2021年5月龙头房企销售数据点评：基数回升成交趋稳，销售增速有所回落

事件描述：

克而瑞发布2021年5月房企销售情况，累计销售额TOP100房企2021年5月销售增速有所回落，前5月累计销售金额同比增长52.2%，5月单月销售金额同比上升18.5%。

事件评论:

销售基数回升、调控成效初显，累计增速继续下滑。2021年1-5月，TOP100房企实现销售额5.58 万亿元，同比增长52.2%（2021年前4月为增长66.6%）；实现销售面积3.79 亿平方米，同比增长39.8%（2021年前4月为增长50.1%）。5月，累计销售及单月销售增速均较前期有所下滑，一方面来自于上年基数的回升，一方面则由于部分热点城市调控初见成效，房贷利率上调、限售政策加码等抑制了部分购房需求。预计6月房企将加大推盘和营销力度以冲击中期销售，行业销售有望保持稳健增长。

中小型房企累计销售增速最快，各规模房企单月增速相近。截至2021年5月末，受疫情影响更大的中小型房企实现了最大的累计增长幅度，累计销售额排名51-100的房企累计销售额同比增长71%（排名前10及11-50的房企分别为同比增长33%和65%）。5月单月销售额表现方面，各规模房企增速相近，累计销售额排名前10、11-50、51-100的房企分别增长19%、19%、18%。2021年1-5月累计销售额增速较快的房企为建发房产（+198%）、绿城中国(03900)（+143%）、宝龙地产(01238)（+100%）、旭辉集团(00884)（+98%）、佳兆业(01638)（+96%）。

人口区域分化加剧，重点城市调控持续。5月，国家统计局发布第七次人口普查主要数据：总量方面，过去十年我国人口增长趋缓、城镇化率加速提升，或将对购房需求总量的增长带来一定压力。区域方面，我国省内人口流动更为活跃，省际则多流向大湾区、长三角发达地区，广东、浙江、江苏为十年间人口增量规模最大的三个省份，相应区域的中长期购房需求仍具支撑。月内，部分重点城市加码调控：需求方面，深圳、杭州、宁波等地银行上调房贷利率，深圳拟上调人才落户门槛，上海加强居民名下套数认定规则，有望在一定程度上抑制相应城市住房需求的快速增长。供给方面，南京将严禁审批独栋、双拼和联排户型，以促进土地集约、节约利用。另外，部分城市在住房交易环节更趋于公平公正，如成都将扩大公证摇号排序选房基数，湖州热门楼盘实行公证摇号销售等，或将对刚需购房者提供更充分的保障。整体而言，当前人口趋势下热点城市的需求仍然充足，“三稳”的政策基调有望促进住房消费更趋健康。

投资建议：

2021年5月，TOP100房企销售增速在基数回升、热点城市调控加码等因素的作用下有所下滑。在总量增速趋缓、区域分化加剧的人口趋势下，行业销售在各地区间的差异也将进一步显现、结构性机遇仍然充足，在人口流入区域布局更多的房企有望持续受益。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：行业调控及融资政策或存一定不确定性，影响上市公司销售业绩；宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响；疫情控制具有不确定性。