新股前瞻｜聚焦上海业务物业估值超500亿元 瑞安新天地冲刺港交所

近日，瑞安新天地正式向港交所递交招股书，摩根士丹利和瑞银集团担任联席保荐人。这也意味着，在时隔多年后瑞安房地产（00272）分拆商业地产子公司单独上市的计划终于取得实质性进展。

智通财经APP了解到，此次瑞安房地产计划将集团的商业投资物业、物业管理及资产管理业务分拆及独立上市，该部分业务将由瑞安新天地运营。

聚焦上海业务的商业物业投资者及管理人

据招股书披露，瑞安新天地是中国领先的商业物业投资者及管理人，公司坐拥上海黄金地段最大的商业物业组合之一，包括上海新天地，并在武汉、南京、佛山及重庆等高增长城市建立据点。

招股书显示，瑞安新天地的物业组合大部分为瑞安房地产于上海、武汉、佛山及重庆的“天地”系列城市更新社区的主要商业空间，当中包括虹桥天地、上海创智天地社区及南京国际金融中心，武汉天地社区的壹方南馆、壹方北馆，以及重庆天地社区的若干物业。

据了解，瑞安新天地的物业总建筑面积为200.52万平方米，物业类型包括零售和办公物业，占比分别为64.4%和35.6%。当前，瑞安新天地已拥有庞大而忠诚的客户群，涉及超过2000名租户，当中包括平均与公司建立长达约十年业务往来关系的十大租户。

而就地域分布来看，公司52.7%的建筑面积位于上海，当前瑞安新天地已发展成为上海最大型的私营商业物业业主及营运商之一，覆盖建筑面积105.71万平方米。

此外，公司还取得权利收购覆盖总建筑面积约130万平方米（其中85.7%位于上海）的储备商业物业，令其在上海物业组合的总面积达到约220万平方米。而根据莱坊的独立估值，瑞安物业总值为531.35亿元（人民币，单位下同），其中71.9%位于上海。截止2020年末，在上海非国有商业业主及营运商中，按拥有或在管商业物业建筑面积计算，瑞安新天地排名第二。

就业务布局的策略，不难看出瑞安新天地“偏爱”上海。智通财经APP认为，公司深耕上海不失为明智之举。多年来，按国内生产总值计算上海一直是中国的第一大城市，同时也是全国的商业、金融及创新中心。同时公司旗舰项目上海新天地于2016年获福布斯评级为“全球20大文化地标”；在上海市人民政府于2021年发布的《国民经济和社会发展第十四五个五年规划和2035年远景目标纲要》中，新天地社区则获选为城市更新的试点示范区之一。

综合来看，瑞安新天地位于上海的所有物业均处于战略地段，交通四通八达，出色的区位禀赋以及兼具独特和标志性的新天地品牌，料将为公司后续长效发展提供重要支撑。

业绩表现凸显韧性

业绩表现来看，2018年-2020年瑞安新天地实现收入23.93亿元、25.8亿元、23.58亿元，今年上半年，瑞安新天地实现收入13.77亿元，同比上一年度增加23.8%。

就收入变动而言，不难看出瑞安新天地收入整体向好，2020年因受疫情爆发因素影响收入规模受到一定程度的抑制，但今年以来的良好表现或已透露出公司重归增长轨道。

而分项目来看，瑞安新天地的收入来源于物业投资、物业管理和资产管理三大板块。其中，物业投资是公司的主要收入来源，2018年-2020年该业务分别实现收入18.26亿元、19.77亿元、18.36亿元，占比为76.3%、76.6%、77.9%，占到公司总收入的近八成。进一步划分，该业务又可以划分为租金收入和租赁相关收入两个部分，前述期内公司租金收入分别实现收入15.91亿元、17.24亿元、16.01亿元，占公司总收入比重的66.5%、66.8%、67.9%。

据悉，就零售物业而言，瑞安新天地物业投资业务下的租约一般为期12-36个月，而办公物业的租期则为12-60个月，且通常需要缴纳三个月的租金作为保证金。与此同时，公司零售商铺租约还包含一项租金条款，该条款规定租户每月收入的一定百分比计算营业额提成部分。上述背景下，使得瑞安新天地的物业投资业务收入呈现出稳定且可持续的特征，这亦是公司收入保持基本稳增趋势的重要原因。

反观公司的盈利表现，2018年-2020年瑞安新天地实现毛利15.79亿元、17.57亿元、16.62亿元，归母净利润则为4.74亿元、3.69亿元、-3.85亿元。受疫情影响，公司2020年盈利表现欠佳。但在今年上半年，公司毛利达到10.4亿元，同比上一年度增长27%；归母净利润则达到4.04亿元，成功扭亏。

智通财经APP认为，得益于公司拥有诸如新天地这样兼具优质、社交及文化胜地特征的品牌，瑞安新天地的物业得以在市场低迷时期迅速恢复。据招股书透露，2020年第二季、第三季及第四季瑞安新天地零售物业的人流快速复元，彼时访客人数按季度分别增加65.6%、40.2%及12%。截至2020年底，公司零售物业的人流于2020年底大致恢复至疫情前水平。

展望未来，据公司透露瑞安新天地接下来将继续寻求进一步扩充上海的业务，并选择将业务拓展至长三角、大湾区两地其他领先的高增长城市。就策略看，瑞安新天地将专注于把核心地段场所的旗舰零售、办公及综合用途商业物业发展为社交及文化场所，为年轻客户群提供多种优质生活选项。

再回看行业，近年来商管赛道正处于持续高速增长的蓬勃发展阶段，考虑到越来越多的物管企业加快上市步伐，瑞安新天地“随大流”将登陆资本市场提上日程无疑是一个明智的选择。而此次冲刺港交所若能成功，对于瑞安新天地的长远发展料将产生正面影响。