地产新生力量崛起，透视上坤地产(06900)十年进阶之路

想要在当下港股内房板块中寻找投资机遇，绝不应该错过上坤地产(06900)这个被称为地产行业“极具发展潜力”的新生力量。

智通财经APP了解到，当前上坤已经顺利通过港交所聆讯，并于10月31日至11月10日进行招股，拟发售5亿股，其中香港发售占10%，国际发售占90%，另有15%超额配股权。公司招股价介于每股1.7至2.5港元，集资最多约14.4亿港元(超额配售权获充分行使后)，每手2000股，入场费约5050.39港元，预期于11月17日正式登陆港股市场。

战略投资布局清晰，构筑地产新生力量

智通财经APP了解到，上坤地产于2010年在上海成立，而后逐步将业务从上海拓展至长三角、珠三角以及中部核心经济区的其他一线、二线及强三线城市。截至2020年7月31日，上坤地产住宅物业覆盖国内8个省份及直辖市的14座城市。

十年的发展历史，对于一些传统老牌地产公司而言，上坤地产甚至可以称为十分“年轻”。但这家“年轻而有态度”的地产公司，逐渐成为了行业内新生力量的代表。以综合实力计，2020年上坤地产在中国房地产开发企业百强中已经位列第79位，稳居房企百强行列。同时，上坤亦跻身于2020年中国房地产开发企业经营业绩10强和发展潜力10强之列。

虽然是地产江湖的“晚到者”，但短短十年内就从0杀入行业百强，上坤的后劲力量显然不可小觑。

营收和利润的增长历来最能够体现出公司的飞速成长。上市文件显示，2017-2019财年，公司实现营收分别为12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元，三年复合增长率达150.5%。即便在一季度受到疫情因素的干扰，今年首四个月的营收依然与上年相比未见太大下滑，足以体现市场对于公司产品的认可程度较高。

在快速增长的同时，公司同步维持着高质量的盈利水准，净利润在往绩期内增长迅速，从2017年的0.3亿元，高速增长至2018年的6.7亿元，再于2019年进一步增长至6.8亿元，三年复合增长率高达376.1%。与此同时，今年前4月上坤地产实现毛利率达51.6%，高于行业平均水平。

从收入来源来看，物业销售、物业租赁以及咨询服务是上坤的三大业务板块。2019年，三者在总营收的占比分别为98.9%、0.8%和0.3%。而随着年初至今公共卫生事件扰动因素的消散，房屋成交状况整体向好趋势不变，下半年以来公司开工推盘有所提速，合约销售增长态势明确，快速复苏趋势下利润释放速度有望持续提升。

倘若将上坤的发展以五年为期限进行划分，在第1个五年内，上坤“精心打磨产品、立足并深耕上海”，第2个五年则开始“布局全国七大区域、挺进百强”，一步一步稳扎稳打，眼光独到且战略清晰。

产品实力持续提升，致力提升居住体验

智通财经APP了解到，目前，上坤已经将业务拓展并深耕于长三角经济区，已经战略性将业务拓展至珠三角经济区及中部核心经济区的其他一线、二线及强三线城市，拿地策略积极稳健，均衡布局。截至2020年7月31日，公司拥有49个处于不同发展阶段的物业项目(包括联合营项目)的投资权益，拥有土地储备总量约为410万平方米，其中70%位于长三角经济区。

在产品战略上，随着中国整体的持续的消费升级，上坤已经建立了完善的客户研究体系和比较敏锐的产品策划能力，具备规范的产品线和标准化的设计流程，进一步提升以客户为导向的核心竞争力。

作为物业开发商，上坤地产当前通过四个标准化产品系列(即四季系、樾山╱半岛系、云系及S系)提供多种住宅物业，其中包括低层及高层公寓楼宇、联排别墅、洋房及阁楼公寓。

从产品特点上来看，四季系主要以四季建筑元素为特色，主要面向首次置业者和首次改善型置业者;樾山╱半岛系则是以山景、湖景为特色，主要面向首次及二次改善型职业者;云系则以都市元素为特色，主要面向首次及二次改善型置业者;S系主要位于中心城区或靠近自然资源的地区，主要面向豪华住宅改善型置业者和豪华住宅置业者。

