天风证券：房地产基本面在真实复苏吗? 销售复苏有没有交易价值?

智通财经APP获悉，天风证券发布研究报告称，未来房地产行业beta取决于结构调整、产能出清节奏和政策托底力度;alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1)优质龙头：中国海外发展(00688)、金地集团(600383.SH)、保利发展(600048.SH)等;2)优质成长：新城控股(601155.SH)、旭辉控股集团(00884);3)优质物管：碧桂园服务(06098)、招商积余(001914.SZ)、保利物业(06049)等。建议关注：首开股份(600376.SH)、华发股份(600325.SH)、金融街(000402.SZ)等。

天风证券主要观点如下：

基本面在真实复苏吗?

根据该行高频数据统计，5月重点城市新房高频销售面积同比降幅相比4月收窄8pct，其中苏州、无锡、广州、上海、青岛、成都等改善明显;5月百强销售金额环比增长5.7%，销售面积环比增长18.4%;5月重点城市二手房高频销售面积同比降幅收窄10pct。量价指标交叉验证近三周基本面在真实改善，该行认为不完全是网签的滞后效应，体现疫后需求自然复苏和因城施策的共同作用。

销售复苏有没有交易价值?

地产股投资的传统逻辑在于政策博弈，核心假设是政策放松带来地产基本面的改善和公司业绩的兑现。前几轮宽松周期内，估值底同步政策底，领先基本面底2个月左右，且之后基本面与估值面互相验证驱动上涨。(1)12年政策边际放松，全国销售温和修复(四季度开始快速修复)，PB震荡提升25%。(2)18年底因城施策边际放松，虽然基本面没有明显反应，但PB修复了近30%(政策预期+业绩高峰)。(3)20年疫情之后5-7月销售快速修复，PB于5月-8月出现一波13%的快速修复，并在7月单月修复近8%。三段小周期的启示在于资金更偏好政策弹性的博弈，追求更明确的政策信号(意味着更确定的胜率和赔率)，即使在基本面不能兑现的情况之下，估值依然会反应销售复苏预期。此外，如果基本面超预期确立一个季度左右的改善趋势，也能推动预期修正和估值滞后修复。

本轮销售复苏节奏如何?

近3周基本面改善可能是网签滞后效应、疫后需求回补、地方因城施策加速合理需求入市共同作用的结果。本轮行业背景较为复杂(外部大环境变化，行业大周期的潜在拐点，供给侧出清，疫情对居民资产负债表的冲击等)，跟20年疫后复苏不能直接对比，但是地产宽松力度介于系统性放松和结构性放松之间，该行相信需求边际变化能够体现出一定的政策宽松效果(21Q4和22Q1出现过类似情形，只是没有形成趋势性改善)。基本面预判情形可能会到最初偏乐观的场景，5-6月销售降幅收窄，该行认为Q3低基数效应下不排除单月增速转正可能，Q4增速持平或小幅回落，全年销售面积同比-15%。

从信用分化到销售分化

如果销售面确认短期复苏趋势，该行认为当前龙头依然破净的情况下，估值仍然有进一步修复空间。核心逻辑除了政策弹性与格局优化之外，该行认为即将发生的重要变化在于：行业信用风险尚未完全出清的大背景之下，需求复苏将率先被国央企和头部公司吸收，行业格局或将从此前的信用分化加速演变到销售分化(前提是压制行业整体需求的系统性因素有所缓解：房价预期，疫情影响，居民杠杆等，主体资质成为居民购房选择的关键变量)，优质房企有望进一步受益于非对称性复苏。

风险提示：信用风险超出预期;行业销售下行超预期;因城施策力度不及预期