多维宽松促进房地产行业良性循环 碧桂园（02007）以战略定力穿越周期

2022年，曾被断言步入“黑铁时代”的房地产行业，利好信号持续释放，并以强势涨幅霸屏A股，天保基建（000965.SZ）、中交地产(000736.SZ)涨得气势如虹。4月14日，港股房地产板块持续拉升，龙光集团（03380）涨8.68%，碧桂园（02007）涨4.24%等。

实际上，开年以来，多地陆续出台楼市松绑政策，从限购、限贷、限价、土地供应等多方给予楼市实质性支持，全国已有超70个城市放松了房地产调控政策。尤其银保监会主席明确表态“房地产泡沫化、金融化势头得到扭转”，可视作是中央政府层面为地方松绑政策做了背书，房地产政策正在从严格的统一“政策管理”转向逐步放松的“因城施策”。作为典型的政策驱动型行业，在密集的政策推动下，地产行业有望触底反弹，成为2022年稳增长的一条重要主线。

智通财经APP认为，在此背景下，基本面扎实的优质房企配置价值凸显。碧桂园规模保持行业领先，财务安全度持续提高，有望凭借强大的经营韧性穿越周期，维持高质量发展。

销售规模居行业 首位回款率超90%

2021年，我国房地产市场总体呈现“先高后低”走势。上半年，各地住房需求逐步释放，成交量较为活跃。而下半年以来，疫情影响、融资环境恶化叠加预售资金监管加强下的流动性紧张，房企信用危机在民营企业中持续蔓延。

加速出清的楼市洗牌期，稳健愈发难能可贵。碧桂园是少数能保持稳健状态的民营房企，始终保持战略定力，精准和均衡布局各线城市，保持强劲回款水平，构筑坚实的护城河。

一方面，碧桂园销售不惧行业下行扰动，保持超强韧性，连续多年位居行业龙头地位。财报显示，2021年碧桂园共实现归属公司股东的合同销售额5580亿元，权益合同销售面积6641万平米，在2015年至2021年期间，公司权益合同销售金额的复合增长率达到29%。根据克而瑞地产研究数据，2021年有逾8成企业未完成全年业绩目标，但碧桂园在全口径、操盘、权益三大口径的业绩规模均保持在行业第一位。

智通财经APP认为，碧桂园亮眼的销售表现，在于其秉持均衡布局的投资策略。分地区来看，碧桂园68%的销售贡献来自于三四线城市，全年总去化率高达67%。此外，碧桂园是为数不多的仍保持持续拿地的民营企业，新增拿地的结构也在持续优化，2021年新获取土地85%位于五大都市圈。

截至2021年底，碧桂园权益可售货值约18211亿元，土地储备资源丰富，优质和充足的土地储备将支撑公司未来业绩的稳健发展。而且碧桂园秉承城市深耕战略，通过投资布局优化，聚焦五大都市圈，均衡布局各能级城市，能够对市场波动进行一定的对冲，从而保障销售业绩的平稳。

另一方面，碧桂园销售回款始终保持在高位，为其业绩贡献度凸显。2021年，碧桂园累计实现权益物业销售现金回笼5022亿元，权益回款率达到90%，并且已经连续6年达到90%以上。得益于高水平回款，截至2021年末，碧桂园还有7092.6的预收账款，较2020年末略有增加，能够为营业收入的实现提供充足的保障。2021年，碧桂园实现收入5230.6亿元（单位：人民币，下同），同比增长13%，

盈利方面，随着行业整体规模逐渐见顶，地价高企压缩利润空间，房地产行业利润率回归合理水平逐渐成为共识，2021年碧桂园通过三方面的动作降低成本，提高利润水平，一是降低拿地成本，如碧桂园2021年29%的新增土地储备是通过多元化方式获取的，拿地多元化有利于整体土地成本的降低。二是提升管理效率，加强费用管控，减少不必要的支出。2021年碧桂园销售费用率和管理费用率分别为2.6%和2.9%，同比分别下降了0.4和0.1个百分点。三是减少财务费用的支出，2021年碧桂园财务费用率为3.5%，同比下降1.5个百分点，主要原因在于有息负债和融资成本均有所下降，2021年碧桂园综合融资成本5.2%，较2020年末下降0.36个百分点。成本的降低不仅有利于未来企业利润率的提升，对企业的现金流也能起到一定的改善作用，年内公司净利润约409.8亿元，本公司股东应占核心净利润约269.3亿元。

