新股解读丨大唐地产：布局6大核心经济区，成长后劲十足

尽管房地产行业已经进入“白银时代”，但近期通过港交所聆讯即将成为“最年轻”上市房企的大唐地产发展势头依然强劲。

位居中国房企Top88，业绩逐级而上

据大唐地产招股书，公司成立于2010年4月，总部位于厦门。经过长期发展公司由主要在海西经济区重点发展物业开发业务，把握其经济不断发展所带来的机遇，进而向专注于在选定经济区域开发住宅及商业物业拓展。

目前，大唐地产已将业务扩展至中国主要六大经济区，包括海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区、长江中游经济区、长三角经济区及成渝经济区。2020年，公司被中国房地产产业协会及中国房地产测评中心评定为中国房地产开发企业500强第88名。2018年及2019年，按合约销售额计算，公司分别获克而瑞评选为漳州市区排名首位及第三位的物业开发商。2018年及2019年，获克而瑞评选为南宁三大物业开发商之一。

招股书显示，大唐地产的业务开发住宅物业为主，已形成大唐果系、世家系及印象系三大住宅品牌，主要分别面向具有首套房以及首套及第二套改善型住房需求的客户。此外，大唐地产还有多元化商业物业布局，包括办公楼宇、酒店、购物中心及其他。

过往业绩期间，销售物业为大唐地产主要收入来源。2019年，销售物业实现收入77.72亿元人民币（单位下同），占总收入比重95.9%，2020年上半年，该业务实现收入15.84亿元，占比88.7%。

由于结构及布局区域的多元化，大唐地产过往业绩表现呈现高增长姿态。公司收入由2017年的40.19亿元增加至2019年的81.08亿元，复合年增长率约为42%。公司净利润由2017年的约4.13亿元增加至2019年的6.27亿元，复合年增长率为23.2%。盈利能力方面，公司销售毛利率在2017年为24%，2018年和2019年均超过27%，2019年上半年达到37.5%。

2020年上半年，受到公共卫生事件影响，大唐地产的业绩表现有所下滑，上半年实现销售收入17.85亿元，净利润9000万元，毛利率为23.3%。不过，智通财经APP查阅大唐地产招股书发现，上半年公司的销售表现仍表现出相当“韧性”。原因是2019年上半年销售表现强劲主要是因为公司交付了利润率相对较高的若干大型物业（如漳州大唐印象）。2020年上半年若干物业的所交付建筑面积较大，但因为该等物业位于非黄金低端，每平方米平均售价相对较低。

聚焦6大核心经济区，成长后劲十足

展望未来，从“黑天鹅”事件中走出来的大唐地产，有望继续维持业绩快速增长，并保持良好的盈利水平。

一方面，在6大经济区域协同布局之下，大唐地产开发项目个数增长十分迅速。截至2019年9月30日，公司拥有69个由附属公司以及合营企业及联营公司开发且处于不同开发阶段的物业开发项目，到2020年2月29日，开发项目数量增长至82个，并进一步增长至截至2020年8月31日的105个。

这些项目主要分布在海峡西岸城市群的厦门、漳州、泉州及福州，北部湾城市群的南宁，京津冀城市群的天津，长江中游城市群的长沙，成渝经济区的重庆，粤港澳大湾区的深圳及长三角城市群的杭州、南通、台州及宁波。截至2020年8月31日，大唐地产已竣工的未售建筑面积/可供出租建筑面积100.84万平方米，开发中规划建筑面积718.65万平方米，未来开发的估计建筑面积298.13万平方米，应占土地储备总量1117.62万平方米。通过这些数据可以一窥大唐地产未来的业绩成长潜力。

另一方面，从大唐地产重点布局城市的房地产的投资环境来及发展前景来看，公司未来的业务盈利能力或能保持良好水平。

以大唐地产在海西经济区重点布局的漳州为例，目前漳州作为福建省的地区交通及物流枢纽,近年来经济快速增长。漳州的名义GDP从 2014年的约2510亿元增至2019年的约4740亿元，复合年增长率为13.6%。2014年至2017年漳州的实际GDP增长率连续四年在福建省排名第一。

此外，由于毗邻厦门获得厦门市场外溢需求，漳州住宅房地产投资金额从2014年的340亿元增加至2019年的560亿元，复合年增长率为10.9%。

截至2020年8月31日，大唐地产在海西经济区的应占土地储备总量达到212.49万平方米，占比19%，其中漳州的应占土地储备总量达到130.62万平方米，为海西经济区最高，并占公司总土地储备总量的11.7%。

此外，大唐地产位于北部湾经济区的“重镇”——广西南宁，也具备良好的房地产发展环境。

由于近年来不断进行产业转型及升级，南宁的经济获得相对稳定的增长。名义GDP从2014年的3150亿元增至2019年的4510 亿元，复合年增长率为7.4%。同期，南宁已售的住宅物业的总建筑面积从720万平方米增加至1550万平方米，复合年增长率为16.5%。住宅房地产投资金额由370亿元增长至1030亿元，复合年增长率高达22.9%。

截至2020年8月31日，大唐地产在北部湾经济区及周边城市的应占土地储备总量达到272.57万平方米，占比24.4%，其中于南宁的应占土地储备总量达到217.2万平方米，占应占土地储备总量的19.4%。

在智通财经APP看来，以大唐地产为代表的房地产公司，优先选择经济发达地区重点布局，和普通消费者买房首先看地段一个道理。所谓“先胜而后求战”，选择那些具备相当规模、经济发展速度较快、位于人口净流入地区的城市重点布局，是地产企业应对“白银时代”竞争的一个取胜之道。相信深谙此道的大唐地产，有望成为一个成长性拾级而上的标杆。