银河证券：“因城施策”房贷利率宽松开启 政策组合拳下销售有望企稳

智通财经APP获悉，中国银河证券发布研究报告称，房地产行业作为“稳增长”重要一环，后续政策支持力度大概率只增不减，目前无论从中央还是地方层面的表态都较前期更加积极，该行认为5-7月进入地方政策密集调整期，“稳增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐清晰，央国企仍有上行空间，在销售企稳和收并购规模加大的预期之下，优质民企住宅和物管公司均有机会。建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、新城控股(601155.SH)、金科股份(000656.SZ)。建议关注优质物业管理公司：招商积余(001914.SZ)、旭辉永升服务(01995)、新大正(002968.SZ)。

报告主要观点如下：

该行分析了房地产开发行业4种公司性质的21年报及22Q1的财务情况，其中包括8家中央国有企业、49家地方国有及混合所有制企业(混合所有制企业包括万科、绿地等)、34家民营企业、8家外资企业。

业绩方面，央国企营收稳定增长，民营外资营收增速放缓，行业利润持续走低的大环境下，央国企受影响较小。央企和地方国有及混合所有企业营收和利润保持正向增长，增速相对放缓，表现出一定的强韧性;外资和民营企业营收出现颓势，利润大幅下滑，营收规模大于500亿的大型民企中，仅有新城营收和利润保持正向增长。22Q1，民营企业营收和利润未见明显改善，央国企归母利润增速略有抬头，由于二季度疫情反复而拖累施工进度，上半年房企业绩承压，该行认为随着后续随着疫情转好，以及销售和融资逐步恢复，房企营收和净利润将会得到修复。

盈利能力方面，21年各类型房企毛利净利持续走低，22Q1出现改善趋势，强信用房企将率先迎来盈利改善。民营企业净利率下滑速度尤其明显，22Q1央企毛利率出现改善，除外资企业其他各类型净利润率均较去年同期改善，该行认为行业利润率水平短期内仍有下行压力，但改善趋势已经出现，长期来看有望企稳回升。

杠杆方面，央企稳居绿档，除民营企业外其他类型降杠杆逐渐深入，三道红线指标出现明显改善。2022Q1各类别现金短债比均出现明显下滑，销售下滑导致整体现金流面临一定压力。在三道红线未达标的企业中，现金短债比和净负债同时未达标的企业占比较高，这两个指标和企业的货币现金有关，主要系销售疲软回款困难及融资较难。

现金流方面，民企库存去化更加积极，22Q1国企现金流好转，央国企经营回款情况较好。地方国企和民企2021年净现金流都由正转负，2022Q1地方国企现金流情况好转，相比前一年同期出现增长，央国企对于筹资融资的风险把控意识更强，更依赖于销售现金流入。

风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。