融资成本再创新低 财务安全度持续提高

“三道红线”高悬，内地房企普遍面临降杠杆压力，而绩优生总是能负压完成高难度挑战。2021年碧桂园的债务规模和融资成本实现“双降”，债务结构进一步优化，财务安全度持续提高。

财报显示，截至2021年末，碧桂园总有息负债下降至3179.2亿元，净负债率45.4%，较2020年末降低10.2个百分点，非受限制现金对短期债务的覆盖倍数上升至1.9倍，剔除预收账款的资产负债率也下降至74%，三道红线指标持续向绿档优化。此外，公司的现金短债比2.29、长短期债务比3.02，流动性相对充裕、负债结构健康。净负债率、现金短债比均优于“三道红线”要求，且处在行业较优水平。

根据智通财经APP了解，截止2021年底未使用授信额度为2615亿元，在企业保持稳定的销售回款下，整体信用风险相对可控。截至2022年3月30日，国际三大评级机构穆迪、惠誉及标普均确认维持投资级信用评级，且于1月成功发行39亿港元可转债，2022年3月，碧桂园与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。充足的授信和战略合作，增强了碧桂园经营的灵活性和稳定性，可以更好地把握当前市场出现的收并购机会。

近期，碧桂园还持续在公开市场上购回美元票据。据统计，自2021年12月30日起至2022年3月13日，碧桂园累计购回优先票据本金总额4570万美元。碧桂园在2022年的偿债压力相比其他同行较小，境内外融资渠道的重启，也进一步增强了公司整体的流动性。总之，在财务管控上，碧桂园延续行稳致远的风格，财务状况更加稳健，凸显了公司穿越周期的韧性。

政策兜底 多元业务助力新发展

房地产是周期之母，房地产稳，则经济稳。在“稳增长”的政策背景下，房基建投资有望成为“稳增长”的重要托底工具，激活包括房地产在内的上下游产业需求，驱动整体经济企稳回升。

一季度，中央及各部委持续释放积极维稳信号，各地政府落实因城施策，供需两端政策优化调整力度均有所加大。福州已经开始放松限购、大部分热点城市实行二手房贷限价政策、近期北上广深跟随LPR利率下调了贷款利率，武汉首套、二套房贷利率下调了40个基点左右，通过降低购房成本，可提振刚需群体的购房需求。随着此后利率或税收优惠的信号发出及其他地方宽松政策的跟进，房地产板块收益率有望迎来一波中长期的攀升。国金证券研报预计，未来将有更多一二线、长三角城市在限购、限售、限贷等需求端出台宽松政策，带领全国楼市逐步走向复苏。

行稳致远，进而有为。除了行业政策利好之外，碧桂园还通过多元化经营打造新的营收增长极。直至目前，该公司已打造出地产+机器人+现代农业多轮驱动的业务版图。

智通财经APP认为，碧桂园在房地产发展的战略逻辑与其进军“智造业”是一脉相承的，就是积极顺应时代发展，满足市场需求。近期，《十四五建筑业发展规划》、《十四五机器人产业发展规划》等政策出台为建筑行业向智能化、工业化、数字化转型指明了方向，也坚定了碧桂园做好科技智慧建造这项新业务的步伐。

截至2022年2月，碧桂园于2018年成立的建筑机器人公司—博智林累计交付750台，施工面积超700万平米。工程板块2021年累计收入70亿元，累计服务项目超3500个。2021年年底，博智林首次完成「BIM+FMS+WMS+建筑机器人」多机施工系统的验收，跑通了端到端的智能建造生态实验，从而促使建筑机器人集群效应进一步显现。

另外，期内碧桂园的餐饮机器人也得到了不错的发展：据悉，北京冬奥会上，该集团的餐饮机器人24小时待命，在疫情防控的大背景下，减少了人与人的交叉接触，助力冬奥餐饮服务更智能、更高效、更安全，获得了国内外的一致好评。

凭借在高科技智慧建造上的优势，碧桂园也将积极融入国家多层次住房供应体系，共同推动房地产市场的平稳健康发展。实际上，在行业分化的时期，积极探索行业新模式的房企，成长能力会更为突出，盈利能力亦会领先。

综上所述，宏观层面上，政策驱动房地产行业中长期向好，碧桂园基本面稳健扎实且现金流优异财务安全性高，抗风险能力更强，融资成本低，当前阶段估值抬升仍有空间。而随着地产政策加速兑现，碧桂园受益于均衡布局的投资策略，业绩增长确定性高，加上多元业务布局带来的想象空间，将更加获得市场关注。