调控“动真格”，土地拍卖市场如何影响房地产行业走向？

集中拿地本质上是烧钱的游戏，这决定了土地拍卖市场必然是头部房企的角力场。“两集中”供地新规实施下，央企背景的开发商及部分民营龙头地产商资金实力雄厚，明显获得更多土地，行业资源优势将进一步集聚。

继2020年试点实施“三道红线”之后，国家2021年又推出了土地“两集中”新规，房地产市场调控再度升级。

早在2月26日，自然资源部宣布，国内22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”——即集中公示、集中招拍挂出让，每年发布住宅用地公告不能超过3次，涉及城市包括北上广深4个一线城市及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

时至今日，年内的两轮“两集中”土拍将落下帷幕。那么，土地拍卖市场呈现哪些变化？这将如何影响房地产行业的走向呢？

土拍市场逐步回归理性

土地“两集中”新规的推出，在房地产圈备受瞩目。对房地产企业而言，土地是最重要的生产资料，不参与“两集中”土拍或意味着将面临无米下锅的窘境。

2021年4月，“两集中”土拍开始启动，现场竞争颇为激烈。据贝壳研究院统计，22城首轮集中供地，平均土地溢价率达到14.7%。分城市来看，热点城市依旧火爆，比如，重庆平均溢价率高达43%，还有22宗地溢价率超过50%；深圳和厦门的溢价率分别高达31%、29%。

另一项来自克而瑞的数据显示，截至6月底，首轮集中供地的20城土地成交总金额达到8842亿元，其中北京、杭州两城市土地出让金突破1000亿元；以总起始价计算，22城首轮集中供地土地出让金至少为1.03万亿元。

完成首轮“土拍”的城市普遍出现土地价格上行，楼市呈现热度继续蹿升的态势。

有鉴于此，很多城市迅速在第二轮“土拍”中打补丁，变更拍卖细则以平稳地价预期。比如，多数城市的溢价上限被下调至15%，取消“竞配建”或“竞自持”，竞价达到上限之后又转为摇号等方式；无锡、福州等10个城市采取“摇号”出让；上海和苏州采取“一次报价”；北京、青岛等6个城市采取“竞报高品质方案”，等等。

细则的大幅调整叠加首轮供地溢价过高带来部分房企现金流紧张，第二轮“土拍”频频传出土地流拍的消息。2021年8月6日，深圳首先宣布中止原定于8月9日进行的第二轮集中供地。

除部分一线城市外，多数城市的第二轮“土拍”遇冷，以至于有不少地块剩余。极端者如郑州，由于期间遭遇“暴雨”，第二轮“土拍”迟迟未开展，目前全年供地的剩余地块较多。截至2021年8月的数据显示，房地产企业在第二轮“土拍”中拿地的平均溢价率仅为8.1%，创下2020年以来新低。

回过头看，前两轮“土拍”呈现“冰火两重天”景象。新的集中供地出让模式，打乱了不少房地产企业的拿地计划，提高了其对地块的把握和资金的安排难度，部分房企颇有措手不及之感。这映射出政策转型时期房产商的复杂心理。

为应对“两集中”供地新规，房地产企业不仅要重点对城市发展潜力、市场周期进行更精确研判，最大化利润空间和竞价力；同时，合作开发、收并购、旧改转化等都将成为增加土地储备的重要模式。

而从地方政府的角度看，控制土地溢价率的同时，拍卖价格也要能够覆盖自身的拿地支出，毕竟收储土地成本高昂。如何才能实现房价不涨、地价不亏，新的土地拍卖方式必然在各方反复博弈中形成。经过两轮的拍卖实践，新的土地市场规则有望进一步成熟完善，土地市场逐步向理性回归。

优势向头部房企靠拢

在“两集中”土拍新规下，房地产企业在竞拍月份要缴纳大量的保证金。同一时段支付巨额土地出让金，无疑对其现金流匹配和融资能力提出了更高要求。归根到底，集中拿地还是烧钱的游戏，这也决定了土地拍卖市场是头部房企的角力场。

以深圳为例，首轮集中拍地的6宗土地，除去南山西丽的商住用地外，其他5宗宅地均要求缴纳起拍价50%的竞买保证金，房地产企业一次竞拍就要拿出超过100亿元的保证金。

从结果来看，TOP30房企在20个城市共拿下273幅含住宅的地块，占全部地块比重的40%以上。TOP50房企在20个城市的拿地金额达6299亿元，占总成交金额的68.2%。剩下的也几乎都由TOP100房企夺得。这些房企的土地储备几乎每一家都够未来2-3年开发。这些数据反映出，参与“两集中”土拍的大部分是规模房企。

