新股研报 | 德商产投服务(02270)今起招股，在成都物管行业收益位列第五，预估今年纯利约为4530万

德商产投服务(02270)是一家物业管理服务和商业运营一体化服务提供商，于20年以在成都产生的收益计，公司排名第五。

招股日期︰11月30日至12月7日

上市日期︰12月17日

独家保荐人︰申万宏源

收款行︰渣打银行

发售1.5亿股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权

每股招股价为1.1元至1.46元，集资最多2.19亿元，占总市值约25%，上市开支约3,390万人民币

按每手2,000股，入场费2,949.43元

以上限价1.46元计算，市值约8.76亿元(若以21年首五个月经调整纯利，估算今年纯利约为4,530万人民币，市盈率约16倍)

截至21年5月底 ，平均资产净值约9,247万人民币

公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人) 

业务：

18至20年收入分别为6,396万人民币、6,911万人民币、1.27亿人民币，21年首五个月收入为8,915万人民币。

18至20年毛利分别为3,815万人民币、3,586万人民币、6,267万人民币，21年首五个月毛利为3,489万人民币。

18至20年纯利分别为3,139万人民币、3,104万人民币、4,291万人民币，21年首五个月纯利为1,000万人民币。

18至20年经调整纯利分别为3,139万人民币、3,104万人民币、4,814万人民币，21年首五个月经调整纯利为1,887万人民币(若扣除上市开支、股本结算购股权开支等一次因素)。

于21年5月底，公司在管建筑面积约为420万平方米，其中在管住宅物业总建筑面积约190万平方米，占在管建筑面积的44.7%，在管非住宅物业总建筑面积约230万平方米，占在管建筑面积的55.3%。

在管建筑面积由截至18年底的约50万平方米增加至截至20年底的约380万平方米，年复合增长率约为175.7%。合约建筑面积由截至18年底的约130万平方米增加至截至20年底的680万平方米，年复合增长率约为128.7%。

由于德商集团所开发住宅物业的售价高于成都住宅物业的平均售价，由于其中高端性质，20财年，在管物业的平均物业管理费为3.9元人民币，较成都市物业的平均物业管理费2.6元人民币高50%，较全国物业的平均物业管理费1.9元人民币高105.3%。公司客户主要为业主、物业开发商及租户，来自五大客户的收益占20年财年约54%。

公司自10年起与德商集团建立起长期、协同、持续的业务关系，德商集团由一组公司组成，为中国知名物业开发商，公司其中一名控股股东邹康先生拥有其控制权或共同控制权及对其有重大影响力。公司持续向德商集团提供物业管理服务及增值服务。于2020财年，提供予德商集团的物业管理服务及增值服务所产生的收益分别占总收益达47.3%。

于16年，成都德商由有限公司改制为股份有限公司。于16年7月，成都德商收到其股份于中国新三板挂牌的批准。成都德商于16年8月2日在新三板挂牌(股票代码：837976)。于20年4月，成都德商收到新三板摘牌的监管批准。新三板摘牌于20年5月7日完成。新三板摘牌乃作为公司发展战略的一环而作出的决策。董事认为且当时股东随后认可，香港为适合公司业务上市的地点。

集资所得其中60%用于战略性投资及收购；20%用于投资信息技术系统及有关的人力资源；10%用于招募及培养人才；10%用作营运资金及一般公司用途。

首次公开发售前进行融资︰

于20年11月至21年5月曾进行融资予张志成先生、杨彬先生、周洪波先生、惠宏投资，当时发售价较中间价折让约81.63%至79.17%，除惠宏投资外，其他前期投资者自愿订立禁售六个月承诺，惠宏投资上市后持股0.75%。

上市后主要股东架构︰

邹康先生持股62.07%

其他前期投资者持股12.18%

惠宏投资持股0.75%

其他公众股东持股25%

简评︰

德商产投服务(02270)是一家物业管理服务和商业运营一体化服务提供商，于20年以在成都产生的收益计，公司排名第五。

以上限价1.46元计算，市值约8.76亿元，若以21年首五个月经调整纯利，估算今年纯利约为4,530万人民币，市盈率约16倍。

本文由“信诚证券”供稿，作者：信诚证券分析师陈伯豪；智通财经编辑：汪婕。