中信证券：物管融入基层治理，抬升单盘盈利曲线

本文来自微信公众号“中信证券研究”，作者：陈聪 张全国 李金哲。

我们认为，政策便利第三方外拓，拓宽行业整体市场空间，肯定了行业在基层治理中的重要作用和市场化发展方向，并在价格形成机制、多种经营发展、科技提效、维修资金使用等多层面，制度推动单盘盈利曲线上移。

住建部等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。

政策十分重视优秀住宅物业管理企业助力基层治理的功能，并肯定物业管理行业市场化的方向。

物业管理公司在疫情中发挥重大作用，得到政策肯定。物业管理行业的社会效益，主要不是推动经济发展，也不是解决就业问题，而是助力基层社会治理。政策还肯定从小区到社区，由住宅物业管理公司满足城市空间的运维服务需求(城市服务)，肯定物业管理公司承担公共服务事项，获得合理对价。

推进优质优价，鼓励成立业委会和物业管理委员会，便利第三方外拓，扩大物业管理覆盖范围。

《通知》要求完善物业服务价格形成机制，建立基准定价的动态调整机制。我们认为，这有利于实现新盘优质优价，也有利于推动满意度高的老盘适度提价。《通知》推动成立业主委员会和物业管理委员会，预计将便利品牌物业管理公司的外拓，提升行业集中度。我们认为，物业管理进老旧小区，可能会采取空间运营面积补贴或财政补贴的方式，这会扩大行业整体空间。

提升物业管理公司设施智能化管理水平，提升运营效率，推动线上线下融合发展，鼓励物业管理公司建设智慧服务平台，都有助于企业上移物业管理单盘盈利曲线。

我们认为，行业已经来到智慧化改造成本下降，底层技术成熟的关键节点。此次政策进一步强调支持智慧服务平台发展，可能进一步推动物业管理行业由劳动密集型向劳动专业型转变，降低过高的人工成本占比。我们相信，科技和管理是推动物业管理单盘盈利曲线上行的主要力量。

规范维修资金使用，助力老盘盈利能力提升。

我们认为，维修资金是解决设备运维可持续性问题的关键，而各地维修资金使用率普遍偏低，物业管理公司承担维修义务，是导致物业管理单盘盈利能力在设备老化之后大幅下降的主因。我们相信，未来高满意度公司使用维修资金将更加便利，品质龙头解决单盘盈利可持续问题更有把握。

风险提示：

政策具体执行存在时间和内容上的不确定性。行业优胜劣汰可能不利于缺乏强管控能力，规模虚胖的公司。

政策打开行业规模经济的通路，解决发展的可持续性问题，我们看好品质物管龙头的发展。

我们认为，政策进一步打开了提升老盘盈利的可能性，推动了科技应用和行业规模经济，也便利了第三方外拓和优胜劣汰。我们相信，行业在内外因作用下进入发展的关键期，我们看好品质龙头，重点推荐金科服务(09666)、绿城服务(02869)、世茂服务(00873)、保利物业(06049)、华润万象生活(01209)、融创服务(01516)、永升生活服务、招商积余、新大正、碧桂园服务(06098)和新城悦服务(01755)。

（编辑：玉景）