物管行业发“新年红包”，佳源服务(01153)成长空间被打开

1月5日，住建部、政法委、发改委等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(以下简称“通知”)，受此影响，港股物管服务板块个股纷纷大涨，在经历了四个月的调整之后，板块指数直接拉涨超过15个点，截至目前再次打开新高度。2019年以来，物管服务板块的表现有目共睹，此次政策文件的出台再次将该板块推上“风口浪尖”。

通知指出，居住社区(住宅小区)是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。并提出加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，内容涵盖业主大会及业主委员会、扩大服务范围、完善价格形成机制、物业维修资金、物业服务招投标等多个方面。

该政策进一步规范了物业管理市场，尤其是管理状况、定价机制、服务内容等，提升了行业公司的发展空间，将利于行业发展，尤其是具备竞争优势的相关企业。智通财经APP了解到，佳源服务(01153)是浙江省领先的物管服务供应商，总部位于嘉兴，根据中指院的数据，2019年中国物管服务百强企业中，就在管面积而言，佳源服务在浙江省及长三角分别排名第五和第十四。公司近几年成长迅速，有望进一步享受行业利好。

政策利于提升利润空间，打开市场高度

智通财经APP观察到，通知包含六部分共二十一条，融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理。其核心内容在于进一步规范行业治理，于物管服务上而言提升了盈利边际。

融入基层社会治理体系，健全业主委员会治理结构，厘清了物管企业的服务边界，提升了管理效率。通知提到，对于恶意拖欠物业费的行为考虑纳入征信，将有效保障企业的权益和正常运营。这有利于优质服务的企业拓宽市场份额，尤其是品牌物管的优势将更加明显。例如佳源服务作为长三角的头部企业，背靠母公司开发商佳源国际，有望继续拓展第三方项目，增加在管面积。

推升物业管理服务水平，完善物业定价机制，提升单盘盈利能力。通知指出要鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。值得一提的是完善物业服务价格形成机制，根据服务标准和物价指数等因素动态调整物业费，提倡酬金制计费方式，这将有利于保障物管企业的单盘盈利能力。

推动发展生活服务业，业主增值服务将大有可为。业主增值服务一直是住宅物管行业最重要的想象空间，一方面可以提升单位在管面积的盈利能力，开拓基础物业费之外的价值创造途径，另一方面充分利用物管与业主之间的紧密联系，彰显物管公司作为平台和流量入口的价值。

过去几年佳源服务的增值服务业务收入大幅增加，从2017年的4000万，增加至2019年的8900万，复合增长率为49%，收入贡献也迅速提升。随着鼓励政策的落地，物管公司对增值服务的探索有望加快和拓宽，单位面积盈利能力有望进一步提升。佳源服务作为百强物管，同时在长三角地区具备品牌和市场优势，加上扎实的基本面，成长空间将进一步打开。

成长速度快，毛利率水平板块头部

智通财经APP观察到，佳源服务的成长速度明显高于百强物管平均。

业务方面，2017年至2019年，集团在管物业建筑面积分别为1403万、1921万和2614万平方米，年复合增长36.5%，是同期物管百强企业平均增速的2.2倍。其中住宅物业在管面积分别为1246万、1703万和2322万平方米，占总在管面积比将近九成。

同时集团来自母公司品牌的业务占比下降，主要是因为佳源服务在不断扩大客户群和第三方物业开发商的项目。2017年至2019年及截至2020年上半年末，第三方在管面积占比分别为6.3%、16%、30%和31.2%。项目结构优化，提升了安全边际和成长空间。

财务业绩方面，2017年至2019年，集团收入分别为2.1亿、3.3亿和4.55亿元，年复合增长47.2%，2020H1收入2.8亿元，同比增长33.3%;毛利润分别为4578万、7890万和1.09亿元，年复合增长54%，2020H1毛利8590万元，同比增长63.8%;净利润分别为1835万、3577万和5021万元，年复合增长65.4%，2020H1净利润3565万元，同比增长24.9%。也明显高于行业平均。

盈利能力方面，2017年至2019年及2020H1，集团毛利率分别为21.8%、23.8%、23.9%和30.6%，净利率分别为8.75%、10.8%、11%和12.7%。

智通财经APP观察到，在港股物业板块，只有少数几个企业毛利率可以达到30%的水平，佳源服务占据头部优势。且由于增值服务的毛利率水平又明显高于基础物业，随着该业务占比提升，未来佳源的盈利能力仍将继续上行。

另外据智通财经APP了解，政策驱动之外，佳源服务在发展战略方面也有清晰的规划，围绕聚焦深耕，公司提出“一区两翼三群”战略规划。一区是指深耕大华东区，以专业化的运营能力对其他地区的业务开展做出引领作用;两翼是指积极参与混合所有制改革定位于有影响力的城市综合服务提供商，利用资源优势有序建立和完善城市服务和园区服务体系、人力资源体系和智能化体系，实现收入利润增长;三群是指东北群、西北群和西南群，集团目前在这些区域已经建立分公司，并以此为基点实现业务扩张。截止2020年底，集团已服务全国业主189600户，较2019年增加40113户，增长率26%。其中，嘉兴市59515户，市本级户数41111户。在该策略指引下，佳源服务在长三角的根基进一步扎实，同时利用体系化的基础服务和增值服务在全国快速复制，从而实现集团业绩的快速增长。而随着利好政策的落地，佳源服务的成长空间也被大幅拓宽。