地产4月观察：强投资、中销售、弱开工格局将延续至年底

报告导读：我们在2020年度策略报告中提出“强投资、中销售、弱开工”的全年楼市格局，目前从市场环境来看将得到验证，后续市场的焦点在土地市场上，以反映2022年预期。

1.投资强在建设和竣工端，销售前高后低但整体量价齐升，开工由于土储不够进入负增长区间，这个格局得到验证，预计还将持续至年末。去除2020年同期因为疫情停工停售的影响，4月开始，楼市进入常规化阶段，因此，4月单月开发投资额同比+13.7%，销售金额同比+32.5%，和新开工面积同比-9.3%，能够反映三个指标在全年格局上的定调。需要注意的是房价上涨趋势，按照当前供需结构(而非金融关系，此前报告反复强调过)，价格所隐含的经济后周期，依然处于上行通道，不排除房价上涨会加速。

2.居民按揭贷款额度不会影响未来楼市走势，当前楼市更反映经济上的供需关系、而非金融上的量价同步问题，也即，即便收紧贷款额度，以目前土地供给情况，楼市也将处于上行通道。年初银行集中度开始调控对居民购房贷款的总额度，但从前4个月表现来看，出现了明显超预期的对购房信贷投放。若政策严格执行，则在接下来会出现比较严重的额度不足，以此做逻辑外推，可以得出对楼市需求端会出现较大的压力。从历史来看，无论是按揭额度还是利率对于楼市的需求，均没有任何影响，尤其是在当前供给不足和经济后周期需求爆发同时存在的情况下。无论牛市还是熊市，居民按揭贷款额度投放都很稳定，也即，按揭额度较少会影响开发商回款，但并不会影响居民购房。

3.2021年楼市格局基本确立，而土地市场将影响2022年走势，若投放力度持续较低，则2022年将延续2021年的上行趋势，对中央调控带来负面影响。由于供需两弱的楼市行情最早出现在2022年年底，但在此期间，土地供需矛盾将持续存在，以目前同比负增长的土地供给来看，将对楼市供给端带来严重冲击，叠加2018年后持续的信贷刺激带来的经济回暖，供需关系正在恶化，目前房企高价拿地背后的原因也在于此。我们推荐港股中的中国金茂(00817)、融创中国(01918)，受益旭辉控股集团(00884)，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务(06098)，推荐中海物业(02669)、宝龙商业(09909);二手房中介方面，受益我爱我家。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。

本文选编自“小谢看地产”，作者：谢皓宇；智通财经编辑：张金亮。