圆桌对话二：房地产基金与金融创新

2017年第二届中国前海金融创新高峰论坛于3月25日下午在深圳举办，本次论坛由深圳市前海金融创新促进会、轩鸿金融控股集团联合主办，智通财经特别支持，清华大学深圳研究生院、香港大学SPACE中国商业学院、前海产业智库作为学术支持。

在圆桌对话环节，中国房地产评估师与房地产经纪人协会副会长、深圳市同致行物业公司董事长王波作为第二场圆桌对话的主持人，与戴德梁行深圳公司常务副总经理董韶川，中原（中国）房地产代理有限公司写字楼部董事总经理、深圳商业联合会副会长范进佳，轩鸿金融董事长肖建海一同讨论了房地产基金与金融创新。

以下为讨论内容：

王波：谢谢大会的邀请，让我来主持圆桌论坛。坦率来说每次参加金融和房地产论坛的时候，一般都是金融先讲。我们作为房地产来讲，这么多年来，虽然买房、卖房，是人类社会以来一直在有，但是我们这边好像基本没出过什么大家，诺贝尔奖从来没有一个房地产从业人士,但是金融、经济、证券一堆一堆的。

但是我们最自豪的一件事，在中国从事房地产事业这么多年，股票消灭了好多中产，但是我们制造了好多中产。

今天非常有幸跟几位一起分享一下咱们最近的房地产的市场以及看法。今天三位嘉宾当中，两位是地产的服务商，一个是地产的受益者。大家知道这一年来全中国房地产过得不错，尤其进入3月份以来，原来是十几个城市出了限购政策，截止到3月24日为止，一共21个城市在3月份出了限购政策，那房地产市场怎么了？限购政策管用吗？能不能先谈一谈？

董韶川：王总提了一个难题，我觉得有一个观点我是非常认可的，我们可以把房地产看作为住宅和商业，我们先简单这样分。就像国家所说，房子是用来住人的，不应该成为一个炒作或者是牟利的工具。但是过去在城市化高速发展的进程之中，不可避免的在城市化基础建设大力投入和发展的机遇之下、前提之下带来商业地产和住宅地产投资的机会，我觉得这个从大的层面来讲是经济环境、城市化进程良好的表现。

现在有些区域在这样一个机遇之下，有一些透支的现象产生，这种现象产生的原因我们不去做过多的分析，我认为这种状况的产生可能会对一些欠发达的地区，只是用一些概念带来了住宅价格的急速增长，这种现象可能不利于整个经济和社会的发展。

但是对于一线城市，或者从它整体的经济结构、人口结构、产业结构，相对来说很健康和平稳的区域来讲，我觉得它只能有一些，还是在可控的范围之内。而且国家也出了很多调控政策去防范系统性的风险。

王波：从你刚才说的话我听到两个字叫透支，透支的意思是不是已经泡沫了？

董韶川：我觉得把未来的一些价值已经提前的，现在叫贴现也好，或者商业地产大家都是在讲CMBS，讲EBS，这种也是把未来的价值提前的在使用。我觉得某种意义上说也是一种泡沫，但是这个可能我们真的要去区分对待，避免一棍子全都打死。

王波：还是有泡沫，中原作为国内比较大的代理商，范总有不同的看法吗？

范进佳：我个人觉得一个城市的发展，跟一个城市的经济密不可分。在深圳这个地方，整个经济是比较健康的。因为深圳整个GDP的升幅大家可以看到，每年接近9%左右。而且深圳的业态比较好，整个业态里面相对来说，跟香港比还是很突出的，刚才各位教授也讲人工智能、高科技也是不错的。其实深圳大概2000平方公里，有350家上市公司，远远比上海要多。

第二点从人口结构来看，每年人口新增，每年净流入比较大，我们估算有200万左右净流入的量。将来深圳的平均年龄应该比较年轻，我觉得在四个一线城市里算最顶尖的，所以整个购买力是有的。

其实我觉得，我们房价有一些偏高，但是如果你不搭上城市这个房车，你只能等着抄底。但是过往我们看到惟有房价跑赢GDP，所以对深圳来说还是比较有前景。

王波：范总意思是没有泡沫。肖总是泡沫的受益者，您怎么看？

肖建海：我先说调控，我觉得调控这件事情是机遇，从监管角度调控整个市场。在地方政府的调控之下，我们的房地产走出了跟美国一样的十年牛市，但是你要知道，有时候这个调控拉一拉，松一松，最后的结果可以飞得更高，更加健康。

