祥生控股集团（02599）：重新定义祥生

168天通过港交所聆讯，成为近两年来上市极快的房企，更是2020年内唯一家“一表过聆讯”及规模领先的新上市房企，并于4个月内纳入港股通，这就是中国房地产30强之一的祥生控股集团(02599)。

3月26日，祥生控股集团交出上市后第一份年度答卷——营业收入人民币466亿元人民币(单位下同)，同比增长31.3%;权益合约销售额人民币781.68亿元，同比增长25.1%;净资产4年复合年增长率达到122.3%。多项指标均超出同行平均水平。

在赢利方面，祥生控股集团公司拥有人应占溢利26.46亿元，同比增长约14.4%，公司拥有人应占核心纯利润约26.9亿元，同比增长16.7%。有鉴于此，祥生控股集团上市第一年拟慷慨分红：董事会建议首次派发股息0.2港元/股，派息比例预计为归母核心净利润19%。

基于对公司的持续增长能力、全国土地布局与财务健康水平等的长期看好，在过去的6个月中，招银国际、建银国际等各大投行纷纷对祥生控股集团授予“首次买入”评级。

2021年开端，资本市场波动起伏较大，多数“核心资产”股价腰斩，买上所谓的龙头企业就能躺赢的日子不复存在，因此不少资金开始瞄准市场上传统行业或者中小盘蓝筹股。

地产行业作为蓝筹股之一，在过去的一年里股价并未大面积上涨，加上地产分红高，业绩增速也相对稳健，非常适合今年这种动荡的行情，因此不少资金开始布局地产，这其中包括祥生控股集团。

根据智通财经APP的数据显示，在过去20个交易日中，祥生控股集团资金净流入1.49亿港元。且在过去5个交易日净流入开始加速，资金净流入4331.6万元。

归母核心净利润三年复合增长率达191.7%

智通财经APP了解到，3月26日，祥生控股集团(或简称“祥生”)发布2020年业绩，这也是祥生控股集团上市后向投资者交出的首份成绩单。

对于这份成绩单，用“稳中有升”这四个字便可概括。

公告显示，2020年全年，祥生控股集团权益合约销售金额781.68亿元人民币(单位下同)，较2019年的624.97亿元增长25.1%。公司权益合约销售面积567.22万平方米，较2019年的553.20万平米增加2.5%。由此可见，销售金额的大幅增长主要来自于平均销售价格的提升。2020年合约销售平均价格为13781元/平米，同比增加22%。

2020年祥生控股集团实现营业收入466.38亿元，同比增长31.3%，2018年至2020年三年复合增长率达到81.3%;归母核心净利润为26.9亿元，同比增长16.7%，2018年至2020年三年复合增长率达到191.7%。

除了收入增长以外，公司多项财务指标也有所优化。

报告期内，公司现金及银行结余大幅提升，较2019年同期增长249.1%至243.05亿元。并且由于现金的大幅增加，公司净负债率和现金短债比也得到了优化，2020年公司净负债率较2019年大幅下降225个百分点。现金短债比照2019年情况提升至1.1。

债务成本率是衡量一家地产企业的另一核心指标，得益于二级市场融资的便利以及公司上市后，获多家机构买入评级，因此公司的加权平均债务成本率由2019年的9.3%下降至2020年的9.1%，未来该指标有望进一步下降。

基于良好的业绩表现，为回报股东的信赖与支持，公司董事会建议派发末期股息每股港币20分，派息比例预计约为归母核心净利润的19%。

祥生控股集团交出的这份答卷，无疑资本市场是十分满意的。不过财报毕竟反应的是过去的经营情况，未来祥生控股集团还值得期待吗?

答案是肯定的。

实施“1+1+X”战略，成长路径清晰

作为深耕浙江省及泛长三角区域的快速成长房地产开发商，2016年开始，祥生便采纳“1+1+X”的扩张策略。

即，祥生将“大本营”浙江省作为核心发展区域，包括省内的二三线城市和强四线城市。另外，公司将泛长三角区域城市为核心增长区域，选择进入一、二线城市及周边的三四线城市，X则是全国其他区域的潜力布局城市作为未来扩张的铺垫，囊括合理管控半径下的核心二线城市、核心一线城市周边二三四线城市。

