利用周期去分析香港楼市未来前景，留意2021及2023

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本文来自“赢在转势前”。

经济学家发现楼市18-20年一个周期，而香港楼市在经济周期的方法预测又如何看?

香港楼市一直是投资者至爱。第四波疫情来袭，二手楼又再冷封;楼价指数虽然无明显跌幅，但楼市不同板块全面下跌。今天我们再跟大家分析香港的楼市周期!

对于楼市的研究，在世界的经济学家都有不同的见解，但是异常相似。笔者在下面列出:

·《房地产周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt)，透过研究美国芝加哥从只有几十间木屋开始之后103年房地产的价格，发现房地产价格大约以18年为一周期。

· 爱德华R·杜威(Edward R.Deway)，号称周期循环分析之父，发现每个楼市周期约18年。

· 英国经济学家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究过去200多年英国和美国房地产市场，发现房价涨跌有一个18年左右的周期。

· 西蒙·史密斯·库兹涅茨发现15-25年的建筑业周期。

大家都不约而同认为楼市约18-20年一个周期，若从1965年说起，普遍认为本港楼市至今经历三大周期，第一周期(1965年至1981年);第二周期(1981年至1997年);第三周期(1997年至今)，楼市升跌往往伴随着林林总总的内外因素上升及下跌。

小龙在不同的地方提出香港楼市周期: 香港楼市周期不难发现，以六年为一个周期，以1997年开始计算，之后每约六年都发生大转变，包括2003，2009，2015，2021年;我们同样可以利用江恩的50%分割，得出三年为次一级周期，分别得出2000，2006，2012，2018年。

同时如果利用18年周期我们同样可以分析到楼市的变化，我们发现楼市在1985年开始，循着18年的周期变化。香港楼市无疑是2003年开始见底上升，那2021年很可能是这楼市18年的周期完成。如果再向前计算，而2003年同时利用前文提及的6年周期，即是1985年刚签署中英联合声名后楼市上升。

那很可能香港楼市的升浪会在2021年完结，之后我们要关注2023年-2024年拐点。

同时楼市主要亦在2020年出现背驰的现象。

根据差饷物业估价署资料住宅楼市一直与写字楼，零售业楼宇及分层工厂大厦不论租金及售价有正向的同步及相关性。但是近一年开始大家出现背驰的走势。明显地写字楼，零售业楼宇及分层工厂大厦跌幅急于住宅楼市。同时住宅的租金同售价同样出现背驰，同引用政府的数据，住宅本年的售价是上升0.31%(截至九月)，但同租金同期是跌9.17%。

而我们如果根据美联工商铺资料研究部的美联旺铺核心四区一线街售价指数，即是主要统计是根据旺角、尖沙咀、铜锣湾及中环区内的一线街的平均呎价计算，你会发现一个比较特别的结果。此指数由2015年333.9见顶，之后反复回落至2019年初的248点，而今天已经是166.6。而今年的跌势加快，由213跌至166点，跌约28%。

由以上的数据反映工商，及零售的环境需要差，而且由于工资或者经济下跌，令到住宅租金亦下跌。在此提出一个问题，为什么在量宽环境之下，市场会出现背驰? 其实大家只要用经济学简单的原理就会明白，家庭，银行消费及生产是一个循环。当家庭的储蓄及收入，及生产者的储蓄及收入都下跌的时间，那最终会消费减少，最后整个循环会慢下来。现在是靠政府大力放水希望令到资产保持不跌去买时间。但问题是一般家庭在收入或储蓄下跌的情况下，或者失业下如何生活下去及继续还自己的房贷。

Source: 信报月刊

过去香港楼市下跌不是因为供应量、加息，而是失业潮。如失业潮恶化，楼市会受影响吗?短期内可能不会有明显回调，但中长期会。因为欧美两个世界都已经重启量化宽松，明年虽然实体经济不会好，但是在量化宽松环境下，可能仍有一定的支持。正如欧洲长期经济低迷，但仍能顶上几年光景。

“明斯基时刻”在长期的经济繁荣中，资产价格上涨会导致投机性的贷款增加，而过多投机所产生的债务会造成投资者的现金流紧缺，当债权人要求偿还债务时，投资者必须卖掉资产价格，相对稳定的投资物来维持现金流，然而已经没有交易对手方会支付如此高的资产价格。

一系列的抛售将导致资产价格进一步下跌，以及流动性紧张，并最终造成资产价格的崩溃。过去10年的资产上升周期，其实在2018年已经终止，未来可能迎接的是三浪回调，或者《道氏理论》的三期的熊市下跌。虽然在量化宽松及政策下可能会把浪延长， 而时间周期而经在2021年完成，那之后仍能看好吗? 交给读者考虑。

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（编辑：玉景）