招商证券： 重视地产行业竞争格局改善中长期逻辑

智通财经APP获悉，招商证券发布研究报告称，行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断行业竞争环境改善或成为估值提升的更重要逻辑。甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现。建议持续关注“招保万金中华龙” (招商蛇口，保利发展，万科A，金地集团，中国海外发展，华润置地，龙湖集团)等，关注有边际变化的：越秀地产、绿城中国，华侨城A等。基本面筑底的第二阶段可关注部分有商业模式优化的弹性民企，如金科股份等。区域型公司关注：建发股份等，部分区域型公司有一定博弈空间，但需关注货值对销售增长的保障，以及去化率的持续性。物管关注碧桂园服务、保利物业、招商积余等，商管关注华润万象生活、星盛商业等;产业园REITs关注已上市的华安张江光大REIT、蛇口产园REIT、建信中关村REIT等，物流REITs关注已上市的中金普洛斯REIT、盐港REIT。

1-2月单月销量同比增速为-9.6%，较12月负增长收窄6.1 PCT，另销售金额降幅扩大背后或是降价促销保现金流，2月末部分城市销售出现边际改善能解释一部分销量的负增长收窄，但根据高频数据判断3月销售再次下行，疫情扩大成为新增影响复苏节奏的因子;在去杠杆背景下，预计未来一年内行业库存下行，库存底或在2022年下半年，而政策底部已出现，且在房价转为下行压力和资金链压力转大背景下政策或持续改善，判断行业竞争环境改善或成为估值提升的更重要逻辑。

1-2月房地产投资超预期，同比由负转为+3.7%(较12月份提升17.6 PCT)，主因或是土地成交价款下滑计入开发投资金额相对滞后，同时，存在数据在跨年间滞后计入的可能而1-2月投资数据占全年比例偏小。1-2月新开工同比增速为-12.1%，较12月负增长收窄19.0 PCT，趋势与企业开工复工意愿相符，但施工强度复苏节奏有待观察;

1-2月竣工同比增速为-9.8%，较12月降低11.7 PCT，主因或是房企资金链仍处于较弱状态，复工对竣工的带动或需滞后体现。往后看，维持弹性：“竣工>开工>销售>房地产投资>拿地”判断，从复停工缺口观察，后续复工带来的开、竣工脉冲或仍较大，但强度稍弱于2021年年初。

1-2月资金来源同比增速为-17.7%，较12月份负增长收窄1.6 PCT，结构上自筹资金韧性更强(同比增速-6.2%)，国内贷款随政策改善同比负增速收窄至-21.1%，定金及预付款、个人按揭受销售市场影响同比负增长分别小幅扩大至-27.0%、-16.9%;目前货币活化指数虽下行趋缓，行业经营层面资金链稳健性亦处于低位，新房价格或仍有持续回落压力，部分区域新房和二手房房价倒挂减少，也降低了新房去化水平。

本文来源于降噪房地产微信公众号，作者： 招商证券赵可团队，智通财经编辑：杨万林