在2020年疫情的考验下，长三角地区作为中国经济最活跃的地带之一，房地产市场亦率先恢复活力，基于多年深耕长三角的经验，祥生布局优势逐渐显现实现业绩稳健增长。

其核心发展区域，浙江以及泛长三角已确认销售面积与销售单价均提升明显。2020年公司核心大本营浙江已确认建筑面积为178.91万平方米，较2019年同期增长9.97%，已确认平均售价为15940元/平方米，较2019年同期增长17.27%，当期确认收益285.18亿元，同比增长29.0%;泛长三角已确认建筑面积为220.76万平方米，较2019年同期同比增长24.97%，已确认平均售价为7696元/平方米，较2019年同期同比增长6.96%，当期确认收益169.90亿元，同比增长33.7%。

在权益合约销售面积稳中有升的基础上，祥生控股集团的权益合约销售均价也明显提升，这意味着其产品在市场中的认可度有所提升，产品溢价空间进一步打开。

土储厚实，主流城市占比85%

在土储方面，2020年以来，祥生控股集团更累计斥资超过百亿拿地。公告数据显示，2020年期间，祥生控股集团新增项目46个，合计应占总建筑面积达696万平方米，收购地块的平均成本约为每平方米4837元(按建筑面积计算)。

从土储结构来看，准一线、强二线及二线城市的占比为85%左右，其中不乏各大房企看好的城市。截至2020年12月31日，祥生控股集团已在上海、浙江、江苏、山东、安徽、江西、湖北、湖南、内蒙古、福建等11个省份45座城市展开布局，并且加强与行业中具有发展潜力的企业形成战略合作，为祥生控股集团项目扩容做出重要支撑。

2020年祥生累计项目达218个，其中116个位于浙江省、76个位于泛长三角区域。截至2020年12月31日，祥生控股集团在全国45座城市拥有应占的总土地储备为2332.8万平方米，土地储备稳中有增，其中浙江省占48.2%，泛长三角地区占38.5%。

作为全国重要的经济支柱，长三角地区GDP一直占全国比例的20%以上，且2020年在疫情的影响下，占比还较2019年略有提升，可见长三角地区经济在抵御外部冲击方面具有强大的韧性。

另外，长三角三省一市是国内公认的最具经济活力、开放程度最高、创新能力最强的区域之一，房价易涨难跌。尽管国家强调“房住不炒”，但对于经济发展前景良好的区域，房价依旧会维持在较高的水平。而祥生控股集团未来的布局很大一部分围绕泛长三角开展，土储价值高。

除了地理位置以外，在市场竞争激烈的大背景下，产品力也是考验一家房企能否获得市场认可的关键点之一。

在产品设计方面，祥生控股集团始终围绕市场需求与客户需求开展。2020年祥生控股集团在原有产品线基础上升级迭代形成“TOP系”、“云境系”、“府系”、“樾系”四大全新产品线，实现“全周期、全地域、全龄段”的覆盖，精准满足不同客户的关键需求，在同业中极具市场竞争力。

由上述产品体系的搭建也可以看出，祥生控股集团的产品在满足不同客户需求的同时，也进一步深化品牌价值，实现市场认可和企业效益双丰收。

价值的重估

根据祥生的规划，未来祥生控股集团将通过多元化拿地、加大合作开发力度、改善经营效率、合理控制支出、加大回款力度、提升现金流等多种举措，持续改善。

祥生控股集团执行董事兼副总裁韩波表示，“未来祥生还将进一步优化债务结构，进一步降低短期债务的比例，提高偿债的比例。我们目标是将短债控制在整体的有序债务的30%以内。”

招银国际认为，公司2021年销售增长将超过行业，同比有望增长15%。另外，其资产负债表改善或将快于预期，预计2019-2022年核心利润复合年增长率为22%，将达到42亿元人民币，给予目标价7.75港元。

如果以7.75港元的目标价计算，截止3月29日收盘，祥生控股集团仍有31.4%的股价成长空间。

从技术线来看，目前祥生控股集团已摆脱了前期的底部中枢，并向上突破，已超过60日线的上方，即将突破30日线。如若突破前期6.56的股价高点，即将迎来较大的上升浪行情。

整体而言，随着公司债务结构进一步优化，财务费用率降低，公司盈利增长空间仍然可期。

当前祥生控股集团的市盈率不到7倍，在有强劲基本面的支撑下，估值还十分便宜，加上未来的成长性，还具备非常大的成长空间，是投资者不容错过的一个好标的。