城市更新锁定利润空间 佳兆业(01638)2020年度财报多点开花

智通财经APP获悉，3月25日，佳兆业集团(01638)发布2020年度业绩报告。在面对疫情冲击、“房住不炒”、“三道红线”的严峻挑战下，佳兆业集团稳扎稳打，筑牢基本盘，充分依托城市更新领先优势及多元扩储综合实力，交出一份亮眼的成绩单。

尽管外部环境复杂多变，佳兆业集团始终保持战略定力，坚持以“地产+城市更新+产业”驱动企业发展的路径不动摇，超额完成全年1000亿元销售目标。

盈利能力持续增强 规模增长保质保量

2020年佳兆业合约销售金额约1069亿元，同比增长21%，再创历史新高;销售面积620万平方米，同比增长33%。根据克而瑞数据统计，2020年佳兆业销售额排名持续上升，位居全国第24位。其中粤港澳大湾区市场表现突出，销售金额占比达58%，结转收入占比达71%。近三年来，佳兆业销售年复合增长率达24%，发展后劲十足。

销售之外，公司各项经营指标也保持良好上涨势头。2020年佳兆业营业收入为557.7亿元，同比增长16.1%;净利润为52.8亿元，增长26.8%;归母净利润为54.5亿元，同比增长18.6%;毛利润为159.1亿元，同比增15%。此外，佳兆业资产不断增厚，总资产增长14.4%，达到3099亿。核心指标保持双位数的增幅，经营业绩实现高质量增长。

佳兆业集团董事局副主席兼总裁麦帆表示，2021年佳兆业将加快供货推货，集团地产业务预估可售货值为1912亿元，可售面积1074万平方米，全年供货均衡。在2021年发展计划中，集团董事局主席郭英成表示2021年地产销售目标为1300亿元，每年增长不低于20%。

城市更新强势领跑 加速转化再添亮点

作为旧改龙头企业，佳兆业的城市更新红利已经逐步体现在公司财报上。在2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售的三分之一，成为集团销售贡献的重要来源。以深圳为例，佳兆业深圳城市更新新增项目土地成本仅为13940元/平方米，相较住宅均价仍有很大利润空间。公司通过旧改获得低成本土地的优势，确保集团利润率保持在健康水平。

在城市更新项目储备方面，佳兆业拥有项目201个，占地面积超5000万平方米，绝大部分位于大湾区，其中深圳、广州两地货值占比高达86%。年内新拓城市更新项目54个，主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市;新拓项目数量是2019年的近三倍，城市更新规模增长明显。

在项目转化方面，2020年集团转化9个项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152%;转化项目位于香港、深圳及广州，对应可售货值约640亿元。

值得关注的是，随着《深圳经济特区城市更新条例》正式发布，城市更新项目拆迁安置协议签约率达95%，就可依法对项目调解及征收，这将进一步加速城市更新项目转化。预计未来1-2年，佳兆业城市更新转化可售面积约420万平方米，总货值可达2000亿元。其中，2021年上半年可转化城市更新项目超100万平方米，总货值约660亿元。

严控现金流“生命线”、“三道红线”降至“黄档”

现金流是企业发展“生命线”，佳兆业集团始终将现金流安全、债务风险可控放在公司发展重要地位。未来到期债务中，1年内到期占19%，约231亿元，2年以上到期占81%。长债短债比为4.3，较2019年的2.7上升了1.6，债务结构进一步优化。报告期末，佳兆业在手现金约471亿元，较年增长27.4%，能完全覆盖短期到期债务，流动性充足。

财务管控能力也是佳兆业核心竞争力之一。2020年度，集团坚持稳健的财务策略，提升长债短债比，优化负债期限结构，持续降低融资成本。截至2020年末，佳兆业净负债率降至97.9%;现金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，使得“三道红线”降至“黄档”。

按照2023年以前达到“三道红线”监管要求，佳兆业降杠杆的速度极快，远超市场预期，由此看来，2021年完全达标几乎没有悬念。

佳兆业集团首席财务官吴建新表示：佳兆业会积极响应、配合国家政策要求，集团始终坚持“提利润、降负债”均衡稳健的发展战略，有信心大幅提前实现由“黄”转“绿”的负债控制目标。

融资成本持续下降 投资价值获市场认可

2020年度，集团积极开拓境内外创新型融资渠道，使得境内ABS的额度超100亿元及境内长租公寓专项债额度30亿元;境外除优先票据外，首次在可持续发展债券框架下发行债券，共计6亿美元。

融资成本持续下降，截至2020年12月31日，佳兆业境内融资成本为7.4%，较上年末下降60个BP;境外全年新增借款的综合成本较去年下降202个BP。

得益于稳健的财务策略以及良好的运营情况，佳兆业2020年度获得境内外权威评级机构的充分认可。境外，穆迪、标普和惠誉均给予较高评级，展望“稳定”;境内，中诚信国际、联合资信及大公国际均给予佳兆业AA+信用评级，展望“稳定”，明晟(MSCI)上调集团ESG评级至BB，位列恒生指数内房股领先水平。

此外，中信里昂、国元国际、西南证券、安信国际、海通证券、国信证券等十数家机构券商坚定看好佳兆业集团基本面及成长性，给予“买入”或“增持”评级，并上调目标价。

强势坐稳湾区龙头 优质土储不惧周期

充裕优质的土地储备是房企发展的长期关键因素。一直以来，佳兆业集团坚持布局一二线重点城市战略，围绕粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀协同发展区域等国家战略支持的区域进行投资。截至2020年末，集团土地储备约2875万平方米，总货值超6700亿元，其中一线城市货值占比约51%，优良的土地储备，为后续的盈利增长奠定基础。

粤港澳大湾区始终是佳兆业集团战略布局的重要区域，通过长期的深耕，奠定了公司在湾区的龙头地位。目前大湾区土储面积占比约55%，货值超4600亿元。2020年，集团在香港取得重要突破，目前已拥有4个地产项目，货值近300亿港元。其中，长沙湾弦雅作为集团在香港首个项目，疫情之下开盘热销7成，品牌受到客户认可。

2020年，集团坚持审慎稳健的投资策略，通过招拍挂、收并购、旧改等多元方式择机补充土储，集团新增项目47个，新增土地储备计容面积约921万平方米，对应货值约1900亿元。拿地方式多元且成本合理，进一步深化集团的核心竞争力，充足土储支撑销售持续增长。

展望未来，佳兆业集团董事局主席郭英成表示，坚持长期看好中国新型城镇化前景，对中国经济稳定增长、长期向好抱有坚定的信心。在“十四五”新的发展阶段，房地产行业将保持平稳健康发展，这对佳兆业的发展是利好消息，集团将发挥城市更新领跑优势，服务国家发展大局，全面提升竞争力。