中梁百悦智佳IPO：利润保持增长 高成长性显强劲动力

随着“上市潮”的来临，中国物业管理行业迎来发展“春天”，成为资本市场的“香饽饽”。4月29日，中梁百悦智佳递交了港股上市申请，加入待上市物企阵营。

招股书显示，2018年-2020年，中梁百悦智佳在管项目由27万平方米增至2009万平方米，签约建筑面积由2392万平方米增至6034万平方米，二者复合年增长率分别达769.3%和58.8%。同期财务表现上，中梁百悦智佳的收益直线上升，由1.76亿元增至7.05亿元，复合年增长率为100.2%;净利润保持增长，由2660万元增至8620万元，复合年增长率为79.9%。

截至2020年底，中梁百悦智佳合约在管面积比约为3.0，不仅高于待上市物企合约在管比均值，而且是目前所有上市/拟上市企业中最高的。成立于2016年，中梁百悦智佳仅用四年时间便谱写出飞一般的“中梁速度”，保持高增长的发展趋势，塑造了可借鉴的行业范本。

内生“给力” 奠定增长基石

快速的规模增长，离不开近年来中梁百悦智佳形成的“五轮驱动”业务拓展战略，即依靠内生性交付、城市服务、区域开发商战略合作、市场化招投标及战略性收并购。其中，内生性交付主要来源于关联公司中梁控股(2772.HK)的物业交付。

公开资料显示，中梁控股(02772)销售金额从2016年的337亿元增长到2020年的1688亿元，年复合增长率49.6%，多年位列房企综合实力20强;土储方面，截至2020年底，中梁土储达到6510万㎡，位列内房股土储TOP50前10强，在区域分布中，重点二三线占比逐步提升，2020年新增项目中92%位于全国重点二三线城市，三条红线也仅1条触线，逐渐成为了低风险、稳健型的地产企业。

有业内人士表示，中梁百悦智佳成立时间较短，关联公司中梁控股(2772.HK)近年来抓住机遇迎来快速发展且房子的交付一般有一定滞后性，也就造成了中梁百悦智佳和其他公司比成立之初规模基数小的问题。但随着公司业务不断发展，加之在中梁控股(2772.HK)的有力推动下，中梁百悦智佳延续了中梁高增长的基因，规模稳步扩大只是时间问题。

外拓“强劲” 增强造血能力

面对日益激烈的竞争环境，规模扩张一直是物业公司在市场上站稳脚跟的重要能力之一。中梁百悦智佳在承接关联企业的服务需求之余，亦加速第三方市场拓展，不断开拓新市场，增强“自我造血”能力。

事实上，中梁百悦智佳一直在优化和创新多层次的市场拓展模式，不断扩大市场份额。一方面，中梁百悦智佳通过标杆项目打造带来品牌和口碑效应，吸引其他优质项目的合作;另一方面，公司实施富有特色的第三方外拓策略“繁星计划”，充分调动组织活力，推动项目拓展速度的提高。

2020年，公司仅用半年左右时间，非中梁项目在管及合约面积分别达到553万平方米、1230万平方米。随着合约项目的逐渐交付，公司第三方在管占比会快速增加，预计未来非中梁系在管面积会成为公司保持持续高增长的主要动力。

业务均衡 打造新增曲线

伴随着规模的成长，中梁百悦智佳物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务的收入亦快速提升，收入结构不断优化。2020年，公司物业管理服务收入为2.38亿，较2019年的0.23亿增长超9倍;非业主增值服务收入为3.32亿，较2019年的3.18亿增长4%，增长进入稳健期;社区增值服务收入为1.34亿，较2019年增长超8倍。截至2020年底，三大业务收入占比为33.8%、47.2%及19%，收入结构日益均衡，同时物业管理服务和社区增值服务增长迅猛，助推公司进一步打开业务空间。

非业主增值服务方面，由于提供的服务主要是协销服务、交付前服务为主，在中梁百悦智佳成立初期是其收入的主要贡献来源。随着物业交付量的大量增加，非业主增值服务的收入占比有所下降，但其毛利率相对稳定，近三年稳定在30%左右，为中梁百悦智佳的稳健盈利打下良好基础。

社区增值服务则有望成为公司另一重要利润增长极，2020年收益同比增长15.2个百分点，占总收益的19.0%。和物业管理服务、非业主增值服务相比，社区增值服务的衍生空间较大，将成为公司新的增长曲线。可以说，中梁百悦智佳当前在智慧社区、微信端打造的智能服务平台在满足客户需求的同时更多是在通过大数据发现需求，从而进一步扩大社区增值服务。

2018年-2020年，中梁百悦智佳整体毛利率出现小幅下降，主要是由于三条业务线的收益贡献结构发生了改变，非业主增值服务的占比逐渐下降，物业管理服务占比提高。随着业务多元化和结构均衡化，公司将进一步丰富利润增长点，凸显良好的盈利能力。

伴随着上市进程的顺利推进，中梁百悦智佳或将成为资本市场备受青睐的“新星”。