本文选自“国泰君安证券”
杠杆型企业需要通过每一次的业绩,来证明自身优秀,需要、且只能看短,而管理型企业,是在讨论长期经营的可能,改变的是估值理念。
1、万科企业(02202)归母净利润415亿元,同比+7%,低于预期,考虑到2018~2020年公司销售金额复合增速为8%(低于当前收入增速的14%),且支撑当前净利润率较高的合联营企业投资收益可能下降。在没有持有资产变现情况下,下调公司2021/2022/2023年A股EPS分别至3.90/4.11/4.68元。
鉴于公司能通过优秀管理证明其长期稳健经营,根据可比公司,上调估值分位,给予10.2x PE估值,维持A股目标价39.88元。
2、2018年金融去杠杆开始,行业的金融风险开始向个体的经营风险转移,公司伴随杠杆率的下降,各项指标也在降速,预计在未来时间也将低位运行。行业的金融风险、也即库存风险将在2021年年底解除,但个股的风险在加大,主要来自于低库存经营风险和资产容错率下降,将加快企业淘汰的速度。
3、公司强调管理红利,是实现资产留存、进一步品牌化、最终达到永续经营的前提。“拿地、销售回款、追加融资拿地”循环的时代,只需要一次行业下行即可将企业淘汰。在过去,持有资产会降低ROE,但当开发ROE趋势性下降时,持有型资产的ROE就相对上升。同时,持有型资产在品牌化和永续经营这两方面,可靠度远高于开发,因此,按照DCF计算的价值也开始凸显。
4、对于能够兼顾持有和增长的资产留存型房企,估值会有明显溢价,但考虑到公司资产留存大多在表外,且暂未体现增速,等到管理提效。
风险提示:管理红利体现较慢,同时原开发业务大幅放缓。
(智通财经编辑:秦志洲)