深耕城镇化+布局内循环!变革下碧桂园(02007)布局了一个“大未来”

有人说，2020年是中国房地产行业的变革之年。

而之所以说是变革，是因为“三道红线”融资新规的出台不仅传达出房企要回归经营、避免激进扩张的监管思路，也推动了这一行业向更加健康的新生态——“管理时代”过渡。所谓的“管理时代”，是指未来房企不再通过举债扩大规模，而是更加注重精细化管理，向管理要效益。

不过，即便是处于行业转型期，碧桂园(02007)还是那个碧桂园：行稳致远，销售能力一骑绝尘。

据中指院统计数据显示，从累计销售额来看，1-10月碧桂园以6903.1亿元的合约销售额位居榜首，累计同比为3.72%。而恒大、万科则分别位居老二、老三的位置，实现销售额为6338.2亿元、5467亿元。

优秀基本面撑腰，无惧融资收紧信号

俗话说得好，手有余粮，心中不慌，而碧桂园常年优质的财务水平也让它拥有了在行业过渡期稳健发展的底气。

今年上半年，受公共卫生事件的影响，所有房企们都面临着空前的销售压力，但碧桂园还是稳住了——期内，其权益销售额为2669.5亿，权益销售面积为3185万方，销售规模较去年同期有所回落，但全口径销售金额仍保持行业第一。

与此同时，该集团的回款表现也堪称惊艳。上半年，其权益回款率达到94%，权益销售回款金额为2509.3亿，在行业继续保持领先。超高的回款，也使得碧桂园交出了一份优秀的财务“成绩单”。

盈利方面，上半年，实现收入1849.6亿，毛利448.9亿，净利润219.3亿，多项指标维持行业前列。现金流方面，可动用现金余额有2055.2亿元，加之尚有3288.1亿元银行授信额度未使用，营运资金仍十分充裕。债务和融资成本方面，有息负债总额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元，降幅达7.5%，融资成本进一步下降，较去年底下降了49个基点，为5.85%。

基于上述稳定向好的基本面，国际权威评级机构纷纷提升碧桂园信用等级。

9月18日，穆迪将碧桂园的发行人评级和高级无担保债券评级均调升至投资级Baa3，展望稳定。此次调整后，碧桂园发行人评级由原来的非投资级“Ba1/正面”上升为投资级“Baa3/稳定”，而高级无担保债券评级更是罕见地连跳两级上升至投资级“Baa3”。

具体对比到“三道红线”数据上，截至2020年上半年，碧桂园剔除预收款项后的资产负债率为81.6%、净负债率为58.09%、现金短债比为1.94倍。可以看到的是，碧桂园只踩中了一条线，且刚刚过线，因此整体影响不大。

尤值得一提的是，对于财务结构健康的碧桂园而言，融资收紧这一信号或许是安全的。

碧桂园CFO伍碧君曾表示，政府透露出来的调控方向、政策，都是希望让房价平稳、让房地产市场更加稳健发展，这对行业来说是件好事，不用花那么多精力去想这个时候市场是该向上还是该往下了，房企的精力都将放在好好修炼内功上，基于此碧桂园也可以通过对各项费用、成本的管控，让管理更加精细化，进而提升净利润率、净利润额。

此外，从另外一个角度来看，三道红线的出台也有利于帮助碧桂园在良性发展的道路上愈走愈远。

比如说，因为财务结构优质、国际信用评级良好和极低的融资成本等因素利好，碧桂园将能借到比别人更便宜的钱，并用这些钱做更多正确的布局。一旦机会合适，碧桂园甚至还可以逆势扩张，进而拥有更加广阔的发展天地。

