中泰证券：新城控股（601155.SH）扣非利润增长超30%，维持“买入”评级

智通财经APP获悉，中泰证券发布研究报告称，预计新城控股（601155.SH）2021年至2023年，实现归属母公司净利润185.59亿、222.15亿及256.19亿，EPS分别为8.21、9.83及11.33，当前股价对应PE为5.94、4.97及4.31，维持“买入”评级。

中泰证券指出，新城控股“商业+住宅”双轮驱动商业模式下，低成本的拿地优势与不断培育深耕的购物中心形成业态上的良性互补，形成销售物业快速周转资金、购物中心不断沉淀贡献持续稳健增长的现金流的可持续稳健成长路径。

中泰证券主要观点如下：

1.扣非利润增长超30%，管控效率提升显著。

业绩方面，新城控股2020年全年实现收入1454.75亿元（YoY+69%），归属母公司净利润152.56亿元（YoY+21%），扣非后归属母公司净利润130.56亿元（YoY+31%）。收入增长主要由房地产项目集中交付及商业地产租金稳定增长共同驱动，物业销售方面公司实现1375.78亿（YoY+71%）；商业方面，公司商业项目经营管理良好，物业租赁业务毛利率水平提升5个百分点至71%。管理效率提升显著，经营质量不断提升。2020年销售费用及管理费用占收入的比例分别为3.8%及2.8%，相比2019年分别下降1.3及1.7个百分点。

2.物业销售五年复合增速51%，拿地积极储备充沛。

2020年新城控股实现房地产销售额2510亿元，销售面积2349万㎡，2015年至2020年公司销售额五年复合增速为51%。

3.现金流管理良好，多元化拿地积极，土地储备充沛城市布局优秀。总土地储备1.43亿㎡，其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的30%，土地储备结构优质，保障公司未来销售持续增长。

4.开发持有双轮驱动，租金高质量增长贡献稳健现金流。

2020年新城控股已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座，开业、在建及拟建吾悦广场156座。吾悦广场开业面积超940万平方米，平均出租率达99.54%；客流总量达6.55亿人次，同比增长13%。

2020年新城控股已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座，开业、在建及拟建吾悦广场156座。吾悦广场开业面积超940万平方米，平均出租率达99.54%；客流总量达6.55亿人次，同比增长13%。

5.杠杆稳健，多渠道融资拓宽资金来源。

稳健积极的经营风格下，新城控股债务指标持续优化，通过自身持有物业的优势，积极拓展融资渠道。2020年公司通过CMBS及经营性物业贷合计融资102.72亿元，融资成本介于4.8%至6.5%。

截至2020年底，公司三道红线监管要求下的财务指标持续优化，其中，剔除预收账款的资产负债率74.12%，净负债率43.65%，现金短债比1.68。带息债务885亿（YoY+30%），平均融资成本6.72%。

风险提示：疫情持续超预期冲击线下消费；三四线城市住房需求超预期下滑。