万和证券：REITs年度业绩优于预期 关注全周期内部收益率

智通财经APP获悉，万和证券发布研究报告称，密切跟踪二级市场价格变动以及底层资产经营情况变化，在当前利率环境下，该行认为全周期内部收益率回到4%以上是值得投资的品种，建议配置部分公募REITs产品进而平衡组合的投资风险。其次，随着REITs产品的运营逐步成熟，后续将持续有新的产品注册发行，建议投资者关注新产品的打新收益。此外，日前沪深交易所就REITs扩募规则公开征求意见，建议关注REITs产品通过扩募置入优质资产带来的投资机会。

万和证券主要观点如下：

REITs产品二级市场涨幅良好，相较于A股走出独立行情，投资者认可程度加大。从2021年6月21日首批REITs上市以来整体表现较好，但近期波动性显著加大，但产品内部呈现结构化行情。截至今年4月20日涨幅最好的是富国首创水务REIT，上市以来实现涨幅66.51%，涨幅最差的是平安广州广河REIT，上市以来实现涨幅3.92%。

市场投资者以机构为主，但个人投资者占比较期初提升3个百分点，其中两个绿色环保项目的流通盘中个人投资者占比过半。公募REITs产品作为一种长期限、结构略复杂的金融产品，配置的主体主要是机构，平均机构持仓比例约为88%，但随着REITs产品的平稳运行，越来越多的投资者开始关注该类投资会。

流通盘中个人投资者占比较高的产品涨幅较大，关注即将到来的限售份额解禁压力。通过比对分析该行发现，流通盘中个人投资者占比情况与产品二级市场涨跌幅有一定关联性。首批限售份额解禁期即将到来，规模约为121亿，解禁规模相对流通规模比例较大，平均约为98%。

首批9只REITs产品2021年度收入和可供分配金额均好于预期，经营业绩良好。有三分之二的项目运营收入的目标完成率超过100%，所有公募REITs项目的可供分配现金流均优于招募书预期目标值，项目平均现金分配比率约为98%，远高于监管要求下限。

产权类和特许经营权的顼目评估值出现反向变化。产权类项目最新评估值基本稳定，整体较去年实现上涨0.85%。经营权类项目受特许经营权期限影响，评估值普遍出现下降，整体评估值下降1.6%。

REITs项目2022年预计现金分配率在2.9%-8.6%之间，平均市净率为1.31倍。产权类项目的现金流分配率较为接近，大约在3%附近，特许经营权类分配率平均值约为6.6%。市场对产品认可度提升，全部产品的市净率分部区间为1.03-1.55倍，平均值1.31倍。中证基于ABS估值的PV倍数平均值为1.26倍，富国首创水务REIT最高为1.81倍，平安广州广河REIT产品估值最低仅为0.89倍。

由于二级市场价格已出现较大涨幅，多数产品内部收益率(IRR)已显著下降，关注投资风险。由于REITs产品的稀缺性，二级市场经历过较大幅度的上涨，很多产品的价格已经显著高于期初的发行价格，随着产生的结果是对应产品的全周期IRR已经显著下降。