港股打新 | 星盛商业(06668)，纯商业物业运营第一股

本文源自 微信公众号“郭二侠鑫金融”。

目前，已有38家物业管理公司在香港上市，宋都物业 (09608)将于1月18日在港交所IPO上市，星盛商业管理成第40家在香港IPO上市的内地物业公司。

与前面39家物业管理公司所不同的是，星盛商业(06668)不做行业内普遍喜爱的住宅物业管理，而是在大城市的大型时尚购物中心做管理和运营等服务，可以说是港交所纯商业物业运营第一股。

一、招股信息

二、公司概况

星盛商业是大湾区领先的商业运营服务供应商，在全国其他区域管理多个项目，集团的品牌系统主要包括城市型购物中心“COCO Park”、区域型购物中心“COCO City”及“iCO”、社区型购物中心“COCO Garden”以及高档家居布置购物中心“第三空间”。

根据中指院，截至2020年9月30日，按深圳市的运营中购物中心数量计算，公司排名第一；按深圳市的运营面积计算，排名第三；商业管理的整体实力在“2020年中国商业地产百强企业”中排名第14。

财务数据显示，2017财年至2019财年公司总营收分别为人民币2.78亿元、3.29亿元及3.87亿元，复合年增长率达18%；同期净利润分别为4794万元、7779.5万元及9560万元，复合年增长率为37.7%。

2020年上半年，公司总营收3.06亿元，同比增长6.7%；净利润9014.1万元，同比增长14.4%。

其中，来自母公司星河控股及其联系人贡献了不俗的收入。2017年至2019年及2020年前三季度，星河控股分别为星盛商业贡献2.51亿元、2.91亿元、3.47亿元及2.65亿元，占收入总额的90.2%、88.4%、89.5%及86.6%。

基于商用物业的特点及状况，星盛商业采用委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务模式三个运营模式。

1.委托管理服务模式下，星盛商业获业主委托全权管理商用物业，为业主提供定位、建筑咨询及租户招揽服务，运营管理服务以及增值服务。该服务模式是公司主要的收入来源，占总收入超过7成；

2.品牌及管理输出服务模式下，星盛商业作为专业管理人为业主管理商用物业，其仅委聘项目的核心管理团队，而由业主负责委聘绝大部分项目人员；

3.在整租模式下，星盛商业将商用物业租户业主，并向租户分租商用物业内的商用空间。

截至最后可行日期，星盛商业订立合约以向53个商用物业项目提供服务，覆盖中国20个城市，总合约面积约328.4万平方米，当中61.6%由独立第三方物业发展商开发。

这些业务集中在以深圳为主的大湾区，2020年前9月有80%的收入及44.3%的物业在管面积均来自大湾区。目前公司已经加大了除深圳地区外的业务布局，将业务逐步覆盖至广州、常州、汕尾、天津等地，以实现全国化布局。

此次IPO引入4名基石投资者，包括招商局及GLP集团旗下的深圳市旗昌投资认购9950万人民币、深圳市创新投资集团认购8100万元、双城资本认购1000万美元、新世界旗下Pilgrim Ever Project Company认购约500万美元，合共认购4070万美元(约3.17亿港元)股份，按中间价计算，约占发售股份35.07%，设六个月禁售期。

保荐人建银国际、中信建设，都是中资传统券商，历史保荐项目参差不齐，其中建银国际作为稳定价格操作人，从历史数据来看，基本毫无作为。

三、综合点评

在深圳的朋友，对星盛旗下的COCO Park、COCO City再熟悉不过了，和之前上市的华润万象生活和卓越商企，交错盘横在深圳市中心区域，人流密集，肉眼可见生意火爆。

相比住宅物业，商业物业存在安全要求高、客流压力大、客群复杂的特点，运营管理难度更高。而其又具备市场空间大、物业收费高、收费项目多元、提价相对容易且收缴率普遍较高等优势，亦是物企竞相布局的重点领域。

虽说此前上市物企之中，已有不少公司涉足商业物业，然则以轻资产模式运营的并不多见。常被誉为商管轻资产上市第一股的宝龙商业，除了商业运营服务业务之外，尚存住宅、办公大楼和服务式公寓的住宅物业服务，而在营收结构上商业运营亦非主要来源。

作为一家纯商业物业管理运营公司，星盛商业55%的毛利率，远高于老大哥华润万象生活商业运营部分35.79%的毛利率，再看看宝龙商业的商业运营毛利率是31.13%。如此高的毛利率，自然和80%的营收来自深圳有关。

华润万象生活(01209)目前市值938亿，现在动态市盈率155倍。宝龙商业(09909)市值167亿，动态市盈率63倍。星盛商业以上限价3.88元计算，市值约38.8亿元，以20年预期盈利约1.2亿人民币计算，市盈率约29倍，在物管股规模中，公司规模算是比较小，但这个估值真不贵。

四、预估中签率

香港公开发售2500万股，每手1000股，合计25000手，在不启动回拨的情况下，甲乙组各获配12500手。

此股认购火爆，目前孖展111倍，最终大概率超购400倍，启动回拨至50%，甲乙组各获分62500手，按30万人申购算，预估一手中签率10%，申购100手稳中一手。

打新乙头需要申购200万股2000手，参考上两只股稻草熊(02125)和网上车市(01490)都是30万左右人申购，乙组网上车市2700人，稻草熊乙组2400人，星盛商业按2500人申购乙组算，预计乙头中签10～15手。计息6天，按20倍融资，利率3%算，打和点8.5%左右。

五、本人操作计划

郭二侠计划用3成资金申购，其中1个乙头，其它用几个账户融资申购+现金一手铺。

（编辑：赵锦彬）