首批REITs即将解禁！ 国办又发重磅文件：鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市

智通财经APP获悉，5月25日，国办发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出，要推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，并鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。与此同时，2021年上市的首批9单基础设施REITs“周岁”将满，华安、富国、中金、平安等多家机构都发布旗下REITs产品份额解除限售的提示公告，资料显示，运作已满一年的首批REITs产品准备迎来首个解禁高峰。

Wind数据显示，截至5月25日，这9只公募REITs上市以来平均涨幅达到20.08％，其中，富国首创水务REIT以39.61％的涨幅暂居榜首；中航首钢绿能REIT、红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT上市至今的涨幅都在20％以上，博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REITS上市至今的涨幅也超15%。

中金普洛斯REIT解禁后可流通份额增超185% 机构：警惕二级市场价格冲击

具体来看，这9只REITs产品分别为博时蛇口产园REIT、平安广州广河REIT、红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT、华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT、富国首创水务REIT、东吴苏园产业REIT、中金普洛斯REIT。

从公告情况上看，此次解禁的是首发参与认购的其他类型战略配售投资者，这类战略配售投资者所持份额锁定期为12个月，这也意味着当首批公募REITs上市满一周年时，上述未流通份额将迎来解禁。

对于目前首批上市的公募REITs而言，解禁的最大影响在于，上市可流通份额以及可流通份额占全部基金份额比例相比此前都大幅增加。

根据公告统计，在未来可流通份额变化方面，解禁后，东吴苏园产业REIT的可流通份额相比接近前增加了50%，是可流通份额增加比例最低的一只，而中金普洛斯REIT解禁后可流通份额相比解禁前增加超过185%，是9只公募RETIs中最高的一只，其余几只公募REITs的可流通份额也均有不同程度的增加，平均增加比例达到1倍左右。

份额占比方面，红土盐田港REIT、华安张江光大REIT解禁后，可流通份额占全部基金份额比例高达80%。

例如，红土盐田港REIT在公告中称，在公募REITs场内份额里，包括深国际控股（深圳）有限公司在内的9名其他专业机构投资者合计所持有3.2亿份战略配售份额将自2022年6月21日起满足解除限售条件。

公告中还提出，此次战略配售份额上市流通前，该基金可流通份额为3.2亿份，占基金全部基金份额的40%。战略配售份额解禁后，可流通份额合计为6.4亿份，占基金全部基金份额的80%。

涨最大的富国首创水务REIT在公告中提到，战略配售份额上市流通前，可在二级市场交易的基金流通份额为1.2亿份，占该基金全部基金份额的24%。战略配售份额解禁后，可流通份额合计为2.45亿份，占基金全部基金份额的49%。

业内人士表示，解禁将大幅释放公募REITs的可交易份额，有利于促进REITs二级市场的交易活跃度和市场流动性，但短期内，限售份额集中流通可能会对二级市场产生一定的压力，建议投资人密切关注相关交易风险，同时理性看待REITs的长期投资价值。

中航基金不动产投资部相关人士表示， 目前REITs二级市场来看，相较于其内在价值仍有一定偏离度，长期来看，二级市场价格终将回归其内在价值。REITs是一个相对稳定的投资产品，投资者应理性看待公募REITs价格波动，切忌追涨杀跌，以免造成二级市场炒作现象。

华安基金相关人士也表示，REITs的投资价值包括高比例的分红，分散整体投资组合风险等。目前REITs产品仍然比较稀缺，加上政策面对于市场扩容的支持，相信未来REITs仍然是会受投资人关注的一个资产类别，而随着试点逐步深入，市场逐渐成熟，相信投资人也会逐步理性对待REITs的投资机会。

还有3单有望发行 国办发文REITs项目“扩容”在即

Wind数据显示，截至5月25日，共有12只公募REITs上市，募资规模约452.83亿元。从已上市12只公募REITs二级市场涨势良好，平均涨幅超过15％，多只公募REITs进行分红派息，目前这类产品平均溢价约22.7%。

除了上述一年将满的REITs基金外，华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT、华夏中国交建REIT也分别于2021年12月14日、2021年12月17日、2022年4月28日正式上市。

其中，今年首发的华夏中国交建REIT，吸引了超1500亿元资金的追捧，面向公众投资者发行的规模以0.84％的配售比例刷新公募基金首发最低纪录。Wind数据显示，截止目前，该基金单位净值为9.3990元，自成立日起跌幅为1.3221%。

此外，还有3单项目有望发行。上交所网站显示，华泰紫金江苏交控高速公路和国金铁建重庆渝遂高速公路两个项目已获受理。深交所方面，鹏华深圳能源清洁能源项目处于“已问询”状态。

自2020年4月30日，证监会和国家发改委联合发布“40号文”正式拉开中国公募基础设施 REITs 启航帷幕以来，我国公募REITs迅速发展，受到市场高度关注。

今年以来，监管部门多次提出要深入推进公募REITs试点，进一步促进投融资良性循环。今年4月，沪深交易所就针对基础设施公募REITs的扩募指引公开征求意见。

在今日国务院办公厅发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》中，除了鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市，提出要建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场之外，还指出要统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。引导支持基础设施存量资产多、建设任务重、负债率较高的国有企业，把盘活存量资产作为国有资产保值增值以及防范债务风险、筹集建设资金、优化资产结构的重要手段，选择适合的存量资产，采取多种方式予以盘活。

富国首创水务REIT基金经理李盛表示，公募REITs市场的发展方向主要是两个方面，一是新发公募REITs，从产品数量和资产类型上为市场扩容，助力行业的加速发展；二是存量公募REITs扩募，从产品规模上助力市场的发展。在各类型资产逐步丰富、各类扩募模式不断实践的过程中，REITs市场还是应当以行稳致远为目标。