上坤的产品根据客户的差异化需求和偏好进行产品定位，以客户为导向持续创新其设计，从而提供不同的产品类型。其中，上坤“四季系”产品还获得了“2019中国房地产优秀原创产品品牌”、“2019年中国匠心美宅产品系TOP10”等多项行业权威奖项。

7月31日，随着上坤云系产品苏州·上坤云栖时光发布，上坤将产品场景化打造的构想逐步落地成为了现实。作为上坤云系最新力作，云栖时光融入了最新设计理念与实践成果，云系产品“上坤之树”、“百亩心田”、“第二客厅”和“小K管家”四大IP，赋予未来生活更多想象力和可能性，成为业内场景化营造的产品线中受到关注的新秀。

图：苏州·上坤云栖时光

与此同时，上坤也将00后和90后作为未来主要的目标客群，加速引入类似于“小K智能管家”之类，更多的智能家居和智能的特色产品，为客户提供物物相连、人网相连的整体解决方案，以科技力量为客户宜居体验提升而筑底，深度打磨产品力。

由此可见，公司精心打造的产品，为所有向往美好生活的目标客群构筑了理想式的家园，差异化的定位服务全生命周期的客户群体。在提升了每位客户居住体验的同时，扩大客群的覆盖面，提高了客户忠诚度，持续深化品牌价值，构筑竞争壁垒。

值得一提的是，作为差异化竞争的创新体验，上坤近年提出“成长社区”的产品设计理念，围绕人与自然、人与科技、人与人、人与美的关系，突出“成长、美学、智慧、生态、人文”五大维度，打造成长社区，满足客户对居住空间、生活场景的多元需求。现代为表、古典为里、艺术为魂，已经成为上坤产品打造的深层逻辑，润物细无声，达到形式、功能、使用的完美统一。

在接下来第3个“五年”内，上坤瞄准具备发展前景的核心城市，做透大都市圈，为公司规模和销售的双重扩张贡献新的增量。同时，公司将秉承“为宜居而来”的使命，通过四大宜居产品系列和5U产品体系，为客户提供更美好的生活体验。而存量市场中，公司将通过商用地产管理，完成向“城市优质生活服务商”的进化升级。

运营效率不断提升，财务结构日趋优化

对于地产企业来说，降本增效是一个永恒的话题。一方面，上坤持续优化债务结构、降低融资成本，另一方面，也是由于其精准的成本管控和不断提升的运营效率，降本增效显著。

运营效率提升上，上坤已经建立了以“储、建、供、销、存、回、结、融”，即在土地储备、建设、供货、销售、融资、存货、回款和交付结转8大关键运营环节为核心的整体大运营管理体系，以及公司独创的TVPC的经营监控体系，从计划、货值、利润、现金流等多个方面进行全过程的运营、监控和管理，从而提高资金的使用效率。

与此同时，近年以来，公司持续强化整体的财务政策，来完善整体的资本结构，严格监控财务指标，包括更高效的使用营运资金，来确保充裕的现金流，通过标准化的项目的管控来缩短项目的开发周期周期，提高整体周转率。

这点在“降杠杆”上表现尤为明显，2018年和2019年上坤地产分别实现净负债率325.9%和118.8%，降负债的成果十分显著。截至今年4月末，虽受公共卫生事件的影响，上坤地产依然通过有效的经营和财务管理继续降低净负债率至73.8%，较2019年末下降接近45个百分点，财务结构日趋健康。

另一方面，上坤地产在运营管理方面采用杜邦分析法，重点关注净利率、现金流回额、资本回报率等指标，构建了一套以流动性指标、偿债能力指标和盈利能力指标为导向的科学管理体系，致力更高效地使用营运资金及确保在寻求土地获取机会前现金流充裕。

综合来看，上坤地产紧跟政策和市场动向，充分利用公司在管理、规模、运营、资金及品牌上的优势，把握发展机会，市场份额稳步提升。在更加注重精细运营、成本管控和产品力提升的背景下，公司深入打造护城河，综合实力强劲，已经具备较强的市场竞争力和增长潜力。从2020年起的“第3个五年”，公司将以成功登陆资本市场为起点，开启稳健高速且优质发展的新纪元。