2021年10月1日，中指研究院发布的《2021年1-9月房地产企业拿地TOP100》显示，今年前9个月份，TOP100房企拿地累计总额同比下降9.8%，TOP50企业9月拿地总额也同比下降，其中，碧桂园（02007）、万科集团（000002.SZ）、保利发展（600048.SH）的拿地金额已突破1000亿元。

根据CREIS数据，2021年1-9月，碧桂园拿地金额达1294亿元，拿地面积达3716万平方米；其新增货值3105亿元，仅次于保利发展，各项拿地指标继续保持行业领先（表1）。中期报告显示，碧桂园2021年上半年共获取219幅土地，其权益总代价约884亿元。以金额计算，其新获取土地中，82%的土储聚焦长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝五大都市圈。

进入2021年下半年以来，碧桂园总体保持了正常的投资节奏。据不完全统计，2021年9月以来，碧桂园继续在广东韶关、江门、肇庆、增城，河南信阳、安阳，辽宁鞍山，广西崇左，山东济宁等地拿地。

9月22日，在河南安阳县的土拍中，碧桂园豫北区域以27110万的价格斩获一地块，地块面积83.81亩，成交单价323.48万/亩。至此，碧桂园豫北区域今年已累计新增权益投资额15.12亿元。

近期随着房地产行业整体承压，部分品牌开发商处于观望状态。在今年安阳几次土拍中，大量的地块落入安阳本土开发商手中，品牌房企只有碧桂园的身影，先是5月份和7月份在林州斩获2宗土地，9月底在安阳县再落一子。

碧桂园方面表示，实施“两集中”土拍新规以来，公司在投资拿地方面坚持三个“不动摇”——经营理念不动摇、投资标准不动摇、坚持投资转化率和货值转化率不动摇，其在“销供回支投”方面形成闭环管理。对于投资定案的各项经济效益指标，在运营的过程中都会超出这个指标，这是企业管理的体现。

在“行稳致远、聚焦深耕”的背景下，碧桂园通过精细化、标准化的管理，追求项目“做一成一”。碧桂园副总裁程光煜表示，碧桂园的投资是机会驱动型的，会准备好足够的预算资源，具体花多少、什么时候花，会增加还是减少，会根据当期投资机会呈现的多少和能够把握的投资机会的多少，去做相应的动态调整。

表1：2021年1-9月房企拿地金额、拿地面积及新增货值排名

数据来源：中指数据CREIS

总体来看，新的土地拍卖政策下，优质房企未受到明显冲击。相反，“两集中”供地的实施，以央企背景的开发商及部分民营龙头地产商资金实力雄厚，获得更多土地，行业资源优势进一步向其聚集。这也侧面反映出，房地产市场的洗牌进一步加速。

加速房地产行业洗牌

2021年7月22日，在国务院召开的“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”上，监管部门再提“房住不炒”。在土地市场方面，政府提出加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

重点城市土拍规则的调整，叠加购地企业资格和资金审查的加强，企业拿地将更加理性，有利于进一步引导市场预期的稳定。

同时，伴随行业环境的变化，TOP50之外的房企在强二线城市拿地变得越来越艰难。2020年8月，“三条红线”推出之后，银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比的“两道红线”又出台，再加上近期将商票纳入房企债务监管和投资金额不超销售金额40%的要求，各大房地产企业的资金越来越紧张。

现金流不充足的情况下，中小房企可能会快速退出强二线城市或者限价竞争的市场。从2021年半年报看，不少房地产企业上半年拿地不足，有的甚至没有拿地。未来持续拿不到地的企业，或只能继续下沉到县级市场，甚至镇级区域。

随着市场优胜劣汰，经营稳健的房企地位将进一步巩固，有利于保持地价和房价平稳，确立房住不炒的长期生态。

9月27日，中国人民银行多年来首提房地产，明确表示“要维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益”，释放出继续推动房地产行业构建长效机制的信号。随着土地、金融等政策多管齐下，中国房地产市场进一步走向稳健发展，值得期待。

本文选编自“新财富”，作者：曾凯森，智通财经编辑：汪婕。