关于泡沫，刚才圆桌之前的嘉宾也都说了，在2015年的时候，有很多商品价格是低于生产成本的，我觉得价格形成是由内在的价值跟预期的价值的体现形成的，你说现在会不会透支？我觉得会。但是你再过几年来看，现在又不是了。所以泡沫是相对于时间来说，今天你觉得贵了，可能明天你再来看就便宜了，是一个相对的。我觉得只要他在发展的状态里面，其实泡沫挺好的。别像日本，日本想要泡沫都没泡沫。

从楼市的角度，不要觉得好像有泡沫就好像很危险，还有很多人觉得中国债务率问题，杠杆率很高，就觉得好像很大的风险，不发展才是最大的风险，别人想要泡沫都没泡沫。

王波：一个讲有泡沫，一个讲没泡沫，咱们肖总讲泡沫是合理的。再换一个话题，两位都是做商业地产的，作为买方，房地产构成一个是住宅，居民百姓的居住。另外一个商务地产，经营或者投资，这两个产品你们看哪一个从投资角度最有价值？

董韶川：我个人的观点，因为我觉得商业如果灵活的，像美国、新加坡、香港，他们都是商业地产的代表者，在目前我们中国这样一个商业环境之下，房产不大适合个人投资。其实是因为有几个方面原因：第一个是个人进入商业的投资通道，这个不是很通畅，就像现在大家讲商业地产证券化，这是一个工具，但是这个工具在现在的环境之下不是很完善，而且还有一些税收。

第二个商业价值体现于前期的经营是一个不断的投入过程，是一个现金流管理过程，需要专业的团队去经营。所以对于个人投资者，他经营管理的能力，和对于资本风险的抵御能力有限。

当然商业地产比如说写字楼、酒店、商场，不是跟住宅的社区的商铺，这不是严格意义上的商业地产。这个商业地产的领域，对个人投资者门槛相对高一些。我觉得对于住宅的投资来讲，还是以居住为目的，它作为一个投资型的产品，它需要有它的独特性，需要有它的不可替代性。

当然对于每一个投资者来讲，也会考虑到自己投资的偏好，现在我觉得住宅的投资可能不单单在国内，甚至因为现在很多海外的产品也越来越受中国投资者关注，可能作为个人投资者来讲，关注于住宅，还会相对来说可控的风险和可预计的收益会更乐观一些。

范进佳：我个人觉得在投资领域上，回报应该是决定这个产品价值的第一个体现。从过往我们可以看到，整个住宅的租金升幅在50%左右，从2011—2016年，福田中心区的写字楼，每年租金涨幅12%—15%的比例。所以这个问题是，投资一些高档的写字楼，其实它的整个价值会比较高，这是第一个。

第二个我们做过一个预测，2011年客户跟我们买了一个写字楼，也买了一个住宅，就在深圳卓越世纪四号楼，他在旁边新城花园买了一栋楼，他买新城花园的时候当时在1.9万，现在市场价在5.3万左右的价格。卓越世纪当时是3.8万左右，租金是160。现在他刚卖，卖6.5万左右。我们可以看到一个问题，住宅的涨幅加上租金，这个除以整个价格来说，是涨了2.9倍。

我们奇怪的是，我们写字楼的租金，刚才董总讲到的收益这一方面，涨幅没有原来那么多，才6.9%不到7%，但是这几年收益加起来2.7%左右，差不多。所以表面看起来升得比较高，但是投资写字楼收益还是比较好的。所以我个人觉得如果从投资角度上，从安全性来看，我觉得投资写字楼会比较好一点。

另外我们从其他的城市，比如说北京、上海，或者像东京、纽约，或者香港。基本上我们看写字楼的收益，基本上不好提的。比如这几年整个深圳在9%左右，过往5年写字楼的回报在12%—15%左右。香港在2%左右，但是他的涨幅是2点几左右，是跑赢的。所以我觉得未来住宅调控可能是一个常态，不可能像以前有一个爆涨。因为以前涨的非常厉害，刚才肖总说有一点泡沫，应该是有。

如果你像以前一样，利用高杠杆，低利率去投资住宅，想得到更高的回报，这个我觉得机会少一点，但反而写字楼其实他的涨幅有点跑慢大势的。未来有一些住宅的基金，有一些购买的，或者投资住宅的有些回报得不到他想要的，可能会回到一些理性的投资上。

再加上刚才董总讲到的对应的资产证券化，也令到整个变现加强。因为我们产品价值最主要是流动性加强，很多人说深圳这几年甲级写字楼供应是比较多的，确实是比较多。但是实际上我们看到整个深圳的GDP跟甲级写字楼的配比，跟北京、上海的配比差很远。上海、北京的写字楼存量上到1000万，但是土地GDP远远比我们低，但为什么甲级写字楼存量少？因为现在有一个供应，每年也不过剩下来100万左右，2020年之后会更加减少，所以这一段时间去投资一些有概念的，比方像前海，比如说核心的地段，像金融地段，我觉得可能也比较适合做一些投资。

