绿地香港(00337)收购广绿获股东大会批准 开启粤港澳大湾区发展新征程

2020年10月12日，绿地香港(00337)公告以72.6亿元的总对价一举获得广东省11个城市35个项目，为公司未来的发展增长再添动力，该重大收购事件受到了资本市场的持续关注。

2020年12月10日绿地香港召开股东特别大会，独立股东以99.99%的投票比例赞成通过了此次非常重大的收购议案。

回顾2020年，绿地香港秉持着高质量、低杠杆的稳健发展风格，积极增厚优质土储。此次收购是绿地香港2013年成立以来的里程碑事件，公司得以全面进入粤港澳大湾区，未来发展的想象空间巨大。

股东大会顺利通过收购广州绿地议案，“两翼一体”战略布局揭开序幕

出于公共卫生事件防控考虑，此次股东特别大会以线上的方式召开，连线的管理层包括绿地控股执行总裁、绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军、助理总裁陈增立和董事会秘书雷雨。

会上，绿地香港就公司拟向母公司绿地集团收购广州绿地房地产开发有限公司(以下简称：广州绿地)100%股权提出议案，独立股东高度认可并赞同，该议案顺利获准通过。

并购完成后，绿地香港在粤港澳大湾区的项目数量将从2个增至31个，在全国进驻城市的总数量从26个跃升至36个。同时，此次收购为公司带来总计超800万平方米的优质土储，总土储也历史性地突破3000万平方米，使公司在大湾区黄金地段的土储得到了坚实扩展，为公司带来充裕的可售货值，形成强大的规模优势。

此次并购直接渗透到广州、深圳、东莞、佛山等重点城市，进一步优化了公司的土储结构，使其整体呈现出稳健均衡的态势。并购后，公司在长三角区域、粤港澳大湾区及一带一路门户区的土储占比分别为25%、34%和27%，而并购前公司在广东省的土储占比仅为9%。公司“两翼一体”的土储战略布局在并购后更为清晰，既符合公司在核心区域的深耕策略，又有利于公司在瞬息万变的市场中及时调整并捕捉新机遇。

财务指标稳中向好，稳健运营释放长期价值

智通财经APP观测到，广州绿地原为绿地集团旗下子公司，截至2020年6月30日，广州绿地的期末总资产约为600亿元。过去三年间，广州绿地的营收由约103亿元增至约190亿元，复合年增长率达到36%;净利润由约2.8亿元增长至约26.7亿元，复合年增长率达到209%。

近年以来，随着广绿在大湾区的持续推进和深入布局，其盈利能力亦在同步增强。2018、2019及2020上半年，广绿的毛利率分别为29%、28%和35%，在行业内处于较高水平。

同时广绿的财务结构在近年来也更趋稳健，其有息负债由2018年约113亿元降至2020年6月约73亿元，净有息负债率从2018年的110%降至2020年上半年的47%，逐渐步入健康的财务结构，并呈现出持续向好的趋势。由此看来，广绿较好的盈利水平和稳健的经营状况使得此次收购对于绿地香港而言如虎添翼。

在收购完成后，绿地香港的总资产有望提升至约1681亿元，净资产总额突破200亿。由于公司在负债方面一直保持着有力的控制，合并广绿后的净有息负债率也仅为48%，依然处于行业低位。收购广绿使得绿地香港在增厚资产的同时，也仍然保持了公司自身负债水平的审慎可控。

优质资产的注入与持续向好的盈利能力将大幅提升绿地香港整体的盈利水平和抗风险能力，未来有望为投资者带来更为丰厚的资本回报。

近年来，绿地香港的净有息负债率和财务结构一直非常健康，即使在“三条红线”的融资新规标准下，公司对应的三项举债指标均在规定限额内，其2020年中期净有息负债率保持在38%的低位水平，剔除预收款的资产负债率为50%，现金短债比为1.86。此次收购完成后，其模拟合并后的净有息负债率为48%，剔除预收款的资产负债率为57%，现金短债比为1.49，仍然不会触碰任何一条红线标准，展现了其强大的经营能力和抗风险能力。

本次收购的支付款项将于12个月内分五期完成支付(在股东特别大会获批之后的20个工作日内支付首期款项，为10%的总对价;第二期款项于6个月内支付，为20%的总对价;第三期款项于9个月内支付，为20%的总对价;第四期款项于11个月内支付，为30%的总对价;第五期款项于12个月内支付，为20%的总对价)，首6个月的支付比例仅为30%，财务压力不大，为公司安排资金预留了足够的弹性。截至2020年6月30日，公司现金余额超103亿元，回款率逾92%，流动性充裕、财务管理审慎稳健，亦有足够的内部资金支付本次交易对价。

由上看出，绿地香港前瞻性的土储战略布局及稳健优质的财务运营都为此次洽购广州绿地埋下伏笔，也为收购的顺利完成铺平了道路。

抓住国家战略的时代机遇，绿地香港开启腾飞之路

随着粤港澳大湾区建设定调为“千年大计”，近两年亦迎来深圳正式升级“示范区”、特区喜迎40周年等多重利好。粤港澳三地在互联互通、协调机制、制度衔接等方面取得了重大突破。此外，粤港澳大湾区的城市更新进程亦明显加快，未来发展空间巨大。

与此同时，2019年9月发布的《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案(2019-2021年)》中曾提到：“至2021年，广东全省新增实施‘三旧’改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金50000亿元以上，其中珠三角城市新增实施改造面积占比在80%以上。” 湾区内城市更新与旧改项目发展空间巨大，公司整合资源锐意进取，有望乘着政策的东风，抓住更大的时代机遇。

广绿的转让方，也即绿地香港的母公司绿地集团，是国内知名大型综合性企业，除了房地产开发业务之外，大基建、大金融、大消费以及科创、康养等新兴产业并举发展。2020年前三季度，绿地集团实现营业收入3,417亿元，同比增长16%，其中房地产业实现营业收入1,464亿元，占比43%;基建产业实现营业收入1,334亿元，占比39%;消费等其他产业实现营业收入619亿元，占比18%，充分表明了其多元化的经营特色。

绿地集团在大湾区深耕多年，在重点城市的核心区域掌握了大量优质土储，此次收购既意味着绿地集团在大湾区的业务由绿地香港全盘接手，也意味着未来绿地香港原则上会负责粤港澳大湾区及广东省其他城市的项目开发，反映出绿地集团对绿地香港的支持和信任，笔者认为：未来亦不排除绿地香港与绿地集团会发展进一步的合作空间。

展望未来，随着绿地香港在粤港澳大湾区内的领先优势及市场份额的提升，在收购广绿之后，有望率先享受社会发展和大湾区发展的红利，实现内在价值和投资价值的双提升。