富力地产(02777)：组合拳降杠杆，净负债率再降69个百分点

2020年对各行各业来说都是历经考验的一年，不过富力地产(02777)不仅取得了稳健均衡的业绩，还进一步降低了公司的负债水平，提升了资产结构的稳定性。

智通财经APP观察到，3月25日富力地产发布了2020年度业绩。公告显示，年内公司实现权益销售额1387.9亿元人民币(单位下同)，营收858.9亿元，纯利91.5亿元。总债务大幅减少374.1亿元，净负债率大幅下降69个百分点。截至2020年底，权益土地储备可售面积达到5190万平方米。

值得一提的是，年内受到疫情影响，以及房地产调控政策趋严，国内地产行业可用流动资金减少，行业面临严峻的营商环境。但富力地产通过促销售、去库存、抓回款、控支出等综合措施，使经营现金流由负转正，扭转了近几年的亏损局面，经营状况大幅改善。

除此之外，年报还透露出诸多亮点。

权益销售比行业前列，组合拳助力销售增长

2020年，富力地产实现权益销售额1387.9亿元，根据克而瑞发布的《2020年中国房地产企业销售榜top200》，在百强企业中排名第18名。富力集团权益销售比高达92.78%，纵观百强房企中权益销售比超过90%的情况并不多见。而权益销售比越高，回笼的资金也就越多，企业的独立性强，财务更加稳健。

高权益销售比不仅是富力地产的特色，也表明集团的资产质量存在低估。原因是高权益比更能反映房企的真实情况，权益销售比高意味着公司少数股东权益占比较少，公司合作项目少、表外融资少，报表更真实、全面反映了富力的整体情况。而这种情况却容易被市场投资者所忽略。

而在销售方面，2020年富力地产仍然取得了不错的成绩，源于集团不断打出销售“组合拳”。如果细看月度销售情况，可以看到与2019年相比，除了一季度疫情的出现对销售额有所影响之外，纵观全年，由于集团及时调整销售策略，使得之后的销售数据出现强劲反弹，尤其是12月份更是同比增长超过20%，环比增长47.3%。

年初由于疫情原因线下销售承压，但是富力地产发力创新互联网销售，使公司销售额保持正增长。事实上，近几年，富力一直在聚焦房地产科技，不断探索和拓展售房新方式，当别的房企还在线下以传统方式拼抢存量市场时，富力正在积极蜕变。

智通财经APP观察到，早在2020年2月份，富力便启动了“好房子，网购吧”创新营销行动，成功吸睛消费者，不久后活动再度加码，升级为“好房子，线上购”，引领线上营销，而借势推出的“好房星带看”作为富力开发的一款视频带看产品，很好的解决了看房奔波的行业痛点。

4月份，富力又相继高调推出明星、老总带货模式，此外启动了‘百城百盘，老总直播’安家置业计划，在线解读楼市走向、城市发展等宏观策略，为购房者带来最前沿，最专业的建议。8月份，富力又携手国内高端自主汽车品牌广汽传祺，玩起跨界营销。

除此之外，还在年内多个促销节发力营销，例如在“双十一”期间，富力携全国优质项目共500亿货值，覆盖华南、中南、西南、海南、华北、西北、华东七大区域，更是强势推出5折的特惠房源，活动期间销售金额超过100亿元。“双十二”期间继续发力，活动期间销售额超过50亿元。

当然，创新营销取得硕果，背后依仗的是集团强大的品牌力和优质房源。以富力南驰·富颐华庭为例来说，2020年9月19日，开盘2小时热销26.8亿元，去化率约100%，刷新广州近5年单次开盘记录。据了解，富力南驰·富颐华庭位于广州第二CBD黄金三角核心区——鱼珠板块，占地约80万平方米、总建面约230万平方米，集居住、商业、园林绿化、教育等各方面配套于一体，是区域功能丰富齐备的市中心超大型综合体。项目周边交通发达，教育、医疗、商业资源丰富。

而类似的优质项目在富力并非唯一，并且作为“旧改之王”的富力，在增量土地资源越来越少的趋势下，未来旧改的重要性会愈加凸显，那么经验丰富的富力其竞争力不言而喻。

压缩债务规模，提升资产安全边际

销售快速增长的同时，富力在削减企业负债，提升资产安全边际方面也在不断努力。自2019年开始，富力集团将降负债作为企业重点目标，在拿地方面也采取更加审慎的态度。

智通财经APP观察到，截至2020年12月31日，集团拥有现金399.5亿元。总负债较2019年末减少374亿，净负债比率降低了约69个百分点。

去年，为加强集团资金流动性，富力在加快销售回款、实现H股全流通、战略出售非核心资产以及向黑石出售空港物流园等，实现资金快速回笼，并完成债务集中兑付，大大减轻了债务压力和资产杠杆。

智通财经APP观察到，为加快协议销售转换成即时流动资金，集团采纳了弹性销售策略以应付年内不同的市场情况，加快现金回款速度。

从目前来看，富力地产在加大销售回笼资金的同时，出售非核心资产是其自主控制的回流资金的方式。而这也得益于其一直以来坚持独资拿地开发，长期以来维持的高权益比，让富力在转让项目权益时拥有更高的灵活性。

2020年8月，富力地产与黑石集团谈妥初步意向，宣布向后者出售广州国际机场综合物流园70%股权。11月9日，富力地产发布公告称，富力地产与黑石联属的基金附属公司正式签署合并事项协议，将广州富力国际空港综合物流园内的物业作价63亿元，其中70%权益以44.1亿元的价格转让给黑石。

在资本市场方面，去年10月份，富力集团发布公告称，完成2.57亿股新H股配售，募集资金总额为25.24亿港元，计划将用于偿还公司境外债务。H股全流通不仅可以有效激活股市流动性，相比举债而言，配股融资对于房企来说负担少，也是近年以来备受房企青睐的融资模式。

这一系列举动，大大补充了集团的现金流，使得集团完成了债务集中兑付。公告显示，在短短两个月内，富力地产已累计完成超200亿元债券本息兑付，大大减轻了流动性压力。

考虑到富力越来越快的销售回款速度，非核心资产出售计划，以及不断提升的信贷状况，未来的债务压力会越来越小，而集团的运营也将更加稳健。