王波：范总得出两个结论来，第一个写字楼市场不会调控。第二个，你变相支持了肖总的观点，回报应该用时间去衡量的。肖总？

肖建海：我回归到刚才说的，我觉得刚才讲的泡沫是因时间而异，选择品种也是因人而异。我有这么一个比喻，写字楼这个品种，跟一些优质的品种，可能跟港股的优势的蓝筹股，他们是低估值。比如说深圳写字楼稳定的回报率，每年回报率都有将近5%，比买银行理财靠谱多了。但是如果你只是想要去赚资产的差价，比方说你想我现在5万块钱买，我要放在手里，我要提到10万。那我觉得住宅会更适合你。

所以不同品种之间，有不同的处置的。我习惯把房地产品种也做成K线，我发现这些年来写字楼已经6、7年时间是一条线的，他的资产价值是平着的，但是回报率非常不错，所以他是低估值，高回报的，这么理解。那比如说个人投资者，如果个人投资者没有工作，所有现金都买楼也不现实，你也需要稳定一点的投资配比。

所以这个东西还是因人而异，不同的人有时候可能会有不同的需求。我们是机构投资，我们碰到有优质的、很稀缺的商业，另外确确实实产生现金流，又具备价值投资标的，我们会长期持有。

然后住宅类的，有时候做住宅的投资，我们更多的是看到货币政策。央行紧一紧，可能有一些高杠杆的抗不住了，可以约一下喝茶大家谈一谈。然后央行的钱一松一松，有很多散户就可以跳出来了，我们就可以跟着放一放。我们也是需求跟投资回报的目标，根据目标再做策略。

王波：我知道你们管的资产非常大，做的资产很成功，能不能给我们稍微再具体一点，你的写字楼、住宅大概比例是多少？

肖建海：我们大概采取一个策略，住宅的持仓我做了个决策，继续持有。因为我们对整个住宅的走势判断下来认为，大的趋势还是振荡然后上坡，然后再振荡再上坡。有些人会觉得这个事情会不会中途发生像2008年的超跌？我个人觉得，房子这个事情，你吃两三波行情，会比你拿地舒服得多，发展商十个项目里三个项目赚钱四个亏，三个赔本，踩不好节奏也不容易赚钱。所以住宅坚守我估计3年，然后商业现在不轻易出手，而且价格比较低，但是只在市场选择最稀缺的。

王波：下面一个问题，咱们戴德梁行是一个全球的大机构，从国际上这些大城市来讲，如果做房地产投资，你认为现在最好是在北京？上海？香港？纽约？还是别的城市？

董韶川：其实在国外投资房地产都是有钱人的一种游戏，不是像我们这样好像全民都在投资。美国商业地产里，机构里面的投资者占了30%，而这30%里面，一些专业的有私募，地产的计名基金占了10%，其他20%可能是养老基金。其实国内有一些养老基金也开始慢慢向稳健、长期优质的商业地产转移。那看到中国的投资市场，我觉得肯定一线城市，尤其现在整个大的城市集群的发展，比如说深圳周边，我觉得有一些蛮好的区位，由于原来的历史原因，他的发展或者他的定位是缺失的。现在由于高铁的建设，重新的城市群功能的定位，有一些新的机遇，这个是非常好的。

再一点我们看到现在整个全球化的进程之中，一些门户城市，尤其是教育资源、医疗资源、养老资源比较优质的区域，又跟中国的政治、经济来往又友好，这种区域我觉得也是有机会的。

作为商业来讲，个人投资可能真的要在特定的情况下，或者有特定的优质的通道的情况下，再考虑个人在商业上的投资，这个是我个人的看法。

王波：谢谢董总，范总你已经成功的推荐了肖总赚了钱，在座的还有好多小投资者，在深圳地区和深圳周边地区，推荐一个项目呗？给我们做个分析，在哪里还有洼地？

范进佳：其实从深圳来看，跟着政府的导向走是很重要的问题。之前在罗湖，后面政府推福田，大概1998年到2001年的时候你买福田的房子。但是一般人去买的时候接受不了，因为未来的东西，有些人想象得很好，有些人想象得不好，这是一个问题。然后你回到新加坡和香港的发展进程，你再看深圳的发展，可能你觉得又一个问题，现在问题是很多人看眼前的东西没有看未来的东西，你发现在深圳投资房产，跟着政府的导向走，你发现都是对的，起码到现在都是对的。

