瑞银的“来信”：买入被低估的绿城管理控股(09979)

距离CEO李军豪气兑现“All in”承诺没多久，绿城管理被机构青睐的消息再一次引人侧目。

4月21日，瑞银发布发布首次覆盖研究报告，该机构表示，鉴于绿城管理控股(09979)新型轻资产运营模式，及业绩能见度高的表现，将给予绿城管理控股“买入”评级，目标价为5.1港元。

受瑞银看好的消息刺激，今日绿城管理控股股价又又双叒叕创了新高，如下：

今日一开盘，绿城管理股价便高开高走，截至发稿股价大涨8.97%，报于4.25港元，总市值为83.41亿元。而自3月22日年报发布以来，其股价已经累涨逾21%，连续攀升的涨势不得不让人瞩目。

(行情来源：智通财经)

从瑞银发布的这一份研究报告来看，之所以买入绿城管理控股，主要是看中了该公司项目管理的渗透潜力。

瑞银指出，目前投资者可能过于关注绿城管理控股基于项目的收入，而忽视了其渗透潜力。

该机构表示，在“三道红线”和“土地集中供应”的条件下，绿城管理控股仍然能够通过轻资产运营、抗周期性的项目管理模式下继续增长，并且相信投资者忽略了其渗透能力的潜力，同时亦过份担心以项目为基础的收入——该行估计该公司到2030年代建行业收入将为1000亿元，预期到2025年市场份额将升至30%。

具体而言，瑞银通过对比房地产细分行业不同商业模式的差异，并分析开发商及政府在聘用项目管理人时的诱因，认为2019年在已发展经济体的项目管理渗透率为20-30%，而中国仅4%左右，估计受惠渗透率提升，绿城管理控股的项目管理收入于2020-30年的年复合增长将高达13%。

同时，该机构相信，在现时在管面积已锁定约四年的收入、商业项目溢价率高、品牌优势及参与政府项目等因素利好下，绿城管理控股有望继续维持市场领导地位，市场份额将由2019年的22%升至2025年的30%，而作为“现金牛”，预计该公司派息比率可维持在65%的高位。

基于上，瑞银将绿城管理控股的2022年预期市盈率设为12倍，对应目标价为5.1港元，而目前绿城管理控股2022年预期市盈率仅为8.2倍，股价才4港元出头，处于明显被低估的状态。

事实上，结合绿城管理控股“领头羊”优势、庞大的市场空间及稳健增长的业绩，不难窥出，绿城管理控股的确是一只被低估的代建龙头。

据智通财经APP了解，该公司早期代建业务起步于2005年的政府代建项目，于2010年开始尝试商业代建模式体系化的输出。2020年公司正式在港交所上市成为中国“代建行业第一股”，经过10多年的发展，该公司在中国房地产轻资产开发模式上已具备“领头羊”的作用了。

而在“恒者恒强”的马太效应之下，绿城管理控股业绩也一直保持着高速成长。

2017年至2019年，绿城管理的收入分别为10.16亿元、14.81亿元及19.94亿元，复合年增长率达40%。收入的增长也直接带动的净利润的上浮，期内该公司录得净利润分别为2.56亿元、3.63亿元、3.89亿元，逐年攀升。其中，2020年绿城管理实现归母净利润更是同比增长35.3%，达到4.39亿。

与此同时，绿城管理控股业绩高增长的背后，也不乏庞大的市场空间支撑。

据中指院报告研究显示，预计我国内到2025年，代建市场容量将达2.2-2.5亿平方米，在中性假设下，代建市场规模的渗透率将达到15.1%，代建项目销售额将超2万亿，代建合同收入近千亿。

可以看到，水大鱼大之下，绿城管理控股的未来增长空间或将不止于此。

对此，绿城管理控股CEO李军指出，房地产代建行业实际上是属于服务属性的轻资产行业，是靠管理和资源输出获取回报的。虽然服务收费绝对值不高，但是利润率水平很高，没有负债且有充足的现金流，代建行业的高盈利水平和抗风险能力是特别突出的。

由此，有充分的理由相信，随着万亿市场红利带来的成长性逐渐释放，被低估的绿城管理控股股价未来将存有很大的上行空间，而自2020年年报发布后的股价一路走高，或许仅仅只是一个开始。