约44亿接盘莱蒙国际（03688） 融创中国（01918）终于杀入深圳

时隔1年多后，孙宏斌终于杀进了他垂涎已久的深圳。

5月19日晚，莱蒙国际（03688）、融创中国（01918）先后披露了同一份涉及重大交易事项的联合公告。据公告披露，于当天交易时段后，莱蒙国际与融创中国订立框架协议，据此，莱蒙国际向融创中国出售旗下八个公司的全部股本权益及偿付贷款，总代价人民币43.94亿元，之后的业绩将于融创中国的财务报表综合入账。并购的项目包括北京莱蒙顺泽·水榭花城、上海浦兴项目、上海浦建雅居、南京莱蒙都会、深圳莱蒙·创智谷、惠州莱蒙水榭湾、杭州水榭山等，此七项物业项目预估净可销售/可租赁总建筑面积约为125.62万平方米。融创中国终于在四个一线城市完成了布局。

融创重点布局珠三角

早在2015年，孙宏斌曾尝试入主深圳房企佳兆业（01638），但因生命人寿的干预而作罢，但这似乎并未干扰到融创中国进驻深圳的急迫心态。事实上，2016年，融创中国在珠三角区域大肆扩张，自今年1月以9.61亿元的代价，首次获取佛山绿岛湖项目以来，融创先后在佛山、东莞、广州、深圳和惠州共计获得8个项目。

其实在今年3月举行的2015业绩发布会会上，融创进入深圳已经有了预兆，孙宏斌曾公开表态：“公司今年会在深圳有项目，现在已经有很多项目在谈，相信今年会出来。”

5月19日晚，融创广深区域公司第一时间在官微上发布收购消息，并大篇幅着墨于深圳、惠州项目的意义：“战略性进入长期看好、潜力巨大的深圳及周边市场，同时也补充了公司在传统优势区域的项目储备。”

据智通财经了解，此次被融创中国收入囊中的“深圳莱蒙·创智谷”是深圳龙华新区首个“工改工”项目，地处龙华新区民治街道建设西路与龙胜路交汇处，总建筑面积13万平方米，集写字楼、公寓、商业于一体，预计2016年入市。

除本次的深圳、惠州项目之外，融创中国广深区域团队在5月初曾联合合景泰富地产以30.95亿元竞得广州增城朱村两块巨无霸地块，曲线进入广州市场。野村证券研究指出，此次收购项目将可为集团提供200亿元合约销售收入。兴业证券分析师鲁衡军更认为，融创中国的业务范围由区域聚焦向全国布局，千亿销售规模可期。

豪宅！豪宅！

智通财经梳理融创中国今年以来的拿地策略，发现仍以大项目居多，其中不乏豪宅。

就在此次收购的前一天，5月18日，融创以总价18.7亿元拿下太原理工大旧校区储备地块，楼面价达5432元/平方米，一举成为太原的新晋地王；此前一周，融创中国还以人民币30.05亿元、楼面价3.83万元/平方米、溢价率111.62%拿下上海松江区泗泾地块，刷新地王纪录。而本次收购中的上海浦兴项目、上海浦建雅居项目均是莱蒙3月分别以人民币8.85亿元、6.84亿港元收购的商业物业；南京莱蒙都会则是莱蒙进入南京首个商业作品，体量5.9万平方米；惠州莱蒙水榭湾则是高端旅游度假项目，规划建筑面积约50.9万平方米。

据智通财经了解，融创中国今年的大手笔绝不仅仅于此，今年1月，融创收购北京昌平东方普罗旺斯和怀柔长青雁栖湖别墅项目，两个项目货值号称高达百亿。同月，融创中国还以11.7亿元的代价收购德尔集团位于苏州的德尔太湖湾和德尔太湖城两个项目。其中的德尔太湖湾也于近日正式命名为苏州壹号院，这是融创在二线城市复制的首个壹号院产品系列。该项目负责人曾透露，初始报价为3万—4万/平方米，部分跃层单月报价高达10万/平方米，刷新了苏州楼市单价纪录。

就在5月19日的股东大会上，行政总裁汪孟德对此有一定的解释，他将融创获取项目的手段概括成三个重点，一是聚焦一线和核心二线；二是把握时间节奏，对于超过底线的土地坚决不获取；三是更看重收并购。汪孟德称，融创有三分之二的土地储备仍为收并购获得，收并购获取项目能比较好地控制拿项目的时机和成本，周转速度比招拍挂要快。

而至于扩大豪宅市场占比的风险性，董事长孙宏斌多次表示，只看好人口净流入的城市，在这些区域的豪宅不需要担心。

值得警惕的负债率

“大手笔”收购的背后，融创中国的负债率也在悄然上升。

2015年，公司的净资产负债率从前一年的44.5%升至75.9%，杠杆水平重回高位；同时，受转让项目和结算产品结构影响，公司结算毛利率下滑至12.4%（2013年和2014年分别为23.3%和17.3%）。面对市场对公司负债率可能在未来会大幅上升的担忧，融创管理层曾表示，到2016年年末将维持负债率不超过90%。

申万宏源（香港）数据显示，2015年至今，融创收购项目累计多达46个，总支出约550亿元，其中归属于公司的费用约为300亿元。由于公司截至2015年末已支付约100亿元，并在2016年初至今已支付110亿元，预计未来仍需支付约90亿元。 

最终，能够缓解融创并购财务压力的仍然是销售。一系列的并购让孙宏斌对今年的业绩有了更高目标，他表示，今年的销售目标肯定会往上调整。今年初，融创定下的销售目标为800亿元。融创中国公告显示，截至4月底，其未经审核的合约销售金额为人民币354.8亿元。野村证券预计，今年融创的销售可达880亿元。

事实上，莱蒙国际正是因为较高的负债率而苦不堪言。

据莱蒙国际披露，截至2016年3月31日，公司有合共约125.43亿港元的未经审核尚未偿还银行及其他借款。其中，莱蒙集团占104.99亿元，年利率介乎1.55%—12.0%，此次出售的项目公司占据20.44亿港元。在上述借款中，一年内偿还额度高达49.86亿港元，一年后但于五年内偿还额度达49.21亿港元，五年后偿还仅占5.91亿港元——短期偿还借款是莱蒙国际最大的资产负担。相比之下，莱蒙国际2015年的营业额为105.20亿港元，同比涨50.91%；净利润却下降16.08%，仅为7.73亿港元。

莱蒙国际表示，出售项目给融创中国所得款项净额约60%（约人民币25.1亿元）将用于偿还莱蒙集团现有银行及其他借款，年利率介乎5.22%至12.0%，并须于2021年9月18日或之前偿还；所得款项净额约40%（约16.7亿元）则用于一般营运资金。