旭辉（00884）CFO杨欣：旭辉的毛利率将维持在合理水平

3月25日旭辉（00884）发布的业绩报告显示，截至2020年末，公司实现营业收入718亿，同比增长27%;公司净利润首次突破百亿，达119亿，同比增长29%。归母核心净利润80亿，同比增长16%。过去三年，旭辉净利润、归母核心净利润复合增长率均为25%，盈利能力长期维持行业高水平。

与此同时，旭辉2020年调整后毛利率为25.1%，较2019年下降4.9个百分点。在被问及如何看待毛利率下降时，旭辉控股 CFO杨欣在投资者沟通会中做出了正面回应：“政府已经明确提出稳地价、稳房价、稳预期的长期政策要求。整个地产行业的毛利回归是一个正常的趋势，未来地产行业的合理毛利应该在20%-25%的区间。对于周转型地产企业来说，维持一个合理的毛利率，通过快速开发追求更高的ROE水平和净利率，是一种战略选择。”

杨欣进一步说明了旭辉的应对之道：“旭辉2018年就洞察到了行业毛利变化的这个趋势，并已经做了4个方向的规划和努力来稳定毛利率，包括通过多元化拿地提升销投比、通过城市深耕降低管理成本、通过严守财务纪律提升评级来降低融资成本、以及提升毛利率更高的持续性经营收入。”

从旭辉披露的2020年业绩来看，旭辉的确在经营策略上有所调整。从2018年至2020年，旭辉多元化拿地占比从11%提升至51%，增幅不小。从披露的2020年多元化拿地项目来看，平均销投比超过3倍，明显高于招拍挂获取的土地。这些项目在未来有大概率给公司来带更高的毛利率。

城市深耕方面，旭辉披露，2020年公司已在18个城市进入当地销售TOP10，其中东南区域销售突破500亿，江苏、华北、山东区域销售超200亿。从销售结构来看，旭辉2020年合约销售来源于一二线及准二线城市的占87%;地域方面，长三角占比43%，环渤海、中西部和华南分别为24%、22%和11%，旭辉在长三角大本营的优势依然显著。

2020年旭辉新增融资成本仅为4.5%，带动公司整体加权平均融资成本下降60bps到5.4%，为近三年最低。2020年5月，旭辉发行的31.2亿公司债券利率3.8%，今年1月成功发行6.5年期4.19亿美元优先票据，利率4.4%，都在公司融资成本历史新低。融资成本的持续走低也将为公司创造更多利润空间。

地产公司要提升持续性经营收入，商业租金、物业管理费收入都是重要的贡献项。据旭辉披露20年已储备商业综合体30余座，总建筑面积237万平方米，并喊出了“未来三年每年租金收入增长50%”的目标。旭辉控股董事局主席林中还细化了商业项目落地和租金提升的路径：商业项目今年大概率竣工交付6个，明年是7个，后年至少是7个，到2023年租金有望超过20亿。同时旭辉还会每年拿出不超过拿地预算的10%，投入到持有型物业中。

综上，林中认为，旭辉未来3年毛利率还有上升空间。

“从我们未来三年的利润预测来看，随着旭辉多元化拿地项目结转、经营性收入的不断提升，旭辉的毛利率将稳定在一个行业相对较高的水平，甚至还有进一步提升的空间。与此同时，未来三年，旭辉的净利润也将会维持两位数的增长，为股东创造回报。” 旭辉控股CFO杨欣在业绩发布会上表示。