比如我们在2011年我们谈前海的问题，前海那个时候的房价多低，可能只有1万多。但现在可能十万的问题，那你觉得他的价格体现了没有？我觉得还没有体现。因为我觉得这个土地的产值，决定了这个房价的问题。如果像政府预计2020年GDP是3000亿，整个产值是很高的，他还有很多空间可以走。

第二个问题是刚才董总讲的问题，城市在发展当中，现在慢慢推的是城市的群体，包括之前淡水或者东莞，这些片区的，也因为一些轨道交通的便利，也有一些空间。但这种是没有经济支撑的，完全是概念，你等于买只股票，有可能重组，但是我个人觉得买东西最好是买到一些有业绩支撑的会好一点点。

王波：肖总如果最近让你投资，你会选择什么样的物业？在哪个片区？

肖建海：最稀缺的，又有定价权的地区。如果是从全球市场来看，纽约、伦敦、东京、香港，还有国内的一线城市，我会坚定不移的告诉你，我会选择我们的北、上、广、深和香港。

为什么？我们的房地产和国外的房地产有一个本地的区别，我们的土地制度是二元制度，我们只有楼民跟政府有利，但是楼民土地被打压着不允许流转，政府有定价权，所以我觉得有持续增长的前来。这个是供应层面。从需求层面，我们的北上广深十几亿人都想来，这几个城市的地方政府，肯定选择让最优秀的人来，所以从土地制度，还有包括供需关系里面，我很坚定地告诉你只要北上广深。

另外一个选择，关乎民生，我觉得所谓的泡沫是一个适度泡沫，还有危害性泡沫，我觉得民生片区基本面没业绩支撑，拿什么出来较劲？完全靠资金推动，资金推动来的快去的也快，就跟2015年的杠杆牛市一样，上去很快，下来更快，一年多的时间爬上去，可能2个月打回原形，我们原来也拿过一些民生项目，最后出来的时候我们都吓一跳，好多年不敢碰了，有时候都心存一点小愧疚。但是这里面让我们看到一个事情，像我们选一只股票，一定买绩优股，我们选房地产的标的，也一定是最好的，我们肯定不想搏重组成功翻个十倍、二十倍，但是我们能够一天一点，我有时候给投资者建议，你如果觉得现在手里的钱还不够买深圳的房子，那你可以每个月工资坚持的买茅台或者东阿这种，看月K线持续成长的，只过买他的门槛低，涨了也就不一样了。

王波：肖总跨度比较大，本来说房地产，结果他现在买白酒和东阿了。最后一个问题，肖总我还有购房指标，你是这个月出手，还是等一两个月抄底？是买住宅还是商业？我只有1000万。

肖建海：你有什么预期？

王波：没所谓。

肖建海：如果这种选择肯定买豪宅，优质的豪宅。

王波：豪宅很贵。

肖建海：它为什么贵？因为好。我们高收入，深圳这个地方就属于高收入，高收入群体是越来越多的。所以他们的需求变大了。

王波：谢谢，我的1000万买豪宅。范总呢？住宅的回报率太低？现在市场上只有1%—1.2%的平均回报。买写字楼？

范进佳：其实如果说我们这个年龄去买东西，我建议买一些保守性一点的，安全的，收入比较高的。因为我觉得一个人除了本身劳动力产生价值，就是投资产生价值。投资一定要细水长流。因为我很多投资是宁愿不赚也不要亏。所以我觉得买一些性价比比较好的，收支回报比较高的，而这种产品一定是比较稀缺的东西。比如说豪宅，但我说甲级写字楼或者是好一点的住宅。

王波：谢谢。董总？

董韶川：两位的我都同意，我再想补充一点医疗保险、养老保险也可以考虑，因为我觉得接下来这一波的机会，因为我们现在监测到很多国外医疗机构、基金，包括养老的基金也非常看好中国的市场，我相信他们在进入中国市场做产品的时候，一定会做一些结构化的选择。如果条件成熟，我认为一半会在这样一些机构里，起码为现在自己后来的一些身体做一些储备，我觉得这个也是一个可以考虑的方面。

肖建海：我给你的是建议，我们不产生交易，我是真心为你好。你这1000万在下一波行情，你吃两波行情就变成2000万，你拿到这2000万回过头来，深圳这种持续增长力可能没有了，你再拿这个钱买写字楼收租，那个时候写字楼价格跟现在估计也差不了太远。

王波：谢谢，谢谢三位嘉宾，最后我相信在座诸位很多都投资过房地产，很多人都拥有房地产，很多人拥有房地产而变成中产或者富豪，所以我特地想让大家抛一点干货出来，我们今天就到这里，谢谢大家！

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