入73亿元，净利润9.2亿元。未来三年，恒大物业仍将保持高速增长，恒大物业将会是中国最大的物业公司之一。

而事实上，从近两年港股掀起的物业公司上市潮来看，仅今年上半年，便有21家房企分拆物业管理业务赴港递交招股书，几乎所有成功上市的物业公司均获得超百倍的超额认购。在公共卫生事件影响下，物业公司营收、归母净利润增长50%以上也成为常态。自2018年底以来，物管服务板块股价基本实现连续上涨，整体涨幅已达近3倍。

也有业内人士认为，目前已上市物业龙头股的市值均已超1500亿港元。若未来恒大物业成功上市，根据其现有基本面判断，其也必将成为该板块的新龙头，市值有望看高一线。

未来，公司有望逐步分拆优质资产陆续上市，进一步增加净资产，也将促使公司负债率大幅降低。而对于此次恒大物业的分拆上市计划，夏海钧则表示，目前恒大物业235亿港元战投引进已经完成，预计将降低净负债率19个百分点，若进度较快今年或能完成上市。

今年以来，行业在受到公共卫生事件冲击下于上半年普遍呈下滑态势。面对变化，恒大大刀阔斧实施战略转型，如今全方位的新战略转型则初显成效，依然为市场交出了一份高质量的半年业绩。纵观公司上市以来表现，恒大各项核心指标均实现了数十倍的增长，则充分印证了其经营的稳健性与战略的前瞻性。

据夏海钧表示，下半年恒大将继续以最大决心、最大力度降负债：一要继续加大销售及销售回款;二要严控土地储备规模;三要逐步分拆优质资产上市，旗下恒大物业已成功引入中信、红杉资本、云锋基金、腾讯等顶级战略投资者入股235亿港元，将进一步增加净资产，推动负债率进一步下降。

面对“黑天鹅”，恒大在上半年的迅速应对及战略前瞻性向市场展现出了稳健的抗风险经营能力。随着“高增长、控规模、降负债”新战略的推进，公司有望即将迎来一段更稳健、高质量增长的蜕变。一个更稳健的新恒大，正呼之欲出。