弄潮城镇化，未来增长可期

如果说“三道红线”是促使碧桂园在良性发展的道路上愈走愈远的一大助力，那么长期深耕城镇化的动作则是它剑指未来的重要“杀手锏”。

目前来看，我国的城镇化率与发达国家有20%的差距，三四线城市对于房企们而言仍旧是一个广阔的天地，大有可为。

一方面，2019年，我国城镇化率达60.6%，城镇化水平较美国、日本等发达国家仍有较大的上升空间，而我国城镇化率每提高一个百分点，大致就有近1400万人从农村转入城镇，其中的购房需求有多大可想而知。另一方面，由于我国内部城镇化率仍存在较大的结构性差异，这部分的结构差异也将促使三四线城市能够享受城镇化推进带来的庞大购房需求。

(图片来源：中达证券)

对于这一点，碧桂园深谙于心，并且是一众TOP级房企中最坚定布局三四线的。

2019年对于众多房企而言算得上是风雨飘摇的一年，即便是房企纷纷掉头回归一二线时，碧桂园也还是坚持三四线城市的布局。同年，其全国销售市占率约为5%，已进驻三四线城市市占率约为8%;229个项目在当地县级市市占率超过20%，其中市占率超50%的项目有36个。

事实上，通过坚定布局三四线城市，碧桂园已经成为了城镇化进程中的最大受益者。

今年上半年，由于公共卫生事件的冲击，各房企们的日子都不太好过。但受益三四线城市复工复产的节奏快于一二线这一因素影响，碧桂园的整体权益销售额受冲击并不明显，除一二月出现单月同比下滑之外，自3月起已连续多个月实现同比增长，前10月其权益销售额为5007.6亿元，同比增长4.39%。

其中最大的助力便是来自三四线的销售额。据智通财经APP了解，碧桂园三四线销售除了公共卫生事件影响较为严重的2月之外，其余月份都实现了同比上涨，反观一二线，则出现不同程度的同比下降。

当然，如果将目光放得更长远一点，庞大的三四线储备资源将继续为碧桂园业绩提供增长动能。

截至2020年6月30日，碧桂园已获取的权益可售资源为16698亿，从已获取的权益可售资源分布情况来看，一线城市2913亿元，二线城市5725亿元，三四线城市8060亿元。叠加国家重视基础设施建设，及“全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制”的政策利好，储备资源丰富的碧桂园的增长空间将变得十分可期。

发力内循环，挖掘下一个新兴市场

旧的故事还未结束，新的故事便已经开始了。

除了深耕城镇化红利是其剑指未来的杀手锏之外，碧桂园目前借助“内循环”力量开辟的“第二增长曲线”亦是它的一大杀手锏。

当然，细分到碧桂园机器人和现代农业这两条线的布局思路，应该更可以窥出其内循环思维。

机器人方面，碧桂园通过科技赋能来实现房地产开发环节的内循环。以其成立的博智林机器人公司为例，该子公司主要进行建筑机器人及相关智能施工设备、装配式等的研发、生产、制造与应用，相关建筑机器人投入工地后可发现——相比人工操作，机器人作业的安全性更好，效率也更高。

现代农业方面，碧桂园通过采用科技和农业结合的方式，覆盖了从土壤、种子、品质到生产流通的全产业链，其中包括了现代设施农业、现代化农机、物联网、智慧农业等模块。按照碧桂园创始人杨国强想法来看，这一条线走到“生产出来的东西自己尽量消化”路线——即除了助力乡村经济复兴，还希望通过旗下零售品牌“碧优选”社区门店，向数百万业主直供农副产品。

就目前来看，碧桂园经过近几年的前瞻布局，已经开发机器人建房、机器人餐饮、现代农业等新业务，并形成了房地产产业链、生态产业链、社区产业链的全覆盖，内循环经济格局初步显现。

对于这一“内循环”布局，全球知名投行高盛认为，碧桂园的全产业链商业模式，以及机器人、现代农业等多元化业务发展的协同效应，长期看不仅能够将碧桂园和其他的龙头房企区别开，并且还可以为碧桂园新的利润增长点提供强有力支撑。

至此可知，深耕城镇化及布局内循环这两大杀手锏，或将为碧桂园业绩继续稳步向上提供了更